De plus en plus de Français sont attirés par l’immobilier locatif, car il offre un excellent rapport rentabilité/risque. Mais de quelle manière intégrer ce marché ? S’il est possible d’acheter un bien déjà construit, il est également envisageable de construire ou faire construire pour louer. Quel en est l’intérêt ? S’il existe de nombreux avantages, il est important de bien réfléchir en amont, à votre projet avant de vous lancer. Le blog Ooinvestir fait le point et vous donne ses conseils sur la construction-location.
Pourquoi construire pour louer ?
Construire un logement pour le louer présente de nombreux intérêts. Vous vous constituez un patrimoine immobilier, vous percevez des revenus complémentaires réguliers, et vous pouvez bénéficier dans certains cas d’avantages fiscaux.
Pour que votre projet d’investissement immobilier soit un franc succès, vous devrez trouver des locataires fiables, qui payent leurs loyers, qui ne dégradent pas votre logement, et qui restent le plus longtemps possible pour vous éviter du temps perdu en gestion locative. L’emplacement et les caractéristiques de votre appartement ou de votre maison doivent donc être en adéquation avec la demande locative du marché.
Quels sont les avantages fiscaux ?
Si vous faites bâtir une résidence individuelle, ou que vous êtes sur le point d’acheter sur plan/en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), dans l’intention de le louer, vous pouvez profiter de certains bénéfices fiscaux. Ceux-ci peuvent être très intéressants, car ils augmentent le rendement de votre investissement immobilier locatif. Cependant, pour y avoir droit, vous devez respecter certaines conditions.
Une exonération de taxe foncière
Tout d’abord, s’agissant d’un bien immobilier neuf, vous êtes exonéré de taxe foncière pendant les 2 années qui suivent l’achèvement des travaux. Pour en profiter, il vous suffit de remplir une déclaration dédiée (Cerfa n°6650) et de l’adresser à votre centre des impôts dans les 90 jours suivant la livraison du bien.
Possibilité de déduire vos charges
Autre avantage non négligeable, vous avez également la possibilité de déduire vos charges, des loyers que vous percevez chaque mois, si vous êtes soumis au régime réel. Celles-ci comprennent les intérêts d’emprunt, les cotisations d’assurance, les travaux engagés dans l’habitation, et certains prélèvements sociaux.
Si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000€, vous êtes soumis au régime micro-foncier. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, mais vous ne pourrez pas déduire les charges de vos loyers.
Réduisez vos impôts grâce à la loi Pinel…
Vous avez certainement entendu parler du dispositif de défiscalisation Pinel. Ce mécanisme vous permet de profiter d’une réduction d’impôt (12 %, 18 % ou 21 %) en échange d’un engagement de location du bien sûr une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans), dans certaines zones où la demande locative reste très forte (zone Abis, A et B1).
Concrètement, vous pouvez bénéficier du mécanisme de réduction d’impôt de la loi Pinel dans le cas de l’acquisition d’un appartement en VEFA, mais pas d’une maison.
Si le mécanisme de défiscalisation Pinel est maintenu en l’état via le projet de loi de finances 2021, sachez que le montant des réductions d’impôts sera revu à la baisse pour 2023 et 2024.
...ou la loi Cosse
Le dispositif Cosse est quant à lui réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Il offre une déduction fiscale en échange d’un engagement de location, sous condition de loyers et de ressources des locataires.
Il concerne tout type de logements, loués non-meublés, n’ayant jamais été loués ou très peu. Il existe 3 types de convention (intermédiaire, social, très social) qui déterminent le taux de la réduction d’impôt obtenue. Celles-ci sont établies en fonction du zonage de votre ville (le même que pour la loi Pinel). Cette mesure permet ainsi d’ obtenir entre 15 % et 80 % de déduction fiscale sur les revenus bruts de vos loyers.
Tirez profit du statut LMNP
Enfin, vous pouvez profiter du statut LMNP (Location meublée non professionnelle). Toute habitation peut être louée meublée, à condition de respecter une liste d’équipements fixée par le décret n°2015-981, et de percevoir moins de 23 000 € de revenus locatifs annuels. En plus de déduire des loyers les charges et les intérêts d’emprunts, vous appliquez des amortissements, diminuant mécaniquement votre imposition.
Pour quelle rentabilité ?
Si vous faites construire votre maison pour la louer, vous cherchez certainement à obtenir le meilleur rendement possible en minimisant les risques au maximum.
L’investissement dans l’immobilier locatif présente un excellent rapport rentabilité/risque et permet de capitaliser bien souvent, plus que d’autres types de placements comme le livret A, le PEL, et l’assurance-vie. À l'inverse, il est moins rémunérateur que les marchés boursiers, mais beaucoup moins risqué.
Attention toutefois, si vous êtes engagés dans un dispositif de défiscalisation, comme la loi Pinel, vous perdez les bénéfices fiscaux obtenus, si vous revendez votre logement avant la fin de votre période d’engagement de location.
