Investir dans un bien immobilier ancien pour le louer offre de nombreux avantages : constitution d’un patrimoine immobilier, revenus complémentaires, voire réduction d’impôt en utilisant un dispositif de défiscalisation immobilière. Avec la crise sanitaire, le marché de l’immobilier a évolué, tout comme les besoins des Français en matière de logement. Quelle est l’évolution du marché de l’immobilier ? Quelles sont les communes où il faut investir ? Découvrez avec le blog Ooinvestir tout ce qu’il faut savoir sur le marché de l’immobilier ancien.
Quels types de biens sont les plus prisés dans l’ancien ?
Suite à la crise sanitaire, le confinement, et les restrictions de circulation, les attentes en termes d’immobilier ont évolué. Les Français cherchent des logements plus spacieux, avec un accès à l’extérieur (terrasse, grand balcon, jardin). La démocratisation du télétravail a donné des envies d’ailleurs, et permet de s’éloigner de son lieu de travail. La note de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) sur l’état du marché de l’immobilier en 2021 confirme cette tendance.
Un nombre de transactions immobilières jamais aussi élevé
Ce bilan nous montre en premier qu'après une baisse du nombre des transactions entre fin 2019 et septembre 2020, due au covid19 et à l’impossibilité de se déplacer, celui-ci remonte de manière constante. De 988 000 transactions immobilières entre juillet et septembre 2020, il est passé à 1 155 000 au 2e trimestre 2021. La demande de biens immobiliers anciens augmente donc fortement alors que le marché se tend. À l’échelle nationale, sur les 9 premiers mois de 2021, le nombre de biens immobiliers disponibles à la vente a chuté de 18 %. Cette évolution est encore plus forte en région où la baisse est de 26 %.
Les prix de l’immobilier en augmentation
La forte demande et la baisse de l’offre entraînent mécaniquement une hausse des prix de l’immobilier. Ainsi, les prix des maisons et des appartements augmentent à l’échelle nationale. Au 2e trimestre 2021, ils ont ainsi augmenté de 5.9 % sur un an.
Les ménages Français plébiscitent les maisons hors des grandes villes
Que ce soit en province ou en Île-de-France, les maisons sont plus demandées que les appartements. Au 2e trimestre 2021, en Île-de-France, le prix des maisons a augmenté de 5,1 %, contre 2,1 % pour les appartements. Cette propension se confirme en province, où le prix des maisons a été majoré de 7,1 %, contre 6,7 % pour les appartements.
Ces chiffres nous indiquent également une préférence des Français pour les maisons hors des grandes agglomérations. La crise sanitaire et le confinement nous ont donné des envies de nature, mais surtout d’espaces. La stabilité des prix des appartements à Paris sur l’année écoulée (- 0,2 %), et qui baisse aux 1er et 2e trimestres, en est la preuve. En région, l’augmentation des prix en zones périurbaines est significative : + 9,7 % en moyenne.
Dans l’immobilier, les Français cherchent donc prioritairement une maison, avec un accès à l’extérieur, et à s’éloigner des grandes agglomérations. S’ils sollicitent des lieux de vie plus calmes, ils souhaitent également rester à proximité des villes, afin de pouvoir continuer de profiter des infrastructures utiles au quotidien. Les zones périurbaines sont donc les plus recherchées, car elles allient espace, tranquillité, et qu’elles permettent de se rendre dans les bassins d’emplois rapidement.
Les villes à suivre pour investir dans l’ancien
Investir dans l’immobilier pour louer vous procure de nombreux avantages. Vous vous constituez un patrimoine immobilier, vous bénéficiez de revenus complémentaires réguliers, et vous pouvez profiter de réduction d’impôt (via le dispositif Denormandie ou Malraux). Néanmoins, pour que votre investissement soit un succès, il est primordial de bien choisir son emplacement. Ooinvestir a sélectionné pour vous les villes à privilégier pour un placement dans l’immobilier.
L’ouest de la France a le vent en poupe
Parmi notre sélection, 3 villes sont situées dans l’ouest de la France : Rennes, Nantes, et Angers.
À seulement 1h30 de Paris par le train, Rennes est une commune très appréciée des étudiants, grâce à une multitude de formations, et une vie nocturne dynamique. 19 % des 218 000 habitants sont des étudiants, qui sont à la recherche de logements proches des universités. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, nous vous conseillons de viser cette cible avec un studio ou un petit appartement dans le centre. Autre avantage, Rennes est éligible au dispositif de la loi Denormandie en zone B1. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location sous certaines conditions, et de travaux de rénovation. Le prix au m² est en moyenne de 3 908 € pour un appartement, et de 4 728 € pour une maison.
