Vous souhaitez effectuer un investissement locatif et vous vous intéressez à la colocation ? Ce type d'investissement est moins courant qu'un placement classique, les propriétaires étant parfois réticents à se lancer dans un tel projet. Pourtant, cela présente de nombreux avantages et une rentabilité certaine. Alors, investir dans une colocation est-il vraiment un bon plan ? Le blog Ooinvestir vous répond.
Investir dans une colocation : en quoi cela consiste et quel impact pour le bailleur ?
Qu'est-ce qu'une colocation ?
Une colocation est l'occupation d'une habitation (appartement ou maison) par plusieurs colocataires à titre de résidence principale. Elle peut être nue ou meublée, cette dernière configuration étant la plus courante. Pour le propriétaire, c'est un moyen d'obtenir un loyer plus élevé qu'en louant le bien à un seul locataire. Pour les colocataires, ce mode de vie permet de bénéficier d'un grand logement pour un loyer bien moins cher et d'un partage des frais avec les autres personnes vivant dans le bien. La colocation est donc un moyen de se loger à un prix raisonnable dans des quartiers recherchés, notamment dans de grandes villes chères telles que Paris, Bordeaux ou Lyon.
Quel est l'impact pour le bailleur ?
La gestion locative d'une colocation est différente d'une location. Plusieurs personnes habitent le logement, ce qui demande une plus grande implication de la part du bailleur. Ce dernier a la possibilité de faire un bail de location meublée unique pour l'ensemble des colocataires ou bien d'établir autant de contrats qu'il y a de colocataires.
Quels sont les avantages d’un investissement dans une colocation ?
Un investissement plus rentable qu'une petite surface
Investir dans une colocation offre une rentabilité plus élevée qu'une location classique. La raison est simple : le coût au mètre carré diminue à mesure que la surface du bien en question augmente. L'achat d'un logement de petite surface est moins onéreux qu'un grand logement, mais le prix au mètre carré est plus cher.
Des loyers plus élevés
Autre avantage de la colocation : les loyers sont généralement plus élevés que pour une location nue. En effet, le bien est loué à plusieurs personnes, ce qui permet de proposer un prix plus élevé. En moyenne, comptez environ 10 % de rentabilité brute chaque année en colocation contre 6 % de rentabilité brute pour une location nue. Le bien immobilier est de plus généralement meublé, ce qui permet de le proposer à la location 10 à 20 % plus cher que les prix immobiliers sur le même marché locatif.
Peu de risques de ne pas louer le bien
La demande en colocation ne faiblit pas en France. Si un colocataire décide de quitter votre logement, nul doute qu'un autre prendra rapidement sa place, notamment si vous réservez votre logement à des étudiants dans une ville ayant une offre d’écoles supérieures fournie. Même si la situation devait durer quelque temps, vous percevrez toujours les loyers des autres personnes occupant votre bien.
vous avez la possibilité de mettre en place une clause de solidarité : ce principe a pour but de rendre les colocataires solidaires entre eux en cas de non-paiement du loyer d'un seul protagoniste. Cette clause vous protège quoi qu'il arrive.
Pour quels inconvénients ?
Un changement fréquent de locataires
C'est probablement le principal inconvénient lorsqu'il s'agit de louer un bien en colocation : le changement régulier de locataires. La colocation est souvent une période de transition au cours d'une vie. C'est surtout vrai pour les étudiants, qui sont seulement de passage dans une ville et qui privilégient ce type de logements pour ne pas s'installer durablement. Si vous garantissez la rentabilité de votre investissement immobilier, vous devez donc vous préparer à une rotation fréquente des colocataires qui occupent votre bien.
Des démarches administratives plus lourdes que pour des investissements classiques
Qui dit changement régulier de locataires dit démarches administratives plus lourdes. En effet, vous devrez gérer les entrées et les sorties des colocataires et notamment rédiger à chaque fois un nouveau bail, faire un état des lieux, etc. Si vous le souhaitez et si vous en avez les moyens, vous pouvez confier la gestion locative de votre bien à un professionnel de l'immobilier. Ce dernier s'occupera de toutes les démarches liées à votre logement et sera l'interlocuteur privilégié de vos colocataires.
