Votre locataire est en retard pour régler son dernier loyer ? Il n’a pas effectué le paiement de tout ou partie des loyers des mois précédents ? En tant que propriétaire bailleur d’un logement, le risque de loyers impayés est bien réel. Une menace qui inquiète bon nombre de propriétaires… à juste titre ! Mensualités de crédit immobilier, frais de copropriété, taxes… au fil des semaines et des mois, les charges continuent de s’accumuler. La mise en location de votre logement vous inquiète ? Comment vous prémunir du risque de loyers impayés ? Comment formaliser le recouvrement des sommes dues ? Comment expulser un locataire ? Faut-il faire appel à un huissier ou à la justice ? Le point sur la loi sur vos possibilités de recours.
Les loyers impayés en France : le point sur la situation
En matière de loyers impayés, deux experts du secteur de l’immobilier, la Fnaim et l’USH (Union sociale pour l’habitat), relèvent qu’en France le taux de locataires qui n’honorent pas leurs échéances est d’environ 1,5 % à 3 % du total des transactions. Bien que statistiquement rares, les loyers impayés d’un locataire engendrent des problématiques majeures pour le propriétaire bailleur concerné. En effet, même sans revenus, il doit continuer à régler ses charges et son prêt immobilier pour le logement mis en location, ce qui peut rapidement entraîner des difficultés financières. Savoir comment bien réagir face à cette situation délicate et savoir quelle procédure judiciaire mettre en place en dernier recours est donc essentiel.
Bien réagir face à un loyer impayé : 3 modes d'action
L’investissement dans l’immobilier locatif est souvent rentable mais la gestion peut parfois s’avérer difficile, surtout en situation de loyer(s) impayé(s). Votre locataire n’a pas effectué le paiement du loyer pour votre logement en temps et en heure ? Il est primordial de réagir vite face à un loyer impayé pour maximiser vos chances de récupérer cet argent. Trois possibilités s’offrent à vous pour gérer cette situation délicate, de la solution à l’amiable à un recours à la justice. Il s’agit aussi pour vous, propriétaire, de savoir si vous souhaitez mettre fin au bail ou non.
1. Résoudre le litige à l’amiable
Première attitude à adopter lorsqu’un loyer ne vous parvient pas conformément au bail : tenter de résoudre ce litige à l’amiable. Commencez par téléphoner au locataire de votre logement afin de savoir ce qu’il en est. Vous pouvez également vous rapprocher de la ou des personnes s’étant portée(s) caution pour lui. Si ceux-ci ne vous donnent pas d’explication probante ou ne vous répondent pas, envoyez au locataire par courrier une mise en demeure. L’idéal ? Trouver un compromis afin d’éviter de faire appel à un huissier ou à un juge. Une démarche à l’amiable vous permettra également de gagner du temps et de l’énergie. Il peut s’agir par exemple d’accorder à votre locataire un délai de paiement ou de mettre en place un échéancier de paiement.
Il est fréquent qu’un locataire ne paie pas son dernier mois de loyer avant de quitter son logement. La loi vous autorise alors, en tant que propriétaire bailleur, à récupérer cette somme sur la caution versée à l’entrée dans les lieux.
Sache également que si votre locataire est couvert par la garantie Visale, vous devrez alors vous rapprocher d’Action Logement.
2. Etablir une injonction de payer
Simple et efficace, l’injonction de payer consiste à déposer une requête auprès d’un huissier de justice ou d’un juge demandant au locataire de payer le ou les loyers impayés. Atout majeur : prévue par la loi, cette procédure est entièrement gratuite pour une dette inférieure à 10 000 € et vous permet d’en bénéficier en tant que propriétaire. Par ailleurs, elle ne fait pas cesser le bail lié à votre logement. Sans contestation du locataire dans un délai d’un mois, la justice ou l’huissier ordonne au locataire de régler le dû.
Faire appel à la clause résolutoire
Si une clause résolutoire est incluse dans votre contrat de bail, signé par vous comme par votre locataire, il est temps de la faire jouer. Cette clause a pour vocation de permettre au propriétaire bailleur de mettre un terme au contrat en cas de non-paiement du loyer. Il sera toutefois nécessaire de faire appel à la justice pour pouvoir la faire exécuter : obtenir la fin du bail et le recouvrement des loyers. De façon simplifiée, voici la procédure à suivre :
- Envoyez un courrier de mise en demeure au locataire de votre logement.
- En l’absence de paiement de sa part dans le délai indiqué dans cette lettre, prenez contact avec un huissier.
- L’huissier de justice contacte le locataire et lui ordonne de régler les sommes dues.
- Sans règlement des loyers impayés du locataire dans un délai de 2 mois, l’huissier peut demander la résiliation du contrat de bail.
- Le litige est ensuite jugé par un tribunal : celui-ci peut alors prononcer l’expulsion du logement du locataire ou lui accorder un délai de paiement supplémentaire
À savoir que les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, même si une clause prévoit cette faculté, soit du 30 octobre au 1er avril. Cette période est actuellement prolongée jusqu’à juin 2020 suite à la crise sanitaire du coronavirus Covid-19.
Faire jouer l'assurance ou garantie loyers impayés (GLI) pour votre bien immobilier
À l’amiable, via un huissier, par l’intermédiaire de la justice… des solutions existent pour gérer cette situation et vous éviter de faire appel à vos revenus ou à votre épargne personnelle pour faire face à des problèmes de gestion locative. Parmi elles : l’assurance loyers impayés, aussi appelée garantie des loyers impayés (GLI). Ce contrat est à souscrire par le propriétaire bailleur auprès d’un assureur spécialisé. Son coût ? Environ 2,5 % à 5 % du montant annuel du loyer annuel. En contrepartie, l’assurance prend à sa charge les éventuels loyers impayés du logement concerné.
Avant de pouvoir faire appel à la GLI, il vous faudra envoyer une mise en demeure avec accusé de réception à votre locataire. Par la suite, vous devrez transmettre les justificatifs demandés à l’assureur. Celui-ci prendra en charge les loyers impayés trois mois après la constatation du litige.
