Fonds d’investissement immobilier : faut-il investir ?

La « pierre papier » a le vent en poupe en France. Ce terme désigne toutes les formes de placements financiers tournés vers le marché de l’immobilier. Tout comme le très populaire crowdfunding immobilier, les fonds d’investissement présentent une alternative intéressante à l’investissement locatif classique. En quoi consistent-ils ? Comment investir ? Lequel choisir ? Ooinvestir fait le point sur tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer !

Rappel sur le fonds d'investissement immobilier

Un fonds d’investissement immobilier est un organisme de placement collectif d’actifs financiers. Il s’agit en général d’une société qui collecte des capitaux auprès de plusieurs investisseurs avec un objectif : les investir dans des projets immobiliers pour générer un rendement intéressant. Les bénéfices tirés des investissements réalisés sont ensuite redistribués aux investisseurs, en proportion de leur participation, sous la forme d’une quote-part ou de dividendes.

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Les fonds d’investissement sont pilotés par une société de gestion. Elle se compose généralement de professionnels expérimentés qui, grâce à leur expertise et à leur réseau, maximisent le rendement des investissements. Elle apporte les projets et prend les décisions d’investissement pour le compte des investisseurs.

Les capitaux investis financent une variété de projets immobiliers (logements, infrastructures professionnelles et commerciales, terrains, etc.). Ils peuvent aussi être placés en bourse dans des entreprises évoluant sur le marché immobilier.

Les fonds d’investissement affichent une rentabilité intéressante pouvant atteindre des pourcentages à 2 chiffres. Attention : s’il est possible de réaliser un rendement significatif sur votre investissement, celui-ci n’est pas garanti ! Et en général, plus le rendement est élevé, plus le risque augmente. Néanmoins, les risques liés au marché immobilier sont relativement maîtrisés sur le long terme.

Avant de prendre la décision d’investir, il est conseillé de consulter le document d’information clé pour l’investisseur (DICI). Remis à la souscription, il vous informe sur le niveau de risque. 

Les différents types de fonds d'investissement

Il existe 4 grands véhicules d’investissement immobilier : les SCPI, les OCPI, les SIIC et les SCI.

Les SCPI

Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont pour objectif d’acheter et de mettre en location des biens immobiliers (bureaux, commerces, espaces de coworking, écoles, etc.). Une société spécialisée se charge de la gestion. Les investisseurs en SCPI perçoivent, à une fréquence mensuelle ou trimestrielle, les loyers en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Les SCPI affichent un rendement stable, parfois entre 4 et 5 % pour les plus performantes. N’hésitez pas à consulter notre comparatif des plateformes de SCPI. L'investissement en SCPI s'appelle également "investissement pierre-papier". 

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Les OPCI

Les organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI) désignent un type de placement immobilier mixte. Ils doivent investir au minimum 60 % de leurs encours sur des supports immobiliers (immeubles en direct, parts de SCPI ou de SCI…). Le reste peut être placé dans d’autres valeurs mobilières. Ils doivent cependant conserver 5 % d’actifs liquides.

Les OPCI achètent ou construisent des immeubles exclusivement dans le but de les louer. Ils peuvent également faire des travaux, des rénovations ou les réhabiliter en vue de leur location. Les OPCI peuvent prendre la forme juridique d’une société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) ou d’un fonds de placement immobilier (FPI). La différence se situe au plan fiscal. 

Les SIIC

Contrairement aux SCPI et aux OCPI, les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont présentes en bourse. Encore appelées « foncières cotées », elles construisent ou acquièrent un patrimoine immobilier qu’elles gèrent et valorisent. Ici, les biens sont destinés à être loués pour générer des loyers ou revendus pour engendrer des plus-values.

Ces structures redistribuent une grande partie de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes (50 % des plus-values et au moins 85 % des loyers perçus). Elles bénéficient d’une exonération de l’impôt sur les sociétés. Les dividendes sont soumis à la flat tax de 30 %.

Les SCI

Une société civile immobilière (SCI) permet de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers. Les parts sont distribuées aux associés en fonction de leur apport. La gestion de la société est confiée à un gérant désigné par les statuts ou par vote des associés.