Quelle est la fiscalité d'un investissement immobilier dans une colocation ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Une habitation destinée à une colocation est généralement meublée : cela permet aux colocataires de s'y installer directement en apportant seulement leurs affaires. À ce titre, vous devez vous déclarer sous le statut de LMNP. Les revenus locatifs perçus relèvent de l'impôt sur le revenu. Grâce à ce statut, vous pourrez transformer vos revenus fonciers en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui impacte la fiscalité associée à votre investissement.
Ooinvestir vous permet de tout savoir sur le statut LMNP grâce à un article dédié
Le régime micro-BIC ou régime réel
Avec le statut LMNP, la colocation est soumise à des régimes d’imposition spécifiques. En micro-BIC, vous bénéficierez d'un abattement de 50 % sur ce que votre investissement vous rapporte. Ce régime s’applique par défaut selon le seuil de vos revenus locatifs chaque année. En revanche, si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire l'impôt foncier, l'amortissement, les assurances et les travaux (travaux de rénovation, d'amélioration des performances énergétiques, etc.). Le régime réel s'applique automatiquement au-delà de 70 000 € de revenus locatifs sur une année.
Suivez le guide Ooinvestir pour tout comprendre des régimes d’imposition en statut LMNP
Quels types de locataires peuvent être intéressés par une colocation ?
Les étudiants
Les étudiants vivent souvent en colocation. À leur budget généralement restreint s'ajoute une envie de vivre une expérience de jeunesse, à savoir partager un appartement avec d'autres personnes en ayant tout de même une chambre pour leur intimité.
Les seniors
Il n'est désormais plus rare de voir des seniors s'intéresser à un projet de vie en colocation. Ils peuvent ainsi vivre à plusieurs et rompre avec leur solitude, mais aussi partager les coûts liés à des services médicaux.
Les jeunes actifs
Les jeunes qui démarrent dans la vie active ont parfois de petits moyens. La colocation est donc idéale pour trouver un logement à moindre coût et profiter d'un grand espace.
Les familles monoparentales
Les familles monoparentales sont de plus en plus attirées par la colocation. Vivre seul(e) avec un ou plusieurs enfants génère beaucoup de dépenses. Louer un bien en colocation permet de partager les frais et de pouvoir disposer de plusieurs chambres dans la même maison ou le même appartement pour chacun des membres de la famille.
Quelles sont les villes idéales pour investir dans une colocation ?
Les villes étudiantes
Privilégiez les villes étudiantes : ce sont celles qui vous offriront le plus de garanties pour trouver facilement des personnes intéressées par une colocation. Montpellier, Lille ou Strasbourg constituent d'excellents choix pour réussir votre investissement immobilier dans une colocation.
Les villes avec un bassin d'emploi dynamique
Outre les villes étudiantes, les communes situées au sein d'un bassin d'emploi dynamique présentent un intérêt certain. Elles attirent de jeunes actifs en quête de leur premier emploi et qui vont bien souvent se tourner vers une colocation pour se loger. Lyon, Nantes ou Toulouse sont des villes parfaitement indiquées pour réaliser un investissement locatif de ce type.
La région parisienne : l'idéal pour un investissement immobilier dans une colocation
Paris et ses alentours représentent un marché porteur pour l'immobilier. La colocation ne déroge pas à la règle. Les loyers sont très élevés à Paris et beaucoup de personnes s'orientent vers la location meublée d'une chambre dans un grand appartement pour pouvoir se loger correctement.
Investir dans une colocation peut se révéler être un très bon plan pour des investisseurs à la recherche d’un rentabilité locative élevée assortie d’une fiscalité attractive dans le cas d’une habitation meublée grâce au statut LMNP. Si vous pouvez proposer des loyers plus élevé que ceux du marché, ce type de location comprend toutefois des contraintes. En effet, que votre investissement en colocation cible les étudiants, les seniors et les familles, il s’agit régulièrement d’une solution temporaire pour eux. Il ne faut donc pas avoir peur d’une gestion assez lourde et chronophage. Cette dernière peut bien entendu être déléguée à une agence, mais cette prestation aura un coût.
