Loi Pinel : quelle réduction d’impôt et après 2022 ?

Soutenir la construction de logements neufs dédiés à la location pour des foyers aux revenus modestes : c’est la philosophie de la loi Pinel. En contrepartie, les investisseurs dans l’immobilier peuvent bénéficier d’une importante réduction d’impôts. À la base, ce dispositif de défiscalisation devait être ouvert à tous les investissements réalisés avant la date du 31 décembre 2021. Finalement, le gouvernement a décidé de le prolonger en l’état pour une année supplémentaire, puis de faire évoluer sensiblement sa mécanique pour 2 nouvelles années, jusqu’à fin 2024. 

Mais quelles seront les conséquences pour les investisseurs qui se lanceront une fois entérinées les nouvelles règles ? Ooinvestir fait le point sur les évolutions de la loi Pinel après 2022.

Un avantage fiscal qui réduit à partir de 2023

Pour tout investissement locatif Pinel réalisé au-delà du 1^er janvier 2023, la réduction d’impôt diminue par rapport à la version actuelle. Pour une acquisition réalisée en 2023, la défiscalisation sera de :

• 10,5 % pour 6 ans de location ;
• 15 % pour 9 ans de location ;
• 17,5 % pour 12 ans de location.

Le montant de la réduction maximale passera alors à 52 500 euros.

En 2024, nouvelle baisse à prévoir. Les taux passeront alors à :

• 9 % pour 6 ans de location ;
• 12 % pour 9 ans de location ;
• 14 % pour 12 ans de location.

Conséquence : le potentiel maximum de défiscalisation ne sera plus que de 42 000 euros.

Tableau de la réduction progressive de l’avantage fiscal 

Progressivement à partir du 1^er janvier 2023, le taux de réduction d’impôts Pinel va donc diminuer.

Ces changements ne concernent pas les investissements Pinel réalisés avant la date indiquée. Si vous êtes déjà propriétaire d’un logement Pinel aujourd’hui, vous conserverez le même avantage fiscal. De la même manière, dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous conserverez la réduction actuelle si le permis de construire est déposé avant le 1^er janvier 2023.

Exemple : 

Vous envisagez l’achat un appartement dans une zone éligible et qui respecte toutes les conditions de la loi Pinel pour un montant de 200 000 €. Vous comptez dans un 1^er temps vous engagez sur une durée de location de 9 ans. Si l’effet générateur de votre investissement se produit :

• avant le 31 décembre 2022, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 36 000 euros ;
• entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2023, la réduction sera de 30 000 euros ;
• entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2024, la défiscisation atteindra 24 000 €.

Des exceptions à la règle

Le Pinel « Outre-mer », qui bénéficie aujourd’hui de taux de défiscalisation plus élevés, verra aussi l’avantage fiscal diminué. Mais le dispositif conservera des conditions plus intéressantes qu’un investissement en métropole :

Enfin, partout en France, le taux de défiscalisation restera identique si :

• le logement affiche une performance énergétique et environnementale supérieure à la réglementation, dont les critères seront définis par décret ; 
• le logement se situe dans un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville).

Ces 2 conditions pourraient bien mener à une évolution plus en profondeur du dispositif Pinel.

La loi Pinel, concentrée sur les logements collectifs dès 2021

Le gouvernement n’a pas attendu la fin prévue du dispositif Pinel pour lui apporter de 1^ers aménagements. Depuis le 1er janvier 2021, seul l’habitat collectif peut prétendre aux réductions d’impôts promises par la loi. 

En d’autres termes, les maisons individuelles sont exclues du dispositif et seuls les appartements peuvent en profiter. Si vous avez déposé un permis de construire pour une maison après le 31 décembre 2020, ce logement ne pourra pas bénéficier de la loi. 

Selon l’administration fiscale, « la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 ». Ces logements doivent être regroupés au sein d’un seul et unique bâtiment. 

En conséquence, le ministère de l’économie et des finances, précise que « ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt « Pinel » des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée voire en bande ».

Ce changement est le seul apporté à la loi Pinel en 2021. Toutes les autres conditions restent identiques :

• loyers plafonnés en fonction de la zone ;
• revenus des locataires plafonnés en fonction de la zone ;
• respect des normes énergétiques ;
• Logement situé en zone Abis, A ou B1.

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Comme dit précédemment, la défiscalisation non plus n’est pas affectée en 2021. Elle reste particulièrement intéressante avec une réduction d’impôts dont le montant est équivalent à :

• 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans.

La loi Pinel reste plafonnée à un investissement de 300 000 € par an, soit des avantages fiscaux potentiels de 63 000 euros sur 12 ans.

Des zones géographiques plus ciblées pour son investissement Pinel

L’investissement en loi Pinel n’est possible que dans certaines communes de France. Toutes les villes du pays sont classées par l’administration fiscale en fonction de la tension sur leur marché locatif. Les villes les plus tendues sont catégorisées en zone A bis, les moins tendues en zone C. Aujourd’hui, seules les communes des zones A bis, A et B1 peuvent permettre aux investisseurs de réaliser un achat Pinel.

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Où investir en loi Pinel ?

Tous les ans, le zonage est actualisé pour tenir compte des évolutions du marché immobilier : des villes perdent leur éligibilité, d’autres le deviennent et certaines passent d’une catégorie éligible à une autre. Ce zonage tient une place essentielle dans le dispositif Pinel, puisque c’est lui qui permet de définir :

• les loyers maximum. À chaque zone est associée un prix de location au m² qu’il est obligatoire de respecter dans toutes les communes concernées pour prétendre à la réduction d’impôts ;
• les ressources du locataire. Pour favoriser l’accès des foyers les plus modestes à des logements de qualité, l’investisseur immobilier doit sélectionner des locataires dont les ressources se situent sous certains plafonds, fixés par zone.

Pour mieux tenir compte des spécificités de chaque région, un dispositif expérimental est en cours en Bretagne jusqu’au 31 décembre 2021. Ce « Pinel breton » conserve tous les fondamentaux du dispositif (même réduction d’impôts, logique de plafonds…) mais avec 2 nuances :

• l’éligibilité de la commune est déterminée non pas par l’administration fiscale, mais par la préfecture de Bretagne ;
• le montant des plafonds de loyer et de ressources du locataire pour chaque commune sont fixés par le préfet.

Plus proche de la réalité de chaque territoire, cette approche pourrait bien être prochainement généralisée. La question devrait figurer au menu des débats sur la loi de finances 2022.

Des normes environnementales plus poussées

Autre sujet sur la table de la prochaine loi de finances : le Pinel « vert ». Le montant de la réduction d’impôts du dispositif serait conservé en l’état actuel jusqu’au 31 décembre 2024 pour tous les logements dont les performances énergétiques dépassent les exigences de la norme environnementale RE 2020. 

Cette dernière impose aux constructions neuves des règles strictes pour concevoir des appartements qui consomment peu d’énergie et génèrent peu de pollution. Le logement écologique pourrait lui aussi devenir une norme des futures lois de défiscalisation dans l’immobilier.