Créé dans le cadre de la loi ALUR en 2014, puis annulé en 2017, l’encadrement des loyers a signé son grand retour avec la loi Elan portée par Julien Denormandie en 2018. Cette mesure vise à limiter l’évolution des loyers dans les zones locatives les plus tendues, et concerne tous les baux de location de logement meublé ou vide conclus à partir du 1er juillet 2019 à Paris. Afin de rester cohérents avec le marché de l’immobilier locatif local et l’inflation, ces plafonds de loyers sont réévalués chaque année et ceux de 2020 viennent d’être mis à jour. Le blog Ooinvestir vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’encadrement des loyers parisiens cette année !
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Le dispositif de la loi Elan prévoit la réintroduction de l’encadrement des loyers à titre expérimental pendant 5 ans, dans les 28 agglomérations où le marché de l’immobilier locatif est le plus tendu, comme Bordeaux, Lyon, Nantes, Lille, et bien sûr, Paris. Ce dispositif reprend les modalités détaillées dans le décret du 27 juillet 2017, et est complété par le décret du 26 juillet 2019.
Le dispositif global
Mis en place pour favoriser l’accès au logement et lutter contre l’augmentation démesurée des loyers, le dispositif implique un plafonnement de ces derniers. La loi prévoit 2 types d’encadrement des loyers.
- L’encadrement des loyers avec plafond (vous louez votre logement pour la 1re fois, ou le relouez après une pause de plus de 18 mois entre 2 locataires) : le montant du loyer maximum autorisé hors complément est plafonné.
- L’encadrement des loyers à la relocation : le dispositif interdit l’augmentation de loyer entre 2 locataires, sauf exceptions (travaux d’amélioration notables, loyer non révisé depuis 12 mois).
Paris est la seule commune actuellement à être concernée par ces 2 plafonds d’encadrement.
Ainsi, en tant que propriétaire bailleur d’un bien immobilier loué à titre de résidence principale, vous ne pouvez pas augmenter le montant du loyer de votre locataire librement. La seule exception dont vous disposez, c’est la révision de loyer basée sur l’IRL (indice de référence des loyers publié par l’Insee) qui indique la variation annuelle autorisée. Son calcul est le suivant :
(loyer de référence x IRL du trimestre en cours) / IRL du même trimestre l’année précédente.
Exemple : vous louez un logement dans le XXe arrondissement de Paris 850 € depuis le 1er juin 2019. Un contrat de location peut être révisé chaque année, soit ici, à partir du 1er juin 2020. L’indice de référence des loyers publié au 1er juin 2019 était de 129,38, celui publié au 1er juin 2020 est de 130,57.
(850 x 130,57) / 129,38 = 857,81
Le nouveau loyer ne pourra pas être supérieur à 857,81 €.
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La situation à Paris
Comme indiqué précédemment, Paris est le seul territoire en France à ce jour à appliquer un encadrement des loyers à la fois pour les nouveaux contrats de location, et le renouvellement du bail. La ville est divisée en 80 quartiers pour lesquels le Préfet, par l’intermédiaire de l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) publie chaque année un loyer de référence majoré par m². Les propriétaires ou agences de gestion locative sont tenus de les respecter.
En réalité, 3 loyers sont fixés dans chaque zone concernée afin de déterminer une fourchette de loyers qu’il est possible d’appliquer pour un logement loué, nu ou meublé :
- le loyer de référence médian ;
- le loyer de référence minoré (de 30 %) ;
- le loyer de référence majoré (de 20 %, et au loyer maximal autorisé par le dispositif d’encadrement des loyers à Paris).
Ces loyers de référence doivent être indiqués dans le contrat de location, et sont établis en fonction de 4 critères du bien immobilier :
- le type de location (nue ou meublée) ;
- le nombre de pièces ;
- la date de construction ;
- l'adresse.
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Cette fourchette de prix applicables aux loyers fixée par arrêté préfectoral permet de contrôler, voire de stabiliser les prix des locations pour des logements équivalents et ainsi éviter une envolée abusive. Dans les faits, le loyer le plus utilisé par les propriétaires reste le loyer de référence majoré, puisqu’il correspond au loyer maximum autorisé par le dispositif d’encadrement des loyers à Paris.
Une seule exception à ces loyers de référence, les critères de confort et de localisation exceptionnels. En effet, les logements disposant d’éléments considérés comme uniques par rapport aux mêmes logements, avec un nombre de pièces similaire, dans le même quartier (jardin, grand balcon, vue sur la Tour Eiffel ou la Seine, etc.) et construits la même année, peuvent bénéficier d’une augmentation du montant des loyers de référence appelée « complément de loyer ». Ce dernier doit être indiqué explicitement dans le contrat de location par le propriétaire.
Toutefois, les critères de ce complément de loyer sont très flous, et aucune liste officielle ne les délimite. Il peut s’agir aussi bien de travaux d’aménagement comme une cuisine équipée dans un logement loué nu, que d’un toit-terrasse ou d’une vue supposée unique. Ce type de complément est donc à utiliser avec la plus grande prudence, que votre bien soit loué en direct ou via un organisme de gestion locative, au risque de vous voir sanctionné en cas de contrôle par la commission de conciliation ou le tribunal d'instance.
Quels sont les nouveaux loyers de référence à Paris ?
Les nouveaux loyers de référence à Paris ont été publiés le 3 juin dernier, et sont entrés en vigueur le 1er juillet 2020. Ils concernent donc toutes les signatures de contrat de location jusqu’au 30 juin 2021, mais aussi les opérations de renouvellement du bail.
La DRHIL Île de France (direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) met à la disposition de tous les propriétaires bailleurs un simulateur et une carte interactive permettant de connaître facilement le montant des loyers de référence selon les caractéristiques de votre logement.
Ainsi, l’encadrement des loyers parisiens en 2020 fait apparaître une hausse moyenne de 1,50 %. Toutefois, cette augmentation globale cache de fortes disparités, notamment entre les quartiers. De fait, les plus prisés, comme Saint-Germain-des-Prés ou Necker, affichent une variation à la hausse allant jusqu’à 4,5 %, et profitent bien souvent d’un complément dû à leurs caractéristiques exceptionnelles, quand d’autres, plus populaires, affichent une diminution des loyers de près de 6 %.
Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers parisiens
Plusieurs sanctions sont prévues pour faire respecter l’encadrement des loyers parisiens en 2020.
En effet, les locataires lésés ont la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivants la signature du bail pour obtenir une diminution de loyer. Cette commission, dont les décisions n'ont pas de force exécutoire, intervient pour tous les litiges liés aux loyers, à leur encadrement, et notamment à leur fameux complément.
De même, si le bailleur refuse de se soumettre à la décision de la commission départementale de conciliation, l’affaire pourra être portée devant le Tribunal d’instance. Les risques encourus par le bailleur peuvent alors aller d’une mise en demeure de mettre le contrat de bail en conformité et de rembourser le trop-perçu des loyers aux locataires, au paiement d’une amende administrative de 5 000 €. Cette dernière est majorée à 15 000 € dans le cas d’une gestion locative par une agence immobilière ou toute autre personne morale.