Si la SCI est souvent utilisée pour investir en direct dans l’immobilier, elle existe aussi en assurance vie. Sous forme d’unités de compte, elle vous permet non seulement d’acquérir des immeubles en direct, mais également des parts de SCPI ou d’OPCI ou des actions de foncières cotées. Les SCI peuvent constituer une alternative intéressante aux fonds euros car elles sont plus rentables (3 à 4 % par an) avec des prix d’entrée faibles voire nuls.

Investir dans un fonds d'investissement immobilier: quels sont les avantages et les inconvénients ?

Placer son argent sur des fonds d’investissement présente de nombreux atouts… mais également certains inconvénients !

Les avantages

La diversification reste une stratégie clé dans tout plan d’investissement. L’un des avantages majeurs des fonds d’investissement immobilier est justement de placer votre argent sur des supports diversifiés. Ainsi, plutôt que d’acquérir un seul immeuble à 100 000 euros, vous pouvez investir dans 100 parts à 1 000 euros sur un actif composé de plusieurs immeubles. De quoi amoindrir le risque en l’étalant sur plusieurs supports.

Cependant, pour investir dans un fonds d’investissement immobilier, pas besoin de disposer de 100 000 euros, comme pour un investissement locatif en direct. Très accessibles, ces placements débutent avec une mise d’entrée de quelques centaines ou milliers d’euros.

En outre, il n’existe aucune contrainte de gestion. Contrairement à un investissement immobilier classique, une société de gestion est ici déléguée pour administrer le parc immobilier détenu. En choisissant cet investissement, vous percevez des revenus réguliers comme des loyers.

Les inconvénients

Certains fonds d’investissement, notamment les SCPI, pratiquent des frais de souscription pouvant aller jusqu’à 12 %. Même si ces prix semblent élevés, cela reste un véhicule attractif. Pour payer un minimum de frais, privilégiez les foncières cotées.

De même, les SCPI en direct ne sont pas forcément avantageuses pour les contribuables à hauts revenus. En effet, vous êtes imposés sur vos revenus fonciers selon votre taux marginal d’imposition (TMI) en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %. Plus votre TMI est élevé, plus vous êtes imposé. De quoi diminuer la performance de votre investissement.

Pour diminuer votre imposition, il est préférable d’investir en SCPI par le biais d’une assurance vie ou via l’achat en nue-propriété.

Par ailleurs, dans le secteur immobilier, la liquidité de votre placement peut prendre du temps (jusqu’à plusieurs mois). C’est le cas pour les SCPI à capital fixe. Il faut enfin garder à l’esprit que tous les fonds d’investissement immobilier sont soumis aux conjonctures du marché de l’immobilier et sont donc exposés à ses éventuelles crises.

Comment investir dans un fonds d'investissement ?

Il est possible d’investir dans un fonds immobilier par différents moyens. Ainsi, vous pouvez :

• investir en direct : vous pouvez vous adresser directement aux distributeurs. Cela concerne principalement les SCPI qui permettent de souscrire en ligne directement sur leur site ;
• passer par un courtier spécialisé : toujours dans le cas des SCPI, il est courant de souscrire via un courtier. Sa mission consiste non seulement à valoriser vos investissements mais aussi à vous conseiller et à vous accompagner ;
• investir via un compte titre : le compte titre est nécessaire lorsque vous achetez des actions dans le cadre des foncières cotées ;
• investir via une assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER) : c’est une alternative qui vous permet de profiter d’un avantage fiscal non-négligeable, quel que soit le fonds immobilier ;
• investir par le biais du plan d’épargne en action (PEA) : utile pour investir via des valeurs mobilières, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable.

Tableau comparatif de tous les types de fonds d'investissement immobilier

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1. Au-delà de l’investissement locatif traditionnel ou de l’achat de sa résidence principale, les fonds immobiliers présentent une solution intéressante pour investir dans l’immobilier.
2. Il existe 4 grandes structures de fonds d’investissement immobilier : les SCPI, les OCPI, les SIIC et les SCI.
3. En plus d’une diversification des supports et de faibles tickets d’entrée, les fonds immobiliers offrent une rémunération régulière sans aucune contrainte de gestion.
4. Ce type de placement reste cependant exposé au marché de l’immobilier avec une liquidité limitée et des frais de souscription élevés (SCPI).
5. Pour profiter des nombreux atouts des fonds d’investissement immobilier, vous pouvez investir directement via une plateforme en ligne, faire appel à un courtier, ouvrir un compte titre ou passer par le biais de l’assurance vie, du PER ou du PEA pour bénéficier de facilités fiscales.