De nombreuses questions se posent pour les propriétaires de logements mis en location. Parmi elles, la revalorisation des loyers est sans nul doute l’une des plus importantes, car elle est très réglementée. Quand puis-je augmenter le loyer de mon locataire ? Comment calculer cette augmentation et dans quel cadre ? Le blog d’Ooinvestir vous présente tout ce qu’il faut savoir sur les augmentations de loyers.
Quand faut-il réévaluer un loyer à la hausse ?
Afin de protéger les locataires d’augmentation de loyers abusifs, les pouvoirs publics ont strictement encadré les modalités de leur revalorisation. S’il est possible pour un propriétaire bailleur d’augmenter les loyers, tout dépend du moment où il souhaite le faire : en cours de location, au renouvellement du bail, ou lors d’un changement de contrat de location. Tour d’horizon des modalités de revalorisation en fonction de l’état du bail.
En cours de location du bail
Il est possible pour un propriétaire bailleur de faire une augmentation du montant du loyer en cours de location du bail, uniquement si une clause de révision des loyers a été incluse dans le contrat de location. Le bailleur pourra augmenter le loyer une fois par an à la date de révision, ou à la date anniversaire de la signature du bail (s’il n’y a pas de date de révision prévue).
Néanmoins, cette augmentation ne peut pas dépasser celle de l’IRL (indice de référence des loyers). L’IRL est établi par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) et est basé sur l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). L’indice des nouveaux loyers devra alors être calculé selon la méthode suivante : montant de l’ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre de l’année N-1). Le bailleur devra respecter le même niveau d’augmentation que l’IRL sous peine d’amende. Cette mesure permet un bon encadrement des loyers.
Bien évidemment, ce n’est pas une obligation. De nombreux propriétaires bailleurs, satisfaits de leur locataire, préfèrent ne pas augmenter les loyers pour conserver un bon payeur, et ainsi éviter les carences locatives.
Lors du renouvellement du bail locatif
Un bail locatif est renouvelé tacitement tous les 3 ans pour un logement vide, et tous les ans pour un meublé. Il est possible d’augmenter les loyers à ce moment, mais certaines étapes doivent être respectées.
- Le propriétaire bailleur doit prouver que le montant du loyer est sous-évalué. Il doit alors fournir 3 références de loyers pour des biens identiques et à proximité (6 références pour les biens immobiliers situés dans les villes de plus de 1 million d’habitants).
- Il doit ensuite envoyer sa demande de révision de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, six mois avant l’échéance du bail de son locataire.
Deux cas de figure se présentent alors !
- Soit le locataire accepte la révision, et le bailleur peut augmenter le loyer.
- Soit le locataire n’accepte pas, et le propriétaire bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation avant de réviser le loyer.
Devant les difficultés de ces démarches de révision, de nombreux bailleurs se contentent de l’augmentation de l’indice de référence encadrée par la loi.
La loi ALUR de 2014 a modifié les modalités de révision des loyers. Dorénavant, le bailleur a un délai d’un an après la date de révision pour réaliser l’augmentation (au lieu de 5 ans). De plus, cette révision n’est pas rétroactive. Si le propriétaire bailleur n’a pas augmenté le loyer depuis 5 ans, il ne pourra modifier les loyers que sur l’année en cours.
Suite à des travaux
Un bailleur peut revaloriser le loyer s’il réalise des travaux de rénovation ou de conformité, pour un montant au moins égal à la dernière année du loyer.
- Le propriétaire peut augmenter le loyer d’un montant égal à 15 % des travaux réalisés (TTC) sur 12 mensualités.
- Soit le bailleur fait la différence entre les loyers du voisinage et le loyer actuel. Il peut alors majorer le loyer de la moitié de cette différence.
Un bailleur a le droit de réviser le montant du loyer s’il réalise des travaux d’amélioration ou de conformité, pour un montant au moins égal à la dernière année du loyer.
- Le propriétaire peut augmenter le loyer d’un montant égal à 15 % des travaux réalisés (TTC) sur 12 mensualités.
- Soit le bailleur fait la différence entre les loyers du voisinage et le loyer actuel. Il peut alors réaliser une augmentation du loyer de la moitié de cette différence.
