Loi Pinel : quelle perspective de rendement locatif ?
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Vous hésitez à investir dans l’immobilier locatif ? Vous envisagez un investissement immobilier, mais vous vous interrogez sur le rendement de votre achat ? Le dispositif Pinel offre l’opportunité de se lancer dans un projet immobilier avec une bonne rentabilité. En effet, c’est une chance d’investir dans un logement neuf en France, sans travaux, et situé dans une zone où la demande locative est importante. Cet investissement va vous permettre de percevoir des revenus complémentaires provenant des loyers tout en bénéficiant de taux de réduction d’impôt sur le revenu. Néanmoins, pour bénéficier de cet avantage fiscal, les investisseurs doivent respecter des conditions spécifiques liées à la loi Pinel, telles que la durée de la location, le montant du loyer, les zones éligibles, etc. Vous souhaitez en savoir plus sur la perspective de rendement locatif avec la loi Pinel ? Ooinvestir fait le point.
L'investissement en loi Pinel : une défiscalisation attractive et des revenus locatifs
La loi Pinel a été mise en place en 2014, par la Ministre du logement et de l’égalité des territoires. Son objectif est de relancer le marché de l'immobilier en développant l’offre de logements neufs à louer sur un secteur en tension (c’est-à-dire là où l’offre de logement est inférieure à la demande) tout en proposant aux investisseurs des réductions d’impôts Depuis le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel permet aux investisseurs français de bénéficier d’avantages fiscaux à différents taux sous la forme d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Pour profiter de cette économie fiscale, vous devez prendre un engagement sur une durée de mise en location du logement concerné : de 6, 9 ou 12 ans.
Le taux de l’avantage fiscal du dispositif Pinel varie ainsi en fonction du nombre d’années que vous avez choisi pour proposer votre bien immobilier en location :
- 12 % : en louant le logement durant 6 ans, pour une réduction d’impôt maximale de 36 000 € ;
- 18 % : en louant le logement durant 9 ans, pour une réduction d’impôt maximale de 54 000 € ;
- 21 % : en louant sur le logement durant 12 ans, pour une réduction d’impôt maximale de 63 000 €.
Pour résumer, ce dispositif vous permet de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif neuf, particulièrement recherché, de percevoir des revenus provenant des loyers, et de bénéficier d’un dispositif qui vous laisse choisir le nombre d’années de location, en y appliquant différents taux de réduction d’impôt.
Les taux des frais de notaire sur l’acquisition d’un bien immobilier dans l’immobilier neuf sont de 2 à 3 %. Des taux très intéressants, surtout si vous avez prévu d’inclure les frais de notaire dans votre prêt immobilier.
Investir en loi Pinel est également l’occasion de se constituer un patrimoine immobilier et de mieux préparer sa retraite. De plus, vous avez tout à fait la possibilité de louer votre bien à vos descendants, à condition qu’ils ne dépendent pas de votre foyer fiscal. L’investissement immobilier reste plus sûr que l'épargne traditionnelle et peut vous apporter une sécurité financière.
Dispositif Pinel : une rentabilité locative plus intéressante que certains placements financiers
La loi Pinel est-elle rentable ? Avant de se lancer dans un crédit immobilier pour investir dans l’immobilier sur le marché locatif, il est conseillé de savoir si ce dispositif de défiscalisation est intéressant pour vous. En comparaison avec des placements financiers comme le livret A et l’assurance vie, qui ont des taux de rentabilité situés entre 0,5 % et 1, 50 %, le dispositif Pinel est une belle opportunité d’investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier d’une réduction sur vos impôts. Mais attention, soyez vigilant, en tant qu’investisseur vous devez comprendre la différence entre un placement financier et un placement immobilier. La rentabilité de votre investissement locatif va dépendre de la qualité votre bien immobilier, de la zone dans laquelle il se situe, du montant des loyers (une bonne adéquation entre le loyer Pinel et le loyer de marché), et de son potentiel de revente.
