Le langage immobilier vous paraît parfois obscur ? Pas de panique, Ooinvestir vous explique concrètement et simplement les termes incontournables et indispensables à votre bonne compréhension du secteur, pour un investissement en parfaite connaissance de cause !
L’achat immobilier
Appels de fonds, promesse de vente, tontine, valeur vénale… À quoi ces termes font-ils référence ? Le point sur le vocabulaire de l’achat immobilier.
Vente en état futur d’achèvement
Couramment appelée VEFA, la vente en état futur d’achèvement est également nommée vente sur plan et désigne tous les projets d’achats immobiliers pour des logements à construire ou en cours de construction. En VEFA, le processus d’achat diffère d’une acquisition immobilière dans le neuf. Par exemple, il n’existe pas de compromis de vente, mais un contrat de réservation qui lie l’acquéreur et le constructeur, avec d’éventuelles sommes à verser au fur et à mesure de l’avancée des travaux. L’achat d’un logement en VEFA vous donne droit à des avantages non négligeables, comme la certitude de n’avoir aucuns travaux majeurs à effectuer pendant plusieurs années grâce à la garantie biennale d’une durée de 2 ans et la garantie décennale d’une durée de 10 ans.
Retrouverez tout ce qu’il faut savoir sur l’achat d’un logement en VEFA
Appel de fonds
Dans le domaine immobilier, l’appel de fonds fait référence à des sommes à régler. Le terme s’utilise dans plusieurs contextes, qui se réfèrent tous à la même logique.
- Vous achetez une maison ou un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ? Le promoteur aura la possibilité de réaliser plusieurs appels de fonds, encadrés par la loi, selon l’avancement des travaux. Le montant maximum qui peut vous être demandé s’élève à 35 % du prix total à l’achèvement des fondations ou de 70 % maximum quand les murs et toitures sont terminés.
- Vous êtes sur le point d’acheter une maison ou un appartement dans l’ancien ? Si votre acquisition est financée par un prêt immobilier, le notaire sera chargé, avant la signature officielle de l’acte de vente, de réaliser un appel de fonds auprès de la banque qui vous a accordé le prêt pour débloquer le montant emprunté et rémunérer le vendeur.
- Vous devenez propriétaire dans une copropriété ? Pour financer le budget courant (entretien des parties communes, ascenseur), le syndic en charge de la gestion de votre immeuble réalise chaque trimestre des appels de fonds auprès des copropriétaires. Ils peuvent avoir lieu pour les travaux d’ampleur votés en assemblée générale.
Apport personnel
Dans votre projet d’investissement immobilier, il s’agit de la partie qui n’est pas financée par un prêt, c’est-à-dire la somme que vous devez apporter sur vos fonds propres pour finaliser l’opération. Le pourcentage demandé en termes d’apport personnel dépend de chaque banque et de chaque projet. Généralement, les banques exigent un apport qui couvre à minima les frais de notaire, soit 3 à 4 % du prix d’achat dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien, mais ces conditions sont très variables.
Acte authentique notarié
C’est le document officiel pour prouver que vous êtes le propriétaire du bien immobilier. Dans chaque processus d’acquisition, le notaire rédige un acte de vente auquel il appose un sceau officiel le jour de la signature définitive. En tant qu’officier public, ce geste symbolique fait du document un acte « authentique notarié ».
Conditions suspensives
Lors de la signature du compromis de vente, plusieurs clauses suspensives permettent de rompre le contrat sans frais ni pour le vendeur, ni pour l’acheteur, si une condition mentionnée survient. Elles visent à protéger les 2 parties en cas d’éléments extérieurs indépendants de leur volonté. La plus classique est la clause suspensive à l’obtention d’un prêt, si l’acheteur n’obtient pas son crédit immobilier. D’autres existent, par exemple pour le droit de préemption si la commune souhaite acheter le terrain ou le changement d’usage d’un bien.
