Retrouvez tout ce que vous devez savoir pour bien effectuer votre déclaration d’impôts sur vos revenus fonciers. Quels sont les échéances à respecter, les documents nécessaires et les subtilités à prendre en considération ? Pas de panique, le blog Ooinvestir vous explique tout !
Déclarer ses revenus locatifs
Lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus vous devez déclarer vos revenus locatifs, c'est-à-dire les recettes encaissées sur vos biens immobiliers, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
L’ensemble des revenus locatifs sont concernés, que vous mettiez en location un appartement, une maison ou bien encore, un parking. Mais avant de les déclarer, vous devez choisir entre 2 régimes d’imposition : le micro foncier/micro BIC et le régime réel.
Micro foncier et micro BIC
Les régime d’imposition micro foncier et micro BIC sont les plus simples et donc les plus confortables pour déclarer les revenus issus d’une location.
Dans le cadre d’une location vide, vos revenus sont imposés au titre de “revenus fonciers”, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 30 % sur ces derniers. Vous devez alors déclarer ce que vous rapporte votre investissement locatif dans votre déclaration d’impôt classique : le formulaire n°2042 et remplir la case 4BE “Revenus fonciers”.
Pour une location meublée, le régime micro-BIC s'applique (bénéfices industriels et commerciaux). Ce dernier est plus avantageux et permet d’être soumis à une imposition forfaitaire de 50 % sur les recettes générées par vos locations. Vous devez simplement indiquer le montant de l’année N-1 sur la page 3 du formulaire cerfa n°2042 C PRO lors de votre déclaration d’impôts dans la rubrique “Bénéfices Industriels et Commerciaux”. Il est important de noter que pour bénéficier de ce régime, le montant des loyers charges comprises ne doit pas dépasser les 70 000 €. Au-delà, le régime réel sera appliqué d’office.
En France, si vous louez un bien meublé, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous avez l’obligation de remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent le début de la mise en location de votre bien pour obtenir un numéro SIRET. De plus, l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) vous permet aussi d’éviter la majoration de 25 % du résultat net issu de votre activité de location meublée.
Enfin, si vous avez réalisé une plus-value immobilière à la suite de la vente de l’un de vos biens immobiliers, autre que votre résidence principale, vous devez inscrire le montant des plus-values immobilières nettes imposables à l’impôt sur le revenu (après abattement) en page 2 du formulaire 2042 C, à la rubrique « Plus-values nettes de cession d’immeubles ou de biens meublés déjà imposées à 19 % ».
Attention, si vous louez un bien en location nue, sous le régime micro-foncier, vous ne pourrez pas réaliser de défiscalisation immobilière avec les dispositifs loi Malraux ou Monuments Historiques. Ceux-ci ne sont pas compatibles avec ce régime d’imposition.
Régime réel
Si vous souhaitez déclarer vos revenus fonciers au régime réel, sachez que ce régime d’imposition est un peu plus complexe, mais qu’il permet de déduire l’ensemble des dépenses engagées pour l’achat et l’exploitation d’un bien immobilier (frais de notaire, intérêts bancaires, travaux d’entretien, assurances). Surtout, il permet de réaliser un amortissement comptable du bien. Celui-ci est une charge fiscale venant s’ajouter aux autres charges. Il permet de réduire voire d’annuler la fiscalité de la location de votre bien immobilier.
Dans le cas d’une location meublée, l’investisseur peut ainsi amortir 100 % de la valeur hors taxe du bien immobilier (hors terrain), du montant des frais d’acte notarié, de la valeur hors taxe du mobilier, les frais d’agence mais aussi des meubles présents dans le logement.
Notez qu’en tant que propriétaire-bailleur, vous devez calculer vous-même vos revenus nets fonciers en vous référant à l’ensemble des loyers perçus, des charges et travaux supportés l’année précédent votre déclaration d’impôt.
Conservez précieusement les factures, les attestations reçues ou toute autre pièce vous permettant de vous justifier auprès de l’administration fiscale.
Pour déclarer vos revenus fonciers, vous devez compléter le formulaire cerfa n°2044 et l’annexer à votre déclaration d'impôt.
Déclarer son investissement pour bénéficier d’une défiscalisation
Si vous venez de réaliser l’achat d’un logement pour le mettre en location et bénéficier d’une réduction d’impôt via un dispositif fiscal comme la loi Pinel, sachez que vous devez impérativement déclarer votre investissement locatif aux impôts, sous peine de perdre le bénéfice de votre défiscalisation immobilière.
Ainsi, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 2044 EB et le fournir dès la première année au titre de laquelle vous demandez à bénéficier de votre réduction d’impôt, c’est-à-dire l’année de l’achat ou de l’achèvement de votre bien. Vous devrez également établir un bilan foncier de votre opération de défiscalisation en déduisant les différentes charges issues des revenus locatifs et à reporter ce bilan sur l’imprimé n°2042 C dans la rubrique « revenus fonciers ». Enfin, n’oubliez pas de renseigner le montant de votre réduction d’impôt, dans la case « charges ouvrant droit à réduction d’impôt ».
Chaque année, vous indiquerez la portion de votre réduction d’impôt en fonction des données communiquées sur l’avis de l’année d’achèvement du bien immobilier.
Et si vous possédez une société civile immobilière (SCI), vous devrez déclarer les loyers et charges de l’année précédente sur la déclaration n°2072 pour une location nue ou sur la déclaration n°2065 pour une location meublée (si vos revenus locatifs n’excèdent pas 10 % du montant de vos revenus totaux hors taxes. Dans les autres cas, votre SCI sera redevable de l’impôt sur les sociétés (IS)). Vous reporterez également sur votre déclaration de revenus 2044, le montant des bénéfices, en fonction de votre quote-part dans votre SCI.
Si vous possédez un patrimoine immobilier personnel, supérieur à 1,3 M €, vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et devrez remplir un formulaire complémentaire, le n°2042 IFI pour le joindre aux mêmes dates que votre déclaration de revenus initiale.
