Petite révolution dans le monde de l’immobilier ! Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE s’applique. Ce diagnostic de performance énergétique s’inscrit dans le cadre d’une politique de sobriété à échelle européenne. Son but ? Limiter les émissions de gaz à effet de serre (GES) et réduire la consommation d’énergie des nouvelles constructions (maisons, appartements ou bâtiments publics). Mais quel sera l’impact pour l’immobilier ancien ? Ooinvestir répond à vos questions.
Le DPE : de quoi s’agit-il ?
Depuis le 1er juillet 2021, les ajustements apportés au DPE visent à le rendre plus lisible, tout en tenant compte des principaux enjeux climatiques actuels. Cette refonte, prévue dans la loi ELAN 2018, s’inscrit dans un contexte particulier qui vise à accélérer la rénovation énergétique des bâtiments. Le DPE fait partie des outils clés de cette stratégie.
Qu’est-ce qu’un DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un bâtiment ou d’un logement ainsi que son impact sur l’environnement en termes d’émissions de GES.
En pratique, le DPE décrit les caractéristiques d’un bâtiment (surface, matériaux, orientation, types d’ouvertures, etc.) et de ses équipements (système de chauffage, équipement de production d’eau chaude sanitaire, système de ventilation, etc.).
Selon les cas et les données disponibles, le DPE estime aussi la consommation d’énergie standard d’un bâtiment ou d’un logement, ou indique la consommation effective sur la base des factures d’énergie. Il est valable pendant 10 ans.
La lecture et la compréhension du DPE sont facilitées par 2 types d’étiquettes environnementales réglementaires. Celles-ci permettent d’illustrer les performances d’un bâtiment grâce à un système d’échelle à 7 classes (de A à G, où la lettre A atteste des meilleures performances) :
- l’étiquette énergie : pour estimer la consommation d’énergie primaire ;
- l’étiquette climat : pour évaluer la quantité de gaz à effet de serre émise par le bâtiment ou le logement.
Le DPE fait partie d’un ensemble de mesures visant à informer les usagers sur le bien qu’ils s’apprêtent à louer ou à acheter. Objectifs : anticiper et mesurer l’impact de leurs choix sur leur facture d’énergie et sur l’environnement.
Ancien DPE et nouveau DPE, quelle différence ?
À la différence de l’ancien DPE, le nouveau se veut :
- plus fiable : grâce à une nouvelle méthode de calcul revue et corrigée qui s’appliquera à tous les logements, le nouveau DPE sera pleinement opposable d’un point de vue juridique (au même titre que n’importe quel autre diagnostic du bâtiment) ;
- plus lisible : le design de cette nouvelle version a été élaboré pour en faciliter la communication. Ainsi, le nouveau DPE propose une série de scénarios de travaux expliquant de manière pédagogique les rénovations à entreprendre en priorité ;
- plus structurant : le document occupe désormais un rôle structurant dans le cadre de la rénovation énergétique du parc de logement français. Le calcul des étiquettes de performance énergétique et la définition des seuils dépendent désormais de la consommation d’énergie primaire du bâtiment. Ils tiennent également compte des émissions de gaz à effet de serre.
Les « passoires thermiques » dans le viseur du gouvernement
Les « passoires thermiques » désignent des maisons, logements ou bâtiments mal isolés, peu efficients et qui témoignent d’une consommation énergétique excessive.
Ce statut est rendu officiel après le passage d’un diagnostiqueur, qui remet au propriétaire un rapport officiel attestant de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment.
Les « passoires thermiques » concernent les logements classés F ou G.
Au total, les « passoires thermiques » représenteraient actuellement près de 17 % du parc de logements (soit environ 4,8 millions de logements en France). Selon le gouvernement, les territoires ruraux et montagneux, tout comme l’immobilier ancien, seraient les principaux concernés.
Pour accélérer la rénovation énergétique de ces passoires thermiques, le gouvernement a donc décidé d’interdire la location de ce type de bien (dont le diagnostic est classé F ou G) à partir de 2023 afin d’inciter les propriétaires à planifier leurs travaux de rénovation énergétique le plus rapidement possible. Objectif : faire qu’en 2028, ce type de logements vétustes, mal isolés et énergivores n’existe plus en France.
Une contrainte forte pour les propriétaires bailleurs
Au 1er juillet 2021, le DPE devient opposable du point de vue juridique. En d’autres termes, les propriétaires-bailleurs d’un logement classé F ou G doivent désormais agir, au risque d’être interdits de louer leur bien ou de subir une décote sur le prix de vente.
Tous les logements de la classe G seront interdits à la location à partir de 2025. L’interdiction sera étendue à la classe F dès 2028.
À la suite de l’audit énergétique obligatoire, le diagnostiqueur doit présenter 2 scénarios de travaux possibles :
- un scénario de « travaux essentiels » afin que le logement ne soit plus considéré comme une « passoire thermique »,
- un scénario de « travaux à envisager » pour que le logement passe en classe A ou B, les plus vertueuses.
Les propriétaires bailleurs de « passoires thermiques » devront donc prévoir un budget conséquent dans les années à venir pour réaliser les travaux de rénovation rapidement (ou avant la vente de leur bien).
Pour limiter l’impact du prix de tels travaux sur le budget et en faciliter le financement, le gouvernement a mis en place un certain nombre d’aides financières :
- MaPrimeRenov’ ;
- le chèque énergie ;
- la prime Coup de pouce énergie ;
- l’Éco-PTZ ;
- le CEE ;
- la TVA à 5,5 %.
Un atout important pour les logements bien classés
À l’inverse des logements anciens non rénovés et des bâtiments énergivores classés F ou G, le nouveau DPE constitue une aubaine pour les logements neufs ou bien rénovés (et bien classés). Ils vont ainsi bénéficier d’une visibilité accrue, car le nouveau DPE garantit leurs performances réelles et leur confort.
À l’achat comme à la location, les biens immobiliers classés A ou B seront donc valorisés et privilégiés par les acheteurs et les loueurs, car ils garantissent des économies d’énergie importantes sur le court comme sur le long terme.
Un logement classé A atteste d’excellentes performances énergétiques (inférieures à 50 kWh/m²/an et dont le coût énergétique estimé est inférieur à 250 € par an) tandis qu’un logement classé G affiche de très mauvaises performances énergétiques (supérieure à 450 kWh/m²/an avec un coût supérieur à 2 250 € par an).
