Malgré une situation de crise et d’urgence sanitaire encore particulièrement difficile en France, la pandémie de coronavirus a été révélatrice d'un état de fait : la première période de confinement a amené les Français à réviser leurs postures vis-à-vis de l’immobilier…Le marché de la location connaît une véritable transformation et pourrait amener à un changement de paradigme. Faut-il croire que la crise de la Covid a ancré une nouvelle dynamique au secteur locatif immobilier français ? Plus spécifiquement, comment se porte l'activité du marché locatif à Paris ? Quel impact l'urgence de cette crise inédite a-t-elle sur le comportement d'un locataire ou d'un bailleur parisien ? Le blog Ooinvestir vous dit tout, sans tabou...
Évolution des envies immobilières en temps de crise et d’urgence sanitaire
Depuis la mise en place du premier confinement pour préserver la santé de tous, les perspectives dans le secteur de l’immobilier ont beaucoup évolué. C’est ainsi la première fois qu’une urgence sanitaire oblige le gouvernement à demander aux Français de rester aussi longtemps dans leurs logements, potentiellement étroits, tout en recommandant aux entreprises d’opter pour le télétravail.
Le besoin d’espace et de logements confortables est donc devenu évident et pressant pour beaucoup de locataires. Effet direct de cette prise de conscience lié au Covid, 40% des Français ont élargi leur périmètre de recherche et 20 % vise désormais des surfaces plus grandes! Les ménages, locataire ou propriétaire bailleur, ont donc profité de l'occasion d’urgence pour modifier leurs critères de choix immobiliers tout en ajustant leur projet immobilier en conséquence.
Les regards se détournent des appartements parisiens et se focalisent sur la campagne en cette période
En cette période de crise de la Covid, les envies des Français, et notamment des habitants de la capitale, pour l’immobilier ont changé au profit de zones plus rurales. Plusieurs facteurs permettent d'expliquer le boom de l'intérêt des parisiens pour une vie à la campagne depuis l'apparition de la crise sanitaire en début d'année. Il convient d'insister sur le prix particulièrement élevé des loyers à Paris (et plus largement dans les grandes villes), les acquisitions de biens immobiliers ne faisant elles-mêmes pas exception. Les citadins, en particulier à Paris, sont dès lors de moins en moins enclins à supporter des prix immobiliers et des prix de loyers souvent considérables alors que le cadre de vie parisien actuel (commerces fermés, pollution, obligation de port du masque dans l'ensemble de l'espace public, etc.) apparaît particulièrement anxiogène. Par ailleurs, le télétravail et la volonté de se rapprocher de grands espaces permet de repenser le quotidien des urbains.
L'épidémie de la Covid a mis en lumière cette aspiration d'une quête du vert pour l’immobilier, à l’inverse d’une location dans un environnement clos et confiné.
Autre point en faveur du marché immobilier locatif à la campagne : les prix des loyers sont bien plus accessibles pour des surfaces n'appelant pas la moindre comparaison par rapport aux prix parisiens. De plus, le développement de la digitalisation dans ces zones, auparavant en situation de fracture numérique, est l'occasion pour les habitants parisiens de se projeter dans une vie hors de la grande ville. D'autant que la peur de l'isolement en cette période de Covid semble bien moins prégnante dans un contexte d’urgence sanitaire où la distanciation et le respect des gestes barrières est une exigence pour contrer le virus dans les plus brefs délais.
Est-ce opportun d’investir dans l’immobilier à la campagne ? Ooinvestir fait pour vous le tour de la question
Des éléments qui se retrouvent dans les conclusions de l’étude Capelli portant sur un échantillon représentatif de 1 000 locataires, âgées d’au moins 18 ans. Celle-ci révèle le changement des envies immobilières à la suite de l'impact du premier confinement intervenu en début d'année. Plus spécifiquement, selon cette étude, 17 % des Français estiment qu’il n’est plus nécessaire que le logement soit proche du lieu de travail, et 20 % sont prêts à saisir l'occasion de changer de logement après cette période d'épidémie de coronavirus. De plus, 25 % des Français ont manifesté leur besoin d’une location disposant d'un espace extérieur (terrasse, balcon, ou jardin).
Les regards se tournent désormais vers des lieux perçus initialement comme peu attractifs par les locataires parisiens, ce qui impacte de fait la stratégie des bailleurs souhaitant investir dans l’immobilier.
Faut-il s’attendre à un changement structurel du marché immobilier ?