À proximité de Rennes, Nantes est elle aussi une cité très attractive. Son bassin d’emplois important lui permet d’avoir un faible taux de chômage (6,1 %), et d’attirer une population jeune à la recherche de travail. Le climat océanique, et le fort taux d’ensoleillement, sont indéniablement deux des raisons du succès de la cité. Sur les 305 000 habitants, 61,2 % sont locataires de leur résidence principale, ce qui représente une belle opportunité pour un placement dans l’immobilier. L’étude de meilleursagents.com nous indique un prix moyen au m² de 3 784 € pour un appartement, et 4 864 € pour une maison. Nantes est également éligible au dispositif de la loi Denormandie en zone B1.
Quant à elle, la capitale de l’Anjou a misé sur la technologie de pointe, comme les biotechnologies, pour attirer de nouveaux habitants. Angers a d’ailleurs obtenu le label French-Tech, récompensant les écosystèmes numériques porteurs de fort potentiel de croissance et de rayonnement à l’international. Angers est à seulement 1 h 30 de Paris, ce qui attire les habitants d’Île-de-France pouvant exercer leurs professions en télétravail. Les prix de l’immobilier y sont très intéressants, avec des prix moyens au m² de 2 957 euros pour un appartement, et 2 943 euros pour une maison. Le très bon maillage du réseau de transport en commun permet de s’éloigner du centre pour trouver des biens immobiliers rentables pour un investissement locatif.
Le Havre : un fort potentiel de développement
Le Havre est depuis longtemps un des principaux ports de France. Depuis 2021, il fait partie de l’ensemble HaRoPa Port, port fluvio-maritime de l’axe de la Seine, regroupant les ports du Havre, de Rouen, et de Paris. Ce projet très ambitieux a pour objectif de développer le transit sur la Seine, et est une source de création d’emplois pour la ville. Ce projet devrait permettre à la ville de dynamiser sa croissance démographique qui était de - 0,3 % entre 2013 et 2018.
Les prix de l’immobilier y sont très attractifs, avec des prix moyens au m² de 2 011 € pour un appartement, et 2 206 € pour une maison. Ces faibles prix, conjugués à une forte demande locative (60 % de la population est locataire de sa résidence principale), et à une attractivité retrouvée, font du Havre une ville où c’est le moment d’investir.
Lille : une métropole à dimension internationale
De par sa situation géographique (à proximité de Paris, Londres, et Bruxelles), la métropole lilloise jouit d’une forte attractivité. Pôle économique de première importance des Hauts-de-France, Lille est la 2e ville française en nombre de sièges sociaux internationaux. Elle compte également 80 sièges sociaux d’entreprises de plus de 500 salariés (Décathlon, Auchan…). Près de 70 % de la population est locataire de sa résidence principale, ce qui vous assure une très faible carence locative, point crucial pour un investissement locatif dans l’immobilier.
Les prix moyens au m² sont de 3 502 € pour un appartement, et 3 010 € pour une maison. Autre avantage, Lille est éligible au dispositif de la loi Denormandie en zone A.
Quelle rentabilité pour un achat dans l’ancien ?
La rentabilité dépend de plusieurs facteurs
La rentabilité d’un investissement locatif dans l’immobilier dépend de plusieurs facteurs :
- l’emplacement du logement ;
- ses caractéristiques (nombre de pièces, équipements…) ;
- le montant des loyers ;
- le coût d’achat et le montant des travaux ;
- les dispositifs de réduction d’impôt.
Il est donc important de prendre ses facteurs en compte avant de vous lancer dans votre projet d‘achat. Pour maximiser votre placement, nous vous conseillons de miser en premier sur des communes attractives, plutôt hors de la capitale où les prix sont devenus prohibitifs, et où les loyers sont plafonnés. Des villes éligibles au dispositif de la loi Denormandie vous permettent de réaliser des réductions d’impôts, tout en percevant des revenus réguliers, ce qui augmente la rentabilité de votre placement.
Détenir un bien en location nécessite d’avoir le temps de s’en occuper. Privilégiez un lieu où vous pouvez vous rendre facilement, proche de votre domicile. Si vous devez passer par une agence immobilière pour louer votre logement, votre rentabilité diminue.
Bien que les ménages français sollicitent actuellement des maisons avec extérieur, de belles opportunités existent pour des appartements en centre-ville. Les étudiants et les jeunes actifs recherchent des logements à proximité des lieux de vie.
Réaliser un investissement locatif dans l’immobilier reste très profitable, malgré l’augmentation actuelle des prix du marché, car la demande locative reste forte dans de nombreuses villes de France. Nous vous conseillons de ne pas vous précipiter et d’étudier attentivement le marché pour saisir la bonne affaire.
Quelle rentabilité dans les mois à venir ?
Avec la hausse actuelle des prix de l’immobilier, la rentabilité de votre investissement ne pourra qu’augmenter. En effet, cette hausse entraîne mécaniquement une hausse de la valeur de votre bien immobilier. Vous touchez des revenus complémentaires, et réalisez une plus-value lors de la revente, surtout si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique via le dispositif Denormandie. En investissant dans l’immobilier, dans une commune dynamique où les infrastructures et les emplois sont bien pourvus, vous êtes certains de réaliser un placement gagnant.