Pour connaître la rentabilité de votre investissement, vous devez calculer le rendement brut de votre opération, mais aussi le rendement net en déduisant les charges (les frais de copropriété, la taxe foncière, les assurances, etc.). Pour cela, vous pouvez utiliser une formule qui se base sur les loyers perçus et le prix d’achat. Son résultat s’exprime en pourcentage. En moyenne la rentabilité locative dans le neuf se situe entre 3,5 % et 4,5 %, mais dépend aussi de la ville et du quartier dans lequel vous achetez votre bien acquis en loi Pinel.
- Le rendement locatif brut
(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition).
Exemple :
Pour un achat de 200 000 € avec un futur loyer de 800 €, le calcul est de 800 x 12 = 9 600 € x 100 / 200 000 € = 4,8 %.
- Le rendement locatif net
(Montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives) / par le prix d'achat.
Si l’on ajoute 600 € de foncier, 200 € d’entretien et de réparations locatives et 100 € d’assurances diverses par mois, on obtient un total de 2000 € de charges locatives.
Exemple :
Pour un achat d’un appartement de 200 000 € avec un futur loyer de 800 €, le calcul est de 800 x 12 = 9 600 € - 2000 € x 100 / 200 000 € = 3,8 %.
N’hésitez pas à utiliser le simulateur Ooinvestir pour obtenir rapidement une estimation de la rentabilité de votre investissement en loi Pinel.
Vous pouvez également bénéficier du taux de rendement et de l’avantage fiscal de la loi Pinel en plaçant votre argent dans une SCPI dédiée à ce type d’investissement.
Quelle ville choisir pour optimiser son investissement locatif ?
Vous avez décidé d’investir en loi Pinel afin de bénéficier d’un avantage fiscal et de revenus locatifs ? Renseignez-vous sur le prix immobilier au sein zones éligibles afin de bien choisir la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Les zones A bis, A, et B1 sont éligibles et les zones B2 et C, ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2020.
Le choix de la ville est primordial lors d’un investissement locatif en loi Pinel. Sélectionnez une zone attractive, dynamique et un quartier agréable. Connaître les villes les plus rentables permet d’optimiser votre investissement immobilier. Toulouse, Lille, Nantes, Bordeaux, Lyon, Rennes, Montpellier, sont régulièrement classées comme des villes attractives où il est fortement conseillé d’investir. Elles bénéficient toutes d’une bonne vitalité économique, des transports en commun bien développés et d’une excellente situation géographique.
Comment choisir son appartement sous loi Pinel ? Analysez le prix immobilier des différents quartiers, et choisissez un logement en fonction du futur locataire (étudiant, célibataire, couples, familles, etc.). Lyon, Toulouse et Lille sont réputées comme des villes étudiantes et dynamiques. Rennes et Nantes sont des villes avec un cadre de vie agréable et très prisé par les familles. Sans oublier de vérifier les infrastructures, comme les écoles, les commerces, les transports en commun, les lieux culturels, etc.
Ensuite, informez-vous sur le prix immobilier au mètre carré, les tendances, les opportunités de développement de la ville et du quartier. Cela vous donnera des informations sur le potentiel de votre futur bien immobilier, et s'il restera attractif dans les années à venir. N’oubliez pas que vous vous engagez dans un prêt immobilier et que l’un des principaux objectifs de votre investissement est de réaliser une belle opération par des revenus dégagés pendant toute la durée de la location, mais également une plus-value en cas de revente.
- La loi Pinel propose une réduction d'impôt attractive pour l'acquisition d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans une zone éligible et vous fait profiter des avantages de l'immobilier neuf.
- En plus de son avantage fiscal évident, elle est plus rentable que le livret A ou l'assurance-vie. Pensez toutefois à calculer le rendement brut et net de votre investissement en loi Pinel pour avoir une idée précise de la rentabilité attendue. Le résultat s'exprime en pourcentage et non en euros.
- La rentabilité de votre investissement en loi Pinel dépendra également de la situation géographique de votre futur appartement ou maison. Si la zone d'investissement doit faire partie des territoires éligibles, l'emplacement dans la ville et la situation du quartier auront un impact direct sur l'attractivité locative du logement et donc sur le rendement de ce dernier.