Exemple :
Si vous souhaitez transformer un appartement en local commercial, une autorisation sera nécessaire. Il est possible d’ajouter une condition suspensive à cette autorisation. En cas de refus, le compromis sera caduc, sans conséquence pour l’acheteur qui se rétracte.
Promesse de vente
À la différence du compromis de vente qui engage l’acheteur et le vendeur sur un prix et un délai, la promesse de vente n’engage que le vendeur. Celui-ci est donc officiellement tenu de réserver le logement au profit d’un acheteur défini. Il lui accorde un délai de réflexion en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation, qui sera déduite du prix de vente si la transaction aboutit. Si l’acheteur se désiste, il perd le montant versé, sauf en cas de condition suspensive. Si le vendeur se désiste, il doit non seulement rembourser l’indemnité, mais s’acquitter en plus d’une pénalité financière. La promesse de vente et le compromis de vente interviennent tous 2 après acceptation de l’offre d’achat par le vendeur.
Tontine
Cette clause peut être insérée dans l’acte définitif de vente si vous achetez à 2. La tontine garantit aux 2 acquéreurs la totale propriété du bien en cas de décès de l’un des deux. Mais elle est soumise à de nombreuses conditions et requiert l’unanimité pour toute décision relative au bien. Par exemple, en cas de séparation, les 2 parties doivent être entièrement d’accord sur les modalités : aucun tribunal ne sera pas habilité pour arbitrer un partage.
Valeur vénale
La valeur vénale d’un logement est la valeur à laquelle le logement pourrait être vendu à l’instant T. Elle se détermine en comparant des biens similaires et leur prix de vente. La valeur vénale sert notamment à estimer le patrimoine d’un particulier. En cas de vente d’un bien à un prix très inférieur au marché, l’administration fiscale pourra réclamer la valeur vénale du logement et demander une rectification dans les impôts et taxes payés à l’occasion de la transaction. La valeur vénale est estimée par un expert indépendant et professionnel.
Immobilier : mettre un logement en location
Si l’achat a son jargon, la location ne manque pas non plus de termes bien spécifiques.
Bailleur
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous mettez en location ? Vous voilà bailleur ! Dans le jargon immobilier, bailleur désigne tout simplement la personne qui loue un logement à une autre personne par le biais d’un bail, autrement dit le contrat qui lie le propriétaire et le locataire. Le bail doit répondre à des exigences strictement encadrées par le droit, telles que la durée minimale, qui varie s’il s’agit d’un logement meublé (1 an renouvelable) ou d’un logement vide (3 ans renouvelables).
Charges locatives
Si vous êtes propriétaire d’un logement en copropriété, vous devez régler chaque mois des charges de copropriété pour payer les dépenses courantes de l’immeuble et sa gestion administrative. Mais une partie de ces charges est récupérable auprès de vos locataires. Il s’agit des charges locatives, qui viennent s’ajouter au montant du loyer. La liste de celles dites récupérables est encadrée par le droit : par exemple, le chauffage collectif ou les frais d’ascenseur. Ces charges sont obligatoirement versées en même temps que les loyers ; leur montant n’est pas inclus dans un éventuel encadrement des loyers, qui se calcule hors charges.
Le blog Ooinvestir vous accompagne et vous permet savoir comment déterminer les charges locatives
Charges de copropriété
Il s’agit des sommes que doit payer chaque copropriétaire pour l’entretien courant d’un immeuble : ménage, éclairage des parties communes ou encore rémunération du syndic de copropriété pour son travail de gestion, d’administration, d’archivage… Le montant des charges est défini chaque année lors de l’assemblée générale des copropriétaires. La présence d’un ascenseur ou d’un jardin - qu’il faut entretenir - alourdissent les charges mais ajoutent de la valeur à l’immeuble. Tous les copropriétaires doivent les payer ces charges, calculées selon sa quote-part : dans une même résidence, les charges seront plus élevées pour le propriétaire d’un appartement de 60 m2 que pour celui d’un 20 m2. Dans la même logique, le propriétaire d’un appartement au 1er étage paiera moins de charges pour l’ascenseur qu’un autre au 6e étage.
