Loi Pinel 2021 : quels changements ?

Depuis 2015, la loi Pinel offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui se lancent dans l’achat d’un bien immobilier dans un but locatif. Mais ce dispositif est soumis à diverses conditions liées au locataire, au logement ou encore au montant du loyer. Chaque année, ces critères évoluent ! Le blog Ooinvestir fait un point sur les conditions d’éligibilité de votre logement pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel. 

Les logements éligibles pour un investissement en loi Pinel 

L'année 2021 marque un changement majeur en matière de logement éligible : pour tout investissement depuis le 1^er janvier, les maisons individuelles sont exclues du dispositif Pinel. Ceci est acté par l’article 161 de la loi de finances pour 2020. À présent, vous pouvez donc uniquement envisager un investissement dans un bâtiment d’habitation collectif.

L’administration fiscale précise bien que la loi Pinel ne s’applique plus aux maisons, même lorsqu’elles sont construites au sein d’une copropriété ou de manière jumelée, voire en bande. Dès lors, la loi est claire : seuls les appartements peuvent être loués dans le cadre de la loi Pinel en 2021.

Si vous souhaitez investir dans une maison, tournez-vous vers la loi Denormandie. Les conditions diffèrent mais elle offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel.

Les zones éligibles pour votre investissement en Pinel

Le zonage Pinel a évolué au fil des années avec 2 grandes dates :

• suppression du dispositif Pinel en zone C en 2017 ;
• exclusion de la zone B2 en 2020.

En 2021, aucun changement n’est à noter, les zones concernées par la loi Pinel sont les mêmes qu’en 2020, à savoir les zones :

• A : Paris et 76 communes de la petite couronne ;
• Abis : Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise ;
• B1 : métropoles de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne et des villes ou les prix de l’immobilier sont élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Corse, La Rochelle, Saint-Malo et les départements et régions d’outre-mer).

Ooinvestir vous dit tout des zones éligibles à loi Pinel

Des villes majeures telles que Rennes, Toulouse, Bordeaux ou encore Nantes restent éligibles au dispositif Pinel. De nombreux programmes de défiscalisation y sont proposés. 

La performance énergétique à atteindre en loi Pinel

Jusqu’alors, tout logement, pour être éligible à la loi Pinel, devait être conforme à la RT 2012. À compter du 1^er juillet 2021, la RE 2020 remplace la réglementation thermique 2012 et impose des conditions plus strictes. 

Tandis que la RT 2012 fixe un seuil de consommation de 50 kWH/m²/an, le RE 2020 impose une consommation nulle. En d’autres termes, la production d’énergie des nouveaux appartements en Pinel devra être supérieure à la consommation.

Les plafonds Pinel 

En 2021, les bailleurs sont toujours contraints de respecter 3 types de plafonds en loi Pinel :

• loyer ;
• revenus des locataires ;
• réduction d’impôt. 

Quels sont les plafonds de loyers en Pinel ?

Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer au m² selon la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier.

Ces montants servent de base au calcul du loyer maximal que vous pouvez appliquer en loi Pinel. La règle est la suivante : plafond au m² x surface utile x coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur est calculé de la manière suivante : 0,7 + (19/surface utile).

Exemple : 

Vous achetez un appartement de 50 m² en zone A. Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/50) = 1,08. Le montant maximal de votre loyer est de : 13,04 x 50 x 1,08 = 704,16 euros. La rentabilité locative est donc moins élevée pour un investisseur. Toutefois, comme la loi Pinel concerne des zones tendues où la demande est très forte, vous sécurisez votre investissement en réduisant le risque de vacance locative. Et vous bénéficiez aussi d’une réduction d’impôts à intégrer dans votre calcul de rentabilité.

Quels sont les plafonds de revenus des locataires en Pinel ? 

Les locataires doivent présenter des revenus inférieurs aux plafonds ci-dessous pour l’année N-2. Par exemple, en 2021, vous devrez prendre en compte les revenus de 2019. 

Les plafonds ont également évolué pour les territoires et département d’outre-mer. 

Quel plafond pour la réduction d’impôt Pinel ?

Les réductions d’impôt en Pinel sont calculées par rapport au prix d’achat de votre bien immobilier avec un plafond de 300 000 euros.

Exemple : 

Vous faites l’acquisition d’un bien à 400 000 €. Votre engagement de location est de 9 ans. Vous pouvez réduire votre impôt à hauteur de 18 % du montant de l’achat, plafonné à 300 000 €. Même si votre logement vous a coûté 400 000 €, la réduction d’impôt s’applique uniquement sur 300 000 €, soit 18 % x 300 000 € = 54 000 € (6 000 € par an).

 

La loi Pinel présente une autre condition. L’économie d’impôt ne peut s’appliquer sur un montant d’achat supérieur à 5 500 € par m². Pour un appartement de 50 m², le plafond est donc de 275 000 €.

Quel avenir pour la loi Pinel ?

Le 10 novembre 2020, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon a indiqué que la loi Pinel serait prolongée jusqu’au 31 décembre 2022. Depuis, la loi de finances de 2021 a été votée à l’Assemblée nationale. Le gouvernement envisage à présent plus une prolongation jusqu’au 31 décembre 2024. Si la prolongation annoncée est une bonne nouvelle, des changements sont toutefois à prévoir. Pour le moment, aucune modification ne concerne la durée de la location et les villes concernées. En revanche, c’est le taux de réduction d’imposition qui va être revu à la baisse. L’avantage fiscal sera beaucoup moins incitatif au fil des années. Ooinvestir vous suggère de concrétiser votre projet avant le 31 décembre 2022 pour bénéficier d’une défiscalisation optimale.

Voici les chiffres annoncés par la loi de finances 2021 selon la durée d’engagement de location :