En matière de location de logement, un point fait souvent l’objet d’interrogations, voire de litiges entre les propriétaires bailleurs et les locataires : les charges locatives. Quelles sont-elles ? Sont-elles toutes imputables au locataire, charges réelles ou au forfait, bref, comment les calculer ? Le blog Ooinvestir fait le point sur ce qui se cache derrière les fameuses charges locatives.
À quoi correspondent les charges locatives ?
Appelées également charges récupérables, les charges locatives désignent toutes les dépenses d’entretien, les petites réparations et, plus largement, tous les services dont bénéficie directement le locataire et qui sont payées par le propriétaire. Celui-ci est en droit d’en demander le remboursement à son locataire, sous forme de provisions, à condition de respecter la liste des charges locatives récupérables émise en annexe du décret du 26 août 1987. Ainsi, parmi celles-ci se trouvent notamment :
- les charges de copropriété (ascenseur, entretien des espaces verts, ménage des parties communes, eau froide, etc.) ;
- la taxe d’ordure ménagère ;
- l’entretien courant (ramonage, entretien de chaudière, etc.) ;
- les réparations effectuées par le propriétaire à la place du locataire (remplacement de joint, de tuyau de raccordement, etc.) ;
- etc.
Pour pouvoir les récupérer auprès de votre locataire et éviter tout litige, vous devez conserver l’ensemble des pièces justificatives relatives aux charges locatives. De fait, vous devez pouvoir produire votre relevé de charges de copropriété mensuel ou trimestriel, le bilan annuel de votre syndic, la copie de votre taxe foncière pour l’enlèvement des ordures ménagères, ou encore les factures de petits travaux, matériels ou entretien.
Les charges locatives sont indiquées expressément lors de la signature du bail.
Découvrez également les charges qui incombent au propriétaire.
Copropriété ou mono-propriété : quelle différence ?
Les charges locatives récupérables en copropriété
La copropriété est la situation la plus courante en matière de location d’appartements. En effet, plusieurs propriétaires se partagent la propriété d’un même immeuble. Les dépenses communes sont appelées charges de copropriété, et sont payées en fonction de la quote-part que chacun possède. Or, certaines dépenses communes profitent directement au locataire, comme l’usage d’un ascenseur, la présence d’un gardien ou le chauffage collectif.
Ces dépenses sont alors imputables aux locataires, et sont exprimées dans leur loyer sous le terme de « charges locatives ». Leur montant varie en fonction des services disponibles dans l’immeuble.
Sachez que les charges comme les honoraires du syndic et la gestion locative du logement, restent à la charge du propriétaire bailleur puisqu’elles n’ont aucun rapport avec le locataire.
Les charges locatives récupérables en monopropriété
La mono-propriété est plus rare, puisqu’il s’agit d’un seul et même propriétaire qui possède tout l’immeuble. Il n’y a donc pas de syndic puisqu’il gère lui-même l’entretien de son bien. Il peut récupérer le montant des même charges locatives qu’en copropriété auprès de chaque locataire, toutefois, un problème majeur se pose : l’absence de répartition.
En effet, puisque le bailleur possède tout l’immeuble, aucune quote-part n’est définie par logement, et la loi ne prévoit pas de calcul des charges locatives spécifique à cette configuration. Ce sont les tribunaux qui ont statué sur la situation : le propriétaire doit choisir un mode de répartition équitable en début de mise en location, et ne pas en changer d’une année sur l’autre. En clair, il doit créer lui-même une clé de répartition cohérente, de manière à ce qu’un locataire d’un logement de 30 m² ne paie pas les mêmes provisions qu’un locataire d’un logement de 80 m².
Location nue ou meublée : quelle différence ?
En matière de location meublée, vous pouvez opter pour 2 méthodes de récupération des charges : les charges réelles, comme en location nue, ou au forfait. Dans le premier cas, il n’y a pas de différence entre la location nue et la location meublée, vous faites le même calcul pour vos dépenses locatives.
Le forfait de charges récupérables est réservé à la location meublée, ou éventuellement à la colocation. Il s’agit pour le propriétaire de calculer un montant fixe de provision, qui ne donnera lieu à aucune régularisation. Ainsi, si le locataire a des dépenses de chauffage ou d’eau plus élevées que prévu, le bailleur ne peut pas récupérer le surplus.
Comment calculer les charges locatives ?
Provisionner les charges locatives
Afin de faire face aux dépenses induites par la mise en location de votre logement, vous devez calculer le montant des charges locatives, et en prévoir la provision dans le loyer. Ce dernier est alors exprimé de 2 façons différentes : loyer hors charges, et loyer charges comprises et doit être indiqué clairement dans le bail.
Vous pouvez vous baser sur les dernières assemblées générales du syndic pour connaître le montant de vos charges de copropriété et leur répartition. Il ne vous reste plus qu’à additionner les montants imputables à votre locataire.
Pensez également à intégrer le coût de l’enlèvement des ordures ménagères à ce montant,. Vous le trouverez sur votre avis de taxe foncière. Si votre logement possède une chaudière, vous pouvez également inclure le montant de l’entretien annuel, etc.
Une fois tous ces montants de charges locatives additionnés, il ne vous reste plus qu’à le diviser par 12 pour connaître le montant mensuel de la provision de charges locatives à réclamer à votre locataire.
Exemple :
Vous louez un studio pour lequel vous payez 250 € de charges trimestrielles, hors frais de syndic. La taxe d’ordure ménagère s’élève à 100 €, et l’entretien annuel de la chaudière à gaz, 150 €. Vos charges annuelles sont les suivantes :
250 x 4 (4 trimestres de charges de copropriété) = 1 000 € + 100 € + 150 € = 1 250 € par an.
1 250 / 12 = 104,17 € de charges locatives mensuelles à rajouter au prix du loyer.
La régularisation des charges locatives
Dans le cas de charges réelles, vous ou votre agence de gestion locative effectuez la régularisation des charges locatives une fois par an. Vous remboursez alors une partie de la provision versée par votre locataire, ou lui demandez un complément.
Pour ce faire, vous reprenez le calcul de l’ensemble des dépenses effectuées dans l’année, et comparez leur montant total avec celui de la provision de charges versée. Il est préférable de tenir un décompte détaillé des charges par catégories puisque vous devez l’envoyer à votre locataire au moins un mois avant la régularisation. Ce dernier est d’ailleurs en droit de vous réclamer les pièces justificatives détaillés des dépenses pendant 6 mois en cas de contestation.
En cas de régularisation très importante due à une mauvaise évaluation des charges locatives, ou à un changement majeur, il est possible de modifier les provisions de charges pour la période suivante.
