En tant que propriétaire d’un bien (appartement ou maison), choisir un locataire solvable n’est pas une mince affaire, en particulier si vous recherchez LE locataire idéal. En effet, les bailleurs cherchent, à juste titre, à éviter des situations conflictuelles, des loyers impayés et à des dégradations de leur appartement ou maison.
Pour limiter ces risques, l’option numéro 1 consiste à sélectionner votre locataire en fonction de critères bien spécifiques… sans oublier d’agir en toute légalité. Décryptage avec le blog Ooinvestir.
Le point sur les exigences des propriétaires bailleurs
Après avoir réalisé votre achat immobilier locatif, trouver un locataire fiable et sérieux est essentiel. Cela vous permet de maximiser vos chances de louer votre appartement ou votre maison sans impayés ni dégradations. C’est pour cette raison que les propriétaires bailleurs sont très attentifs lors du choix de leur locataire, et de plus en plus exigeants.
Une étude de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) a mis en exergue les critères sur lesquels les bailleurs avaient tendance à s’appuyer pour choisir leur locataire. Ces derniers sont variables. Pour certains, c’est la « bonne impression » qui compte. Pour d’autres, c’est le niveau de revenus qui prime. En effet, la moitié des bailleurs exigent des ressources financières égales à 2 ou 3 mois de loyer. Seulement 20 % n’en tiennent pas compte dans leur choix final.
A côté de cela, la présence d’un garant est essentielle pour 35 % des propriétaires. En outre, 40 % d’entre eux prêtent une attention particulière au type de contrat (CDD, CDI, Freelance, intermittent…) et surtout à la stabilité professionnelle avant de prendre une décision. Enfin, bon nombre de bailleurs tentent d’évaluer le mode de vie des candidats locataires pour se prémunir contre le risque de conflits dans la copropriété (animaux de compagnie, pratique d’un instrument de musique, colocation…).
5 conseils pour bien choisir votre locataire
Voici quelques astuces pour choisir la bonne personne et vous assurer la rentabilité locative de votre investissement ainsi qu’une gestion facilitée.
1. Évaluer le profil et le sérieux du locataire
En prêtant une attention particulière à certains éléments, vous pourrez cerner le niveau de sérieux du potentiel locataire. L’exercice s’apparente finalement à celui d’un employeur vis-à-vis d’un candidat à un poste. Tâchez d’être attentif à son comportement lors des échanges téléphoniques et de la visite : ponctualité, ton de la voix, langage corporel, réactivité, etc.
2. S’assurer de sa solvabilité et de ses garanties
Il est important de connaître le montant des revenus et la situation professionnelle de votre futur locataire. Vous pouvez bien sûr accorder une importance à son comportement et à son degré de sympathie, mais assurer la sécurité de votre loyer et votre rentabilité locative doit rester votre priorité.
Dans les faits, il est recommandé de demander un salaire 2 à 3 fois supérieur au montant du loyer pour diminuer le risque d’impayés. La régularité des revenus et les possibilités d’évolution doivent aussi attirer votre attention.
N’hésitez pas à demander aux candidats qui ne remplissent pas vos critères de solvabilité de disposer d’un garant, une personne qui se portera caution solidaire en cas de problèmes de règlement des loyers.
3. Privilégier les candidats en CDI et les étudiants
Chaque locataire a son propre profil et certains sont plus intéressants que d’autres. C’est notamment le cas des salariés en CDI qui ont terminé leur période d’essai. En effet, la longévité du CDI est un critère de confiance indéniable pour un propriétaire bailleur.
Sur le même schéma, les profils étudiants sont très appréciés par les propriétaires d’un logement. Ils sont systématiquement cautionnés par la solvabilité de leurs parents, qui représentent une véritable caution. De plus, la majeure partie d’entre eux bénéficie de l’allocation pour le logement (APL), ce qui sécurise également tout ou partie du loyer.
