Depuis l’arrivée de crise sanitaire du Covid-19 en France au début de l’année 2020, les perspectives d’avenir sont incertaines, que ce soit sur le plan économique ou social. Comme tous les autres secteurs, le marché de l’immobilier a été impacté et a dû s'adapter aux nouvelles contraintes liées à la crise sanitaire. Quel bilan tirer pour le secteur de l’immobilier en 2020 ? Quelles sont les perspectives de la pandémie sur le marché de l’immobilier en 2021 ? Décryptage du marché immobilier avec Ooinvestir.
Une année 2020 beaucoup plus positive que prévue
Comme tous les autres secteurs de l’économie, le marché de l’immobilier a été impacté par la crise sanitaire de la Covid-19. Le confinement de mars 2020 a rendu les projets d’achats ou de ventes immobilières très compliqué : visites impossibles, offices notariaux fermés, impossibilité de se rendre dans les banques, conditions d'obtention de prêts immobiliers durcis...
Malgré ces obstacles, force est de constater que le marché immobilier s’est montré particulièrement résilient en 2020, après une année 2019 record en termes de transactions immobilières (près de 1,1 millions selon la FNAIM ). En effet, le bilan réalisé fin octobre 2020 par le site officiel des notaires de France comptabilise 1 020 000 transactions immobilières réalisées.
Cette résilience peut s’expliquer par 2 principaux éléments.
- Une digitalisation des procédures engagées par les banques et les offices notariaux, après le premier confinement, permettant d’atténuer les effets du second confinement et des différents couvre-feux.
- Un rebond inattendu des transactions immobilières au cours de l’été 2020, dû à un retour à la vie normale. Les ménages sont revenus à des investissements refuge comme la pierre.
Le premier confinement a également révélé une envie des français de changer leur mode de vie, notamment en termes de logement. La vie confinée en appartement a été parfois mal vécue et beaucoup de citadins ont eu envie d’un retour à la nature. Le marché de l'immobilier aurait dû être boosté par cet exode urbain.
Le blog Ooinvestir avait analysé les nouvelles envies immobilières des Français
Ce n’a finalement pas été le cas en France, de par la complexité qu’implique un tel changement de vie. Une légère augmentation de la demande de maisons secondaires en province a toutefois été constatée.
Des prix qui tendent à se stabiliser alors que les conditions d’octroi s’assouplissent
Une stabilisation des prix avec de fortes disparités géographiques
Pour 2020, l’observatoire meilleursagents.com a noté une augmentation des prix de l’immobilier de 2,1 %, avec de fortes disparités entre les grandes villes et les zones intermédiaires en province.
Avec la crise sanitaire de la Covid-19 et la diminution de l’activité économique (8.3 % du PIB fin 2020 selon l’Insee), la tendance porte sur une stabilisation des prix de l’immobilier pour l’année 2021. Il est à noter, qu’en ces temps d’incertitudes, aucun économiste ne se risque à des estimations précises concernant l’évolution des prix du marché de l’immobilier en France.
Des conditions d’emprunt assouplies en 2021
Pour contrer la chute de l’économie française liée à la crise sanitaire, de nombreuses mesures ont été mises en place par le gouvernement. Ces mesures ont un caractère temporaire, et non pas vocation à durer dans le temps.
Ainsi, pour soutenir l’accès à la propriété en France, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité financière) a décidé d’assouplir ses recommandations en termes de crédit immobilier. C’est une vraie bouffée d’oxygène pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier, que ce soit pour acheter son logement, ou pour un projet d’investissement locatif via la loi Pinel.
Concrètement, voici les décisions prises par le HCSF pour l’année 2021 :
- Le taux d’endettement maximal pour avoir accès à un crédit immobilier passe de 33 % à 35 %.
- La durée maximale des prêts est allongée à 27 ans (au lieu de 25 aujourd’hui) pour les achats en VEFA (vente en l’état de futur d’achèvement) et pour les constructions de maisons individuelles.
- Les banques disposent, pour l’année 2021 d’une marge de manœuvre et la flexibilité admise pourra aller jusqu'à 20 % des dossiers.
Ces mesures devraient ainsi permettre de limiter les taux de refus des prêts (passés de 5 à 17 % entre août 2019 et août 2020).
Ces mesures prises par le HCSF devraient permettre au secteur de l’immobilier de se maintenir à flot pour l’année 2021. D’autres préconisations accompagnent ce soutien comme le prolongement du dispositif de la loi Pinel pour les appartements dans des immeubles collectifs (qui a été remanié), ou l’encadrement des prix des loyers dans certaines grandes villes comme Paris, Marseille, Lyon ou Nantes.
Toutefois, même avec les assouplissements décidés par le HCSF le 17 décembre dernier, les établissements bancaires restent relativement frileux pour accorder des crédits. Ils redoublent de prudence et conditionnent l’octroi de prêts à la solidité des dossiers financiers des potentiels acquéreurs.
Ainsi, posséder une épargne de précaution (généralement 10 % du montant du bien) constitue un élément primordial pour les ménages souhaitant décrocher un financement bancaire. On constate d'ailleurs qu’en octobre 2020, l’épargne des ménages français a atteint les 20,3 %, soit une augmentation du taux d’épargne financière qui passe de 6,4 % à 9,9 % au second trimestre 2020.
Un pouvoir d’achat immobilier en baisse
Le pouvoir d’achat immobilier permet de mesurer, d’une année sur l’autre, l’acces au marché immobilier pour les épargnants français. Il prend en compte le prix d’achat du bien immobilier (prix du logement et montant des intérêts de l’emprunt bancaire), comparé aux revenus de l'acquéreur (salaire, épargne, revenus fonciers...).
Comme vu précédemment, le marché de l’immobilier peut dresser un bilan positif pour l’année 2020, compte tenu de la crise sanitaire. Les prix du marché sont restés élevés malgré une baisse du nombre de transactions immobilières. Néanmoins, les conditions d’emprunts appliquées par les banques ont rendu l’accès à la propriété et à l’investissement locatif plus difficile et entraîné une baisse du pouvoir d'achat immobilier des Français sur 2020.
Malgré les efforts des gouvernements pour enrayer l’épidémie, et les avancées notables en termes de recherche scientifique (connaissance du virus, découverte de plusieurs vaccins), il est très difficile à l’heure actuelle d’envisager un retour à la normale pour le marché de l’immobilier en France.
Les conséquences de cette crise sanitaire sur le plan économique (fermeture d’entreprise, chômage partiel, fermeture anticipée des commerces…) vont continuer à se faire sentir en 2021. Les revenus moyens des Français vont diminuer, entraînant de fait une baisse globale de leurs pouvoirs d’achat. Le marché de l’immobilier reste néanmoins attractif pour les ménages, qui le considèrent plus que jamais comme une valeur refuge.
Le blog Ooinvestir vous dit tout du pouvoir d’achat immobilier des Français