Commission d’agence
Vous mettez un logement en location mais vous ne souhaitez pas être aspiré sa gestion ? Le plus simple reste de confier votre bien à une agence immobilière spécialisée, qui se chargera de tout à votre place : gestion quotidienne, perception des loyers, recherche de nouveaux locataires… En contrepartie, elle prélèvera une commission d’agence sur vos loyers, en moyenne 5 à 7 % hors taxe du montant de chaque loyer.
Rentabilité locative
La rentabilité locative indique combien rapporte un investissement dans un logement mis en location par rapport à son coût d’achat initial. Elle se calcule de la manière suivante : loyer annuel / prix d’achat du logement. Ce calcul vous donnera la rentabilité brute. Pour déterminer la rentabilité nette, vous devez ajouter les différents frais : (loyer annuel - charges) / prix d’achat du logement. Pour un calcul au plus juste, pensez bien à intégrer toutes les charges : travaux, commission d’agence, assurance habitation… Le calcul de la rentabilité constitue un précieux investisseur pour savoir si votre investissement est une bonne opération financière.
Revenu foncier
Votre revenu foncier correspond à la somme que vous percevez grâce à la location de votre logement, c’est-à-dire l’ensemble des loyers versés par votre locataire. Ce montant sera soumis à l’impôt, dont le taux dépendra de votre situation. Si vous louez en un logement vide, les revenus fonciers s’ajouteront à vos autres revenus et seront imposés selon votre taux marginal d’imposition.
Attention au changement de tranche et au changement de taux qui va avec !
Si vous louez en meublé, vous pouvez bénéficier du régime LMNP (loueur meublé non professionnel) : vos revenus fonciers sont alors catégorisés en tant que bénéfices non commerciaux (BIC) et soumis à une imposition aux taux plus avantageux (seulement 50 % de vos revenus locatifs seront imposés).
Immobilier : parier sur l’avenir
Lors d’un achat immobilier, les questions du patrimoine et de la succession se posent inévitablement, accompagnées de termes parfois techniques.
Droits de succession
En cas de décès du propriétaire d’un bien immobilier, des droits de succession s’appliquent pour ses héritiers. Le taux de cette taxe varie selon le degré de parenté, la valeur des avoirs et le régime d’achat du logement. Le conjoint survivant est par exemple exonéré de frais de succession, mais les autres héritiers doivent s’en acquitter. Une exonération plafonnée existe pour tous les ayants droits : plus le lien de parenté est proche, plus le plafond d’exonération est élevé. De la même manière, les droits de succession sont calculés selon un taux qui augmente à mesure que le degré de parenté s’éloigne.
Nue-propriété
La nue-propriété désigne le fait de détenir un bien immobilier sans en posséder la jouissance, qui revient à un usufruitier. Ce dernier peut l’occuper ou l’utiliser pour percevoir des revenus tels que des loyers. Si vous achetez un logement en nue-propriété, vous avez l’obligation d’en céder l’usufruit à une tierce personne pendant une durée fixée par un contrat, généralement 10 à 20 ans. Dans le cas d’une vente en viager, il est cédé jusqu’au décès de l’usufruitier. Une fois cette période achevée, le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien et en fait l’usage qu’il désire. L’avantage pour l’acquéreur ? Un prix souvent réduit et des frais et travaux d’entretien qui incombent à l’usufruitier. Dans le cadre d’une succession, par exemple d’un de ses parents, être déjà nu-propriétaire du logement dont le défunt était usufruitier permet généralement de réduire les droits de succession.
Ooinvestir vous dit tout pour réussir un investissement en nue-propriété
Indivision
Dans le cadre d’une indivision, 2 personnes ou plus sont propriétaires d’un même bien immobilier. C’est le cas par exemple pour un couple qui souhaite acquérir un appartement à parts égales. L’indivision peut aussi survenir lors d’une succession, quand plusieurs héritiers deviennent propriétaires d’un logement le temps que la succession ne soit effective et qu’une décision soit prise quant au devenir du bien.