Par ailleurs, sachez que si votre choix se porte sur un profil de locataire âgé de plus de 70 ans et aux revenus modestes, des obligations sont prévues par la loi. En effet, celle-ci prévoit une disposition selon laquelle un propriétaire qui met fin à son bail est tenu de lui proposer un relogement correspondant à ses possibilités.
4. Faire attention à la discrimination
Les bailleurs doivent, certes, se prémunir contre le risque d’impayés mais tout en respectant la loi. L’Etat interdit par exemple aux propriétaires de refuser des locataires en fonction de leur couleur de peau, de leur religion, de leur pays d'origine, de leur sexe, de leur statut familial, de leur orientation sexuelle ou d'un handicap physique.
Sachez qu’un propriétaire refusant un locataire à la suite d’une annonce pour une de ces raisons est passible de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
5. Déléguer la gestion de votre investissement locatif à un tiers
Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec toutes ces démarches administratives, parfois fastidieuses, vous pouvez vous tourner vers un professionnel de l’immobilier.
De nombreuses agences immobilières proposent un service de gestion locative et se chargent à la fois de l’étude du dossier, des visites, de la rédaction du bail, de la réalisation de l’état des lieux, de l’envoi des quittances de loyers et de la gestion de tout souci durant la location : une véritable garantie ! Il s’agit toutefois d’une prestation payante moyennant entre 6 et 9 % HT des sommes encaissées sur l'année.
Propriétaires : vérifiez la solvabilité du locataire en vous appuyant sur des documents !
Dans le cadre d’un dossier de demande de location, la liste des documents que vous pouvez demander à votre futur locataire pour s’assurer de sa solvabilité bancaire est limitée. Les documents autorisés sont :
- des pièces d’identité pour garanties ;
- un justificatif de domicile ;
- un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte étudiante, carte professionnelle…) ;
- des justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire, bulletin de pension retraite, bourse, avis d’imposition, simulation APL…).
Ces justificatifs vous servent de garanties et vous permettent de vérifier l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et les revenus du candidat à la location de votre logement.
Demandez systématiquement à pouvoir accéder aux documents originaux, sans pour autant les garder en votre possession. Il n’est pas rare de voir des candidats falsifier certains d’entre eux, notamment les fiches de paie, d’où la nécessité de comparer les copies remises par le locataire potentiel avec les originaux. Vérifiez aussi que les salaires correspondent avec les déclarations figurant sur l'avis d'imposition.
Tout propriétaire doit connaître ses droits en matière d’immobilier locatif, mais aussi ses interdictions. Vous êtes par exemple dans l’illégalité si vous demandez un certain nombre de documents :
- une copie du relevé bancaire ;
- une autorisation de prélèvement automatique ;
- une photographie d’identité (sauf celle présente sur la copie de la carte d’identité) ;
- une carte d’assuré social ;
- un extrait du casier judiciaire ;
- un jugement de divorce (à l’exception du paragraphe permettant de prouver le divorce) ;
- un contrat de mariage ;
- un dossier médical ;
- une attestation de crédit en cours.
Si vous souhaitez réellement être à l’abris de tout aléa, vous avez la possibilité de souscrire une assurance garantie pour loyers impayés (GLI).
Quel est le profil type du locataire idéal ?
En plus des critères et des exigences qu’il faut avoir pour sélectionner le meilleur profil, le locataire idéal est une personne qui :
- paie son loyer dans les délais impartis (et assure donc le remboursement de votre crédit immobilier) ;
- prend soin de l’état de votre logement (pas de dégradation, peinture, nettoyage du sol…) ;
- est autonome (sait déboucher un évier et rallumer le tableau électronique sans avoir à vous appeler) ;
- est en mesure de se plier aux règles de location et de copropriété si nécessaire (bruit, voisinage, espaces communs, propreté...).
Si cela paraît simple en soit, ce n’est pourtant pas monnaie courante ! Tout un chacun peut prétendre être le locataire solvable idéal, mais les apparences sont parfois trompeuses. C’est pourquoi vous devez, en tant que propriétaire bailleur, prendre en considération de nombreux facteurs et faire votre choix de manière éclairée.
