Depuis début 2020, la France comme le reste du monde vit au rythme de l’épidémie de coronavirus. Fortement affectée, l’économie mondiale tourne au ralenti. En France comme ailleurs, de nombreux secteurs souffrent tandis que la généralisation du télétravail s’étend. Directement impactés, l’immobilier d’entreprise et les SCPI de rendement n’échappent pas aux conséquences de la crise sanitaire. État des lieux et perspectives pour un investissement jusque-là réputé pour sa rentabilité.
Marché de l’immobilier d'entreprise : état des lieux en temps de Covid-19
Créées en 1964 (désignées à l’époque comme sociétés civiles foncières) et dûment cadrées juridiquement par la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se sont depuis positionnées avec succès sur le marché de l’immobilier professionnel. Plus souple que l’immobilier d’habitation en matière de gestion, la SCPI est au cœur des placements dans la pierre-papier. En 2019, le magazine Les Echos évaluait la rentabilité moyenne annualisée de ce placement entre 2008 et 2018 à 6 % frais inclus ! Une performance plutôt attrayante pour les investisseurs au moment où l’assurance vie est atone et les marchés financiers particulièrement instables. Cette même étude montre la part prépondérante de l’immobilier d’entreprise dans le portefeuille des SCPI françaises : les bureaux représentent à eux-seuls 64 % des acquisitions réalisées en 2018 !
La Covid-19 est en train de bousculer ce tableau quasi idyllique. En vigueur du 17 mars au 11 mai, le confinement a imposé la fermeture de nombreuses entreprises. En l’absence de chiffre d'affaires, ces dernières n’ont pas toujours pu honorer le paiement de leurs loyers et ce malgré les aides débloquées par le Ministère de l’économie. Malgré le déconfinement du mois de mai, le ralentissement de l’économie mondiale pèse sur l’activité. Selon une étude Euler-Hermès mentionnée par le magazine Capital, les faillites d’entreprise vont s’envoler de 25 % en France en 2021. Dans le meilleur des cas, les entreprises vont dans les mois qui viennent être confrontées à un manque de liquidités qui va peser sur leur capacité d’investissement. De nombreux projets d’agrandissement vont être reportés à des jours meilleurs et certaines entreprises vont diminuer leur voilure pour s’adapter à des vents moins porteurs. Elles se dirigeront vers des locaux professionnels plus modestes donc plus abordables aidées en cela par la poussée du télétravail initiée pendant le confinement.
Quel impact sur les SCPI dédiées ?
Confrontées aux impayés de loyers et à des carences plus élevées, les SCPI dédiées à l’immobilier d’entreprise verront leur rendement diminuer. Selon une enquête Boursorama réalisée auprès de 27 sociétés de gestion, le taux de rendement 2020 des SCPI est attendu à 3,98 % contre 4,4 % l’année précédente. Une baisse de 1,42 point sur un an qu’il faut tout de même relativiser ! Le rendement des SCPI reste 2 fois plus élevé que celui offert par l’assurance vie et bien plus sûr que ceux réalisés sur les marchés financiers rendus particulièrement instables par la crise du nouveau coronavirus.
Comme toujours en matière d’investissement, la clé de la résilience face à la crise de la Covid réside dans la diversification. Les SCPI affichant un portefeuille bien diversifié s’en sortiront bien mieux que celles ayant misé sur des secteurs particuliers comme l’hôtellerie ou le commerce, fortement impactés par la crise sanitaire.
Quelles perspectives pour ce marché ?
Face à une diminution notable des locataires potentiels, les SCPI fortement positionnées sur le marché immobilier professionnel vont probablement chercher à :
- diversifier leurs actifs immobiliers (bureaux, entrepôts, logements en priorité);
- diversifier leurs actifs immobiliers au plan géographique ;
- privilégier les emplacements de qualité pour limiter les risques de carences ;
- être très attentives à la solvabilité de leurs nouveaux locataires.
Le marché immobilier affiche pour l’heure une bonne résistance face à la crise de la Covid. Au travers de leur plan de relance, les banques centrales nourrissent l’accès au crédit. Les taux immobiliers restent pour les particuliers comme les sociétés extrêmement attractifs. Néanmoins, banques et organismes de crédit sont beaucoup plus restrictifs dans la sélection des dossiers de demande de prêt. Concrètement, les particuliers affichant une faible exposition aux risques et désirant emprunter pour se positionner sur des parts en SCPI pourront se financer à moindre coût sans problème et pour longtemps encore. Les clients des SCPI appartenant à des secteurs professionnels jugés exposés risquent eux de se voir couper l’accès au crédit. De fait, le marché immobilier des sociétés de gestion devrait se contracter dans les prochains mois.
Après des années de hausse, le prix immobilier se stabilise sous les effets d’un rééquilibrage de l’offre et de la demande. Boursorama citait récemment Spencer Levy, expert américain de CBRE. Ce dernier prévoit une reprise en 3 étapes :
- le résidentiel et la logistique ;
- les bureaux ;
- les commerces et l’hôtellerie.
Un scénario de reprise logique compte tenu de l’impact différencié du coronavirus sur les segments de l’immobilier et leur prix. La vraie inconnue réside dans le timing et l’intensité de la reprise, véritablement liée à la durée de la crise sanitaire. Nul ne peut aujourd’hui raisonnablement prévoir le terme de l’épidémie. Clairement, plus cette dernière sera longue plus le prix immobilier des bureaux diminuera. Un investissement immobilier dans des parts de bureaux réalisés à moindre prix en 2021 pourrait offrir les années suivantes une rentabilité particulièrement intéressante. Un placement en SCPI de rendement judicieux à moyen ou long terme.
De papier ou pas, la pierre demeure un investissement immobilier sûr ! Avec un ticket d’accès dès 1000 €, la SCPI ouvre la porte aux petits comme aux gros investisseurs. Cette diversification de leur clientèle alliée à une restructuration de leur portefeuille devraient leur permettre surmonter les effets de la crise actuelle. Les investisseurs confrontés à une diminution de leur rendement doivent garder à l’esprit que l’immobilier, sous toutes ses formes, demeure un placement sur le long terme. Bien qu’aiguë, la crise sanitaire actuelle prendra fin et l'immobilier des sociétés de gestion reste un très bon placement !