L’urgence sanitaire en France semble avoir provoqué une sorte de prise de conscience de la qualité de vie à la campagne. Les Français préfèrent désormais vivre en province, dans des espaces larges et verts. L’immobilier étant un secteur toujours en mouvement, ces envies de changements, effet du premier confinement, seront-elles permanentes ?
David Ambrosiano, Président des Notaires de France pense qu’il est encore trop tôt pour faire état d'un nouveau cap structurel. Pour lui, les bouleversements observés sur le marché locatif sont conjoncturels. D’autres, en revanche, évoquent un changement profond de paradigme vis-à-vis des modes d’habitation et ne croient pas que le marché immobilier puisse renouer avec son état d’avant la période de confinement.
Ils attendent que l’État, dirigé par le président de la République Emmanuel Macron, prenne des mesures spécifiques et fasse des annonces adaptées afin que le marché immobilier guérisse de l’impact de cette période. Cela passe notamment par la mise en place d'un plan de soutien face à la demande de logements à travers des aides dirigées vers les ménages en difficulté.
Quel impact sur le marché locatif parisien ?
Quand le coronavirus résonne, c’est le prix immobilier du marché parisien qui répond. Véritable paradoxe, la crise a réussi là où les mesures prises par la mairie de Paris ont souvent eu du mal à encadrer et contrôler le marché immobilier locatif parisien.
À ce titre, alors qu’il était difficile pour les jeunes d’obtenir une location à Paris en 2019, l’urgence sanitaire a déclenché une progression considérable de l’offre locative en France depuis janvier 2020. Selon l’étude sur le marché locatif effectuée par Seloger*, elle a augmenté de 30 % à plus de 50 % par rapport à son niveau en 2019. L’impact sur le marché immobilier parisien est notable. Cela s'explique principalement par le net recul des locations dites de courte durée, aujourd'hui bien moins rassurantes pour un propriétaire bailleur dans une période en proie à la crise.
L’offre locative dans la capitale de France a connu une surprenante croissance de 60 à 65 % par rapport aux niveaux affichés au cours des mois de juillet et août 2019. Par ailleurs, les loyers ont connu une chute allant de 0,4 à 10 % sur la même période. La tendance est pratiquement la même dans d'autres agglomérations en France sur 1 an*.
- Bordeaux affiche une augmentation de plus de 39 % d'activité de l'offre locative.
- Rennes avec un nombre de biens mise sur le marché locatif qui a progressé de 34 % ;
- Toulouse, où les rapports indiquent une augmentation de 23 %.
Zoom sur la situation de la location meublée
S’agissant du secteur spécifique de la location de logements meublés, les tendances évoluent. Avec la baisse drastique des activités touristiques et la rupture des contrats de location saisonnière, les propriétaires de logements touristiques ont dû passer de la location saisonnière de courte durée à la location meublée de longue durée pour ne pas se retrouver asphyxiés. Conséquence, alors que le marché de la location nue traditionnelle est en perte de souffle et que les prix immobiliers dans les grandes villes de France sont stables ou entament un début de baisse, le marché du meublé, lui, connaît une véritable montée en puissance.
Toujours selon l’étude de Se Loger* dans 10 grandes villes françaises, à savoir Paris, Marseille, Toulouse, Nice, Lyon, Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg, et Lille, l’évolution des loyers et de l’offre immobilière meublée pendant la période de confinement est en hausse*. Il peut y être constaté que le nombre d’annonces proposant un contrat de location meublée a augmenté de 67 % à Paris, plaçant la capitale en troisième position derrière Bordeaux (94 %) et Nice (84 %).
Ce nombre de logements a toutefois diminué dans certaines villes* comme Strasbourg (-28 %) et Mulhouse (-14 %).
Selon le même rapport, si les loyers des meublés sont restés stables à Paris, ils ont augmenté dans d'autres grandes métropoles, à l'image de Bordeaux qui voit une hausse de 12 % du prix des loyers de logements meublés.
L’épidémie du coronavirus aidant, le marché de la location meublée semble donc plus que jamais en vogue ! Par ailleurs, en termes de rentabilité, la facilité d’amortissement d’un logement meublé laisse entrevoir un bel avenir pour ce type de location (ou du moins, aussi longtemps que la crise sanitaire perdure).
Alors, la crise sanitaire de la Covid sera -t-elle l'occasion d'une restructuration du marché immobilier parisien ? Avant de répondre par la positive, il faut à l'évidence attendre de voir comment le président de la République et son gouvernement parviendront à gérer l'effet de cette nouvelle phase de confinement et plus largement la sortie de cette situation de crise sanitaire.
