Réduire fortement son imposition et se constituer un patrimoine immobilier : la promesse de la loi Pinel séduit plus d’un investisseur, mais s’accompagne de contreparties à bien prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises. Plafond de loyers et de ressources des locataires ou encore engagement de location sont incontournables pour profiter d’une défiscalisation qui peut atteindre 63 000 €.
Ooinvestir vous présente les avantages et les inconvénients de la loi Pinel pour vous guider dans votre investissement et vous aider à faire les bons choix.
Les avantages et les inconvénients de la loi Pinel
Entrée en vigueur en 2015, la loi Pinel vise à encourager la construction de logements neufs dans les zones où la tension locative est la plus forte.
Pour inciter les particuliers à investir dans des programmes immobiliers, le dispositif leur accorde une réduction d’impôts substantielle. Ils doivent cependant respecter certaines exigences, prévues notamment pour faciliter l’accès des foyers les plus modestes à des logements de qualité dans ces secteurs prisés.
Les avantages de la loi Pinel
Principal atout de la loi Pinel : la réduction d’impôt. Elle se calcule en fonction du prix d’acquisition du bien et de la durée de l’engagement locatif pour atteindre l’équivalent de :
- 12 % de l’investissement pour 6 ans ;
- 18 % de l’investissement pour 9 ans ;
- 21 % de l’investissement pour 12 ans.
La loi Pinel est plafonnée à un investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal et à un prix d’achat de 5 500 €/m2. Si l’un de ces montants est dépassé, la réduction d’impôt se calculera sur la base maximale fixée. Ce dispositif de défiscalisation peut donc vous faire économiser 63 000 € (300 000 x 21 %) sur 12 ans !
Prolongée en l’état jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Pinel évoluera sensiblement après cette date. Le taux de réduction diminuera pour les investissements réalisés :
- en 2023 : 17,5 % maximum pour 12 ans ;
- en 2024 : 14 % maximum pour 12 ans.
- Le dispositif prendra fin le 31 décembre 2024.
Autre avantage de la loi Pinel : la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans le neuf et dans un secteur prisé. Le tout sera financé par les loyers perçus et par la défiscalisation accordée. Au terme de votre engagement locatif, vous pourrez disposer de votre bien comme vous l’entendez :
- le laisser en location pour continuer à percevoir des revenus complémentaires ;
- l’habiter vous-même ou le mettre à disposition de l’un de vos proches, par exemple l’un de vos enfants pour ses études ;
- le revendre et empocher une plus-value, qui vous permettra par exemple de financer une nouvelle opération immobilière.
Pour maîtriser votre investissement, Ooinvestir vous explique le cycle d’un investissement en loi Pinel
Votre potentiel de plus-value sera plus élevé après 12 ans de détention. Il est généralement recommandé de conserver son bien immobilier Pinel au-delà de la période minimale de 6 ans pour laisser au quartier et au bien le temps de prendre de la valeur.
En cours d’engagement, la loi Pinel vous laisse aussi la possibilité de louer votre appartement à un membre de votre famille, par exemple vos enfants ou vos parents. Seule condition : le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
Enfin, l’appartement doit être mis en location nue : vous n’avez donc pas à prévoir l’achat de meubles.
Les contraintes de la loi Pinel
La défiscalisation n’est possible qu’en acceptant quelques contreparties. La vocation de la loi Pinel est d’encourager la construction de logements, par conséquent les biens éligibles doivent obligatoirement être :
- neufs ;
- en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- anciens mais avec des travaux de rénovation équivalents à au moins 25 % du prix d’acquisition.
Les maisons ne sont plus éligibles à la loi Pinel.
Contrairement au LMNP ou au Censi-Bouvard, l’investisseur Pinel doit aussi choisir un bien dans une ville éligible, c’est-à-dire une ville classée par l’administration fiscale en zone :
- A bis (Paris et sa petite couronne) ;
- A (Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise) ;
- B1 (grande couronne parisienne, métropoles de plus de 250 000 habitants et quelques villes où le marché immobilier est tendu).
Ooinvestir vous dit tout des zones éligibles à la loi Pinel
En fonction de la zone, 2 plafonds s’appliquent :
- un plafond de loyer : vous ne pouvez pas appliquer le loyer que vous souhaitez mais devez respecter le montant maximal fixé pour la zone ;
- un plafond de ressources : vous devez choisir des locataires dont les revenus sont inférieurs à ceux définis pour la zone.
Le logement doit obligatoirement être mis en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition (ou la fin des travaux).
Enfin, le propriétaire doit s’engager à laisser son appartement en location pour une durée initiale de 6 ou de 9 ans. Il peut prolonger cet engagement par période de 3 ans, jusqu’à atteindre 12 ans maximum. Une revente du bien au cours d’une période d’engagement remet en cause l’avantage fiscal.
Exemple :
Si vous revendez votre appartement Pinel après 5 ans, l’administration fiscale exigera le remboursement de la totalité des réductions d’impôts perçues jusqu’alors.
Investissement Pinel : des idées reçues à balayer
Plusieurs idées reçues encadrent encore ce dispositif. Ooinvestir démêle le vrai du faux.
Les loyers sont mal encadrés
Les logements acquis avec le dispositif Pinel sont loués en moyenne 20 % moins chers que la moyenne. Pour le locataire, c’est l’occasion d’accéder à des appartements de qualité à des tarifs compétitifs. Quant à l’investisseur, il peut compenser l’écart avec le prix du marché grâce à sa réduction de l’imposition. De plus, le plafonnement des loyers lui permet d’offrir à la location un appartement très compétitif, de quoi générer un forte demande et réduire significativement son risque de vacance locative.
Les loyers concurrencent le logement social
Un investissement immobilier locatif réalisé avec le dispositif Pinel cible les locataires de la classe intermédiaire : ceux dont les ressources ne leur permettent ni de prétendre aux logements sociaux, ni au marché traditionnel.
Un dispositif pour les privilégiés
D’après la Cour des comptes, la moitié des investisseurs Pinel affiche des revenus inférieurs à 70 000 € par an, soit 5 800 € par mois. Le dispositif s’adresse à tous les particuliers qui souhaitent réduire le montant de leur impôt sur le revenu. En général, il est profitable dès que le seuil de 2 500 € d’imposition par an est franchi.
Un investissement risqué
Tout investissement comporte un risque et le dispositif Pinel n’échappe pas à la règle. Cependant, les risques d’un l’investissement locatif en loi Pinel sont limités grâce au zonage mis en place par l’État. Les projets immobiliers éligibles se situent dans des territoires à forte demande locative, avec un risque de vacance réduit et un potentiel de plus-value élevé.
Un coût pour l’État
Si l’État se prive de recettes fiscales, il s’exonère de différentes aides au logement et perçoit la TVA sur la construction de programmes neufs.
Les bonnes pratiques pour réussir son investissement Pinel
Avant d’investir, posez-vous quelques questions simples.
- Le logement se situe-t-il à proximité des commodités, des transports et dans une ville attractive ?
- La résidence du logement est-elle bien entretenue et mise en valeur par le promoteur immobilier ?
- Le logement est-il bien agencé, aménagé avec des matériaux de qualité ?
- Le constructeur est-il réputé ?
- Payez-vous votre logement le prix juste pour assurer votre rentabilité ?
- Combien vous rapportera ou vous coûtera votre opération chaque mois, une fois additionnés toutes les charges, les recettes et l’avantage fiscal ?
- Dans quelle mesure êtes-vous financièrement capable de faire face à des dépenses imprévues ?
Demandez les conseils d’un professionnel comme un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aiguiller avec succès dans votre investissement.