Lors du changement du contrat de location
Dans cette circonstance, la loi prévoit que le propriétaire bailleur peut réviser les loyers du montant qu’il souhaite, si le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois. Dans le cas contraire, les règles de l’indice de référence des loyers, ou de réalisation des travaux, ou de loyer sous-estimé s’appliquent.
Néanmoins, il est nécessaire de rester réaliste par rapport aux prix du marché. Si le loyer est trop élevé, vous ne trouverez pas de locataires.
Comment calculer une augmentation de loyer ?
L’augmentation du loyer, dans la majorité des cas de figure, se fait donc à partir de l’IRL. Trois facteurs entrent dans le calcul de la révision :
- Les loyers hors charges ;
- L’indice IRL de l’année N-1 ;
- L’indice IRL en vigueur à la date de revalorisation.
La formule est la suivante : loyer hors charges X (nouvel indice IRL / indice IRL N-1).
Vous pouvez retrouver les indices IRL trimestriels sur le site de l’INSEE.
Exemple de calcul de revalorisation des loyers
Au renouvellement ou pendant la durée du bail
Un propriétaire loue un T3 non meublé de 55 m² dans la banlieue de Rouen pour 780 € par mois. Son locataire habite dans l’appartement depuis janvier 2019, il a encore un délai d’un an devant lui avant que le bail ne soit renouvelé. Une clause de révision des loyers est présente dans le contrat de location fin mars. En mars 2021, le propriétaire décide d’augmenter le loyer.
L’IRL du premier trimestre 2021 est de 130.69.
Suite à la loi Alur, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que sur l’année en cours. L’ancien IRL à prendre en compte est donc l’IRL du premier trimestre 2020 soit 130.57.
Le calcul du nouveau loyer sera le suivant : 780 X 130.69 / 130.57 = 781 €.
Après des travaux de rénovation
Prenons le même exemple, mais après des travaux de rénovation de l’appartement. Pour pouvoir augmenter le loyer, le propriétaire bailleur doit réaliser des travaux pour un montant équivalent à une année de loyer, soit 9 360 € (12 X 780).
L’augmentation des loyers, dans ce cas précis, est fixée à 15 % du montant des travaux TTC, sur 12 mois. Sois ici : 0.15 X 9 360 / 12 = 117 €. Le propriétaire pourra appliquer une augmentation du loyer de 117 € par mois soit 897 €.
Le cas des zones tendues
Les zones tendues correspondent à des villes où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, et concernent 28 agglomérations. Dans ces villes, la loi prévoit un encadrement des loyers à la relocation.
Concrètement, vous avez le droit de réviser le loyer pour un nouveau locataire en respectant la variation de l’indice de référence des loyers, si vous n’avez pas augmenté le loyer pendant une année avant la signature du nouveau contrat
Ce dispositif concerne à la fois les logements vides et meublés, loués en tant que résidence principale. Il a été reconduit jusqu’à juillet 2022 par le décret n°2021-852 du 29/06/2021.
Il existe cependant certaines exceptions, mais qui ont été durcies. Elles concernent le niveau de performances énergétiques minimal de l’habitation.
Dans certaines agglomérations (Paris intra-muros, Lille, et Plaine Commune), l’encadrement des loyers à la relocation est cumulé à un plafonnement des loyers. Si vous changez de locataire, vous ne pourrez pas augmenter le loyer, mais vous devrez en plus respecter le plafonnement.
Si vous louez une habitation via un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel ou la loi Denormandie, vous ne pourrez pas appliquer une augmentation du montant du loyer comme vous le souhaitez. En effet, une des raisons d’être de ces lois est de faciliter l’accès à la location. La loi prévoit des plafonds de loyers suivant la zone géographique du logement.
Même si vous avez le droit d’augmenter le montant du loyer de votre locataire , les démarches sont fastidieuses, et l’augmentation annuelle n’est pas significative. Nous vous conseillons de bien réfléchir avant de réaliser une augmentation du loyer. Si vous avez un locataire qui vous paie régulièrement, et qui ne dégrade pas votre logement, il peut être judicieux de le conserver, et de ne pas réviser son loyer à la hausse. De même, si votre loyer est trop élevé par rapport aux prix du marché, vous aurez du mal à trouver un locataire.
Il est important de signer un contrat de location exhaustif, et de fixer le premier loyer à sa valeur réelle.
