Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous entrez dans un univers mêlant droits et obligations. Au-delà des avantages apportés par ce statut, être propriétaire implique sans conteste nombre de responsabilités en termes de gestion locative. Qui plus est, une pluralité de coûts sont à assumer, notamment les charges liées au logement en lui-même. En règle générale, il vous revient de vous en acquitter, avant de pouvoir, dans certains cas définis, en récupérer le montant auprès du locataire à travers une somme venant s'additionner au loyer. D'où l'importance de bien comprendre la répartition des différentes dépenses locatives.
Alors quelles sont précisément ces charges qui incombent à un propriétaire ? Qu'elles soient annuelles, mensuelles ou plus occasionnelles, le blog Ooinvestir vous invite à un tour d’horizon pour une bonne appréciation de la question !
Le point sur les charges locatives
Les charges locatives, autrement qualifiées de « charges récupérables », sont des frais qui doivent être supportées dans un premier temps par le propriétaire. Il peut toutefois se faire rembourser par la personne occupant le logement en location. À titre d’exemple, le propriétaire doit payer des frais liés à l’entretien de l’ascenseur ou des espaces verts, alors que c’est le locataire qui les utilise. C’est pour cette raison que la loi autorise le bailleur à les récupérer auprès du ou des locataires dans le cadre d’un contrat de location.
Que comprennent les charges locatives ?
Il est indispensable de bien avoir à l’esprit que toutes les charges en lien avec un logement ne sont pas récupérables auprès de la personne occupant le logement. Alors qu’en est-il précisément ? Fort heureusement, la loi a précisé de façon claire et explicite ce qui peut être considéré comme des charges récupérables ou non. Que ce soit en location meublée ou en location vide, le décret n° 87-713 du 26 août 1987, détermine une liste complète de charges récupérables. Vous pouvez en déduire que les dépenses qui n’y figurent pas ne peuvent pas être récupérées par le propriétaire. Dès lors schématiquement, les charges locatives recouvrent :
- les dépenses d'entretien (ménage des parties communes, entretien des espaces verts, etc.) ;
- les menues réparations (poignées de porte, mécanismes de fermeture, remplacement des clés perdues, etc.) ;
- les services dont le locataire bénéficie de façon directe.
Faisant partie de cette dernière catégorie, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge locative. Il s’agit en effet d’un service dont le locataire profite. Elle figure sur l’avis de taxe foncière qui est adressée au propriétaire. C’est bel et bien une charge récupérable que le locataire rembourse à partir d'un montant qui doit être ajusté au temps écoulé. Le propriétaire bailleur s’en acquitte en premier lieu auprès des impôts.
En outre, dans le cas où un employé, voire une société, s’occupe du nettoyage des parties communes, les coûts salariaux sont en totalité récupérables auprès du locataire. Si un gardien ou un concierge réalise ces travaux d’entretien et prend sous sa responsabilité la sortie des poubelles, le locataire doit assurer la prise en charge de 75 % de ce montant. Toutefois, si l’employé en question ne s’occupe que d’une de ces 2 tâches, le montant affecté au locataire se limite à 40 % des dépenses. Sachez en revanche que la taxe d’habitation n’est pas incluse dans les charges locatives. Elle incombe directement au locataire qui doit s’en acquitter auprès des services des impôts.
Des charges récupérables nombreuses et variées
Les charges récupérables par le propriétaire d’un bien sont relativement nombreuses et entrent dans plusieurs catégories définies par la loi qui cadre ce que le locataire doit à son bailleur. De manière non limitative, il est possible d’évoquer :
- les ascenseurs et monte-charge (électricité, exploitation, etc.) ;
- la distribution d’eau froide, d’eau chaude et du chauffage collectif ;
- les installations individuelles (chauffage, production d’eau chaude) ;
- les parties communes intérieures (électricité, frais de personnel d’entretien, fourniture de produits d’entretien, etc.) ;
- les espaces extérieurs (exploitation et entretien des voies de circulation, aires de stationnement, aires de jeux) ;
- les taxes et redevances (taxe de balayage, redevance d’enlèvement des ordures ménagères, etc.)
À savoir que le locataire est tenu de payer la redevance d’assainissement et de souscrire à une assurance contre divers risques liés au logement.
Comment déterminer le montant des charges locatives ?
En matière de gestion locative, les charges peuvent être déterminées forfaitairement ou par provision de charges, selon la convention fixée entre les diverses parties. Le montant des charges peut être déterminé de ces 2 façons par le propriétaire du logement meublé tandis que la location vide implique forcément la provision des charges. S’agissant du paiement par provision de charges, il est envisageable pour la location d’un logement meublé et d’une location nue dont le bail a fait l’objet d’une signature depuis le 27 mars 2014 (avec la nécessaire mention des charges locatives sous la forme de provisions ou d’une référence au listing des charges récupérables). Le coût est alors déterminé dans un premier temps selon une première estimation, puis une régularisation est demandée au locataire en fonction de sa consommation réelle. À noter que dans ce cas, vous devez en tant que propriétaire justifier des montants réclamés en fournissant les pièces justificatives.