En plus de bénéficier de certains avantages fiscaux, bâtir une maison neuve vous permet de limiter les intermédiaires. Vous évitez de faire appel à un promoteur ou de régler une commission à un agent immobilier. Et si vous possédez les qualifications requises, et que vous construisez vous-même le futur logement, vous n’aurez que le terrain et les matériaux à payer, ce qui représente des économies substantielles.
Enfin, en achetant seulement le terrain, vous limitez le montant des frais de notaire par rapport à un achat immobilier classique, car dans ce dernier cas, les frais d’acquisition sont calculés sur l’ensemble du prix d’acquisition du bien (terrain + maison).
Avant de vous lancer dans l’édification d’une maison, ou la réservation d’un bien en VEFA, il est primordial de bien étudier le potentiel locatif de votre investissement. Pour cela, vous devez calculer l’ensemble des frais et des charges, mais aussi le montant des loyers que vous pouvez espérer. Afin de prendre en compte tous les facteurs ayant une influence sur la rentabilité de votre investissement, le calcul du rendement net est l’indicateur le plus fiable à prendre en considération.
Prenons un exemple : un investisseur souhaite acheter un appartement de 2 pièces à 180 000 €, qu’il compte louer à 700 € par mois. Le montant des frais d’acquisition est de 19 000 € sans aucun autre frais.
Pour connaître sa rentabilité nette, il doit d’abord faire une liste de ses charges :
- taxe foncière 700 €
- frais de gérance 8 % : (800*12)*8% = 768 €
- charges non récupérables : 220 €
- assurance loyers impayés 4 % : (800*12)*4% = 336 €.
Ensuite il déduit de ses loyers les charges : (12/800)-700-768-220-336 = 7 576 €.
Enfin, il divise ce montant l’ensemble du coût d’acquisition (prix du bien + frais d’acquisition : 7576/(180 000+ 19 000) * 100 = 3.80 %
La rentabilité nette de son investissement sera de 3.8 %.
Afin d’affiner cet indicateur, vous pouvez également calculer la rentabilité nette nette et avoir une vision plus objective de ce que vous rapportera votre investissement immobilier, vous devez procéder ainsi :
Rentabilité nette nette = loyer annuel - Taxes, frais et charges / Prix d'acquisition du bien immobilier * 100
Construction VS achat classique : ce qu'il faut savoir !
Une liberté d’aménagement
L’avantage si vous faites bâtir un logement pour le louer, c’est que vous pouvez partir d’une feuille blanche.
C’est vous qui choisissez l’emplacement (centre-ville, périphérie, ou à la campagne), la taille et le nombre de pièces (pour une personne seule, un couple, ou une famille en fonction de la demande locative), la nature des matériaux, l’architecture de celle-ci… De plus, vous devenez propriétaire d’un bien neuf, qui respecte les normes environnementales en vigueur, et qui limite les déperditions énergétiques.
À l’inverse, si vous achetez un logement déjà construit, vous avez la possibilité de le remettre à neuf, mais cela engendrera des dépenses supplémentaires, et, il est très difficile pour un non-initié d’établir un budget précis des rénovations. De plus, la durée des travaux empiétera sur le début de mise en location, ce qui retardera le paiement de votre premier loyer, et fera chuter le rendement de votre investissement.
Une mise en location décalée
Pour une maison, vous devez d’abord acheter le terrain, déposer le permis de construire, établir les plans, trouver un constructeur, construire la maison en elle-même, et enfin la louer. Il faut, en moyenne, entre 9 et 12 mois pour construire une maison.
Pour l’achat d’un bien en VEFA, vous payez dès la signature du contrat (5 % du montant du bien), puis au fur et à mesure de l’avancement des travaux. De plus, si vous êtes les premiers clients du promoteur, vous devrez attendre qu’il ait loué 80 % de ses lots avant le début de la construction. La construction en elle-même est estimée entre 16 et 24 mois.
Dans le cas d’un achat classique, vous devenez propriétaire à la signature, et pouvez mettre votre habitation en location immédiatement.
Des factures d’énergie réduites
En construisant votre maison, ou en achetant en VEFA, vous devenez propriétaire d’un bien neuf qui respecte les dernières normes énergétiques, ce qui fait baisser les factures comme l’électricité ou le chauffage. De plus, votre bien aura un DPE (diagnostic de performance énergétique) élevé, ce qui facilitera la recherche de locataires.
Enfin, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt via le dispositif Pinel par exemple, qui est conditionné au DPE.
En achat classique, tout dépend de l’année de construction du logement. Néanmoins, des travaux seront certainement à prévoir si vous achetez un bien immobilier ancien (+ de 5 ans), pour pouvoir bénéficier des dispositifs de défiscalisations immobilières.
Alors que faire pour réussir son investissement dans l’immobilier locatif ? Bâtir sa maison ou acheter un bien en VEFA ? Comme vous l’aurez compris, tout dépend de ce que vous attendez de votre investissement. En pesant bien le pour et le contre, vous avez la certitude que votre investissement sera fructueux.