En revanche, lorsque la charge locative déterminée s’opère au forfait en location meublée, il convient de déterminer un prix fixe qui ne sera pas recalculé en fonction des frais réels. Le montant exact des charges importe peu. Ce forfait peut être indexé annuellement, tout comme le loyer, si cela est prévu dans le contrat. La méthode du forfait s’avère pratique avec un versement devant intervenir en même temps que le loyer à une périodicité prévue dans le bail. Précision importante, le montant des charges qui a été déterminé doit être relativement proportionnel au montant des charges récupérables auprès du locataire. Ainsi, dans le cas d’une consommation abusive d’eau, le propriétaire ne peut en aucun cas demander un remboursement au locataire, le forfait de charges ne pouvant pas être régularisé. Pour sa part, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est comprise dans le forfait. Le bailleur ne peut pas le demander en complément et doit l’inclure lorsqu’il établit la provision de charges. Généralement, il est conseillé de prévoir des montants équivalent à ceux observé avec l’ancien locataire. En location vide, la provision des charges est versée mensuellement par le locataire. Dans ce cas, les charges locatives doivent être récupérables pour un montant facilement vérifiable et attesté par des pièces justificatives.
Les charges locatives par provision : une régularisation annuelle
Tant pour une location meublée que vide, les charges par provision doivent faire l’objet d’une régularisation au minimum 1 fois par an. Cette démarche s’effectue par une comparaison entre l’ensemble des provisions déjà sollicitées auprès du détenteur du bail et les dépenses effectuées par le propriétaire au cours de l’année. Dans la situation où les provisions présentent un caractère supérieur aux dépenses réelles, un trop-perçu doit être reversé au locataire. À l’inverse, un complément peut être demandé. 30 jours avant que la régularisation des charges n’intervienne, le bailleur a la responsabilité de transmettre le décompte des charges locatives à l’occupant de la location. Il doit alors préciser :
- le mode de détermination du calcul des dépenses concernant le chauffage et la production de l’eau chaude ;
- le décompte des charges par nature ;
- la méthode de répartition des charges entre les différents locataires, dans le cas d’un logement situé dans un immeuble collectif.
Lorsqu’il s’agit d’une copropriété, le syndic arrête les comptes une fois chaque année et remet au bailleur un relevé sur lequel figurent toutes les dépenses exactes de la copropriété.
À noter que si la régularisation des charges n'a pas été effectuée dans l'année qui suit leur exigibilité, le locataire peut demander de payer graduellement sur 1 an les charges en retard.
Le détail des charges qui incombent au propriétaire
En tant que propriétaire, le montant des charges à payer n'est pas négligeable. Lors de l’achat, il faut déjà s’acquitter des frais de notaire, des coûts liés au dossier de financement ou encore de ceux concernant la garantie du crédit immobilier. Et une fois détenteur, le propriétaire se doit de financer les charges qui lui incombent jusqu'à l'éventuelle revente de son bien.
Les charges du propriétaire bailleur
Au-delà de la taxe foncière dont le propriétaire doit s’acquitter chaque année, même si le logement est en location, l’assurance habitation (sur le bâti et les équipements) fait également partie du budget à prévoir. Dans le cadre de la gestion locative, le propriétaire bailleur a également une obligation d'entretien et de réparation du logement loué, et ce durant l’intégralité de la durée du bail. Celles-ci ne sont pas récupérables auprès de la personne s’acquittant du loyer et sont dès lors à la charge du bailleur. Il peut s’agir :
- de travaux visant à améliorer les parties communes du même immeuble (mise en place d'un tapis, d’un digicode, etc.) ;
- de travaux indispensables au maintien en bon état du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, etc.) ;
- de travaux consistant à améliorer la performance énergétique du logement (meilleure isolation, chaudière plus performante, etc.) ;
- de travaux qui permettent de respecter toutes les conditions d’un logement décemment habitable (surface habitable minimum, sécurité physique, santé, etc.).
À noter que le locataire se doit d'avertir le bailleur si un dommage intervient. Dans le cas où le propriétaire n’intervient pas, il doit l'obliger à respecter ses obligations de mise en conformité avec la loi.
Zoom sur les charges de copropriété pour le propriétaire
Si un logement est acquis en copropriété, les charges incombent à tous les copropriétaires du bien immobilier. Le calcul visant à répartir le montant des charges entre les différents membres est d’ailleurs précisé dans le règlement de la copropriété. Dans une copropriété, il convient de distinguer 2 types de charges, à savoir les charges courantes et les charges particulières (voire exceptionnelles lorsqu’elles sont votées de façon ponctuelle en Assemblée générale). Les dépenses courantes sont annuelles et visent le bon fonctionnement de la copropriété. Elles concernent l’entretien de l’immeuble afin de le conserver en bon état, les frais relatifs à sa bonne administration (tenue des Assemblées générales, frais d’honoraires du syndic de copropriété, etc.). Les charges particulières se rapportent quant à elles aux dépenses liées au fonctionnement des installations communes de l’immeuble ainsi qu’aux services qui y sont relatifs. Enfin, les charges exceptionnelles ont trait aux dépenses qui concernent les travaux importants visant à entretenir et à améliorer l’immeuble ou ses parties communes (ravalement de façade, réfection de toiture, création d’espaces verts, etc.)
