La crise sanitaire sonne-t-elle l’heure de la revanche pour les villes moyennes ? Longtemps boudées, les agglomérations de moins de 100 000 habitants signent à présent un retour en grâce, accéléré par les confinements successifs liés au coronavirus. Au-delà du seul prix de l’immobilier, ces villes attirent aussi pour leurs capacités d’innovation et le développement de leur réseaux de transports, qui les rendent plus connectées. Ooinvestir présente les 3 atouts des villes moyennes pour un investissement dans la pierre.
Des villes à prix abordables pour un cadre de vie attractif
Rien ne semblait pouvoir freiner la hausse constante du marché immobilier de Paris, dont le prix au mètre carré flirtait l’année dernière avec les 11 000 €/m2.
Rien, sauf la crise sanitaire qui a chamboulé le projet de vie de nombreux citadins. Grand air, jardin et balades dans la nature manquent d’autant plus cruellement quand les théâtres, restaurants et autres lieux qui font le charme de Paris restent portes closes. Conséquence : une baisse des prix de l’immobilier de 2 % sur 1 an dans la capitale, dont les experts du marché soulignent toutefois la résistance.
Dans les villes moyennes, la tendance inverse est observée comme par exemple à :
Sans surprise, tous les logements ne profitent pas de la même manière de cette hausse. La maison individuelle avec extérieur est la grande gagnante, prisée des investisseurs comme des locataires, pour une résidence principale comme une résidence secondaire. Pour des loyers bien plus abordables que dans le centre des grandes villes, les nouveaux habitants sont séduits par la superficie plus grande et le charme de la ruralité. En effet, à la faveur d’un projet de changement de vie, de nombreux citadins se tournent vers ces communes de taille plus modeste. La hausse de la demande constatée l’an dernier semble se confirmer cette année, pour le plus grand bonheur des investisseurs immobiliers qui peuvent en plus profiter d’une défiscalisation selon la nature de leur achat.
Investir dans le neuf dans une ville moyenne et profiter d’un avantage fiscal, c’est possible ! La loi de défiscalisation Pinel permet de réduire les impôts des investisseurs qui mettent en location un bien neuf respectant différents critères (plafond de loyers, plafond de ressources des locataires, respect des normes de performance énergétique…).
Seules les villes de France où le marché locatif est le plus tendu sont éligibles au dispositif Pinel. Mais de nombreuses communes de taille moyenne font partie des zones possibles, comme Chambéry, La Rochelle ou Dijon.
Des villes de plus en plus innovantes
L’environnement start-up n’est plus l’apanage des grandes villes, Paris en tête. Attirées par un cadre de vie plus calme et confortées par les possibilités offertes par le télétravail, les entreprises innovantes n’hésitent plus à s’éloigner de la capitale.
Dans cette démarche, elles peuvent compter sur l’appui des mairies qui ont bien compris tous les avantages qu’elles ont à tirer de ce mouvement. Elles comptent ainsi enclencher un cercle vertueux : redynamiser le centre-ville, développer de nouvelles infrastructures et s’enrichir d’équipements qui, à leur tour, séduiront de nouveaux habitants et entreprises. De nombreuses initiatives sont menées partout en France.
En 2018, la Banque des Territoires recensait ainsi les actions menées par plusieurs villes en faveur de l’intelligence artificielle. Exemples avec :
- Beauvais et son projet « quotidien numérique » pour digitaliser de nombreuses démarches ;
- Martigues avec son action « wifi indoor » pour développer le réseau wifi de la ville ;
- Niort et le programme Niort Numéric qui rassemble tous les acteurs du numérique de la commune ;
- Pau et son hypervision urbaine.
- Etc.
Pour encourager la revitalisation du centre des villes moyennes, le gouvernement propose aux investisseurs immobiliers une réduction d’impôts importante avec la loi Denormandie.
Le principe : acheter un logement ancien et entreprendre d’importants travaux de rénovation avant de le mettre en location. Tous les logements situés dans les 245 communes éligibles peuvent bénéficier de ce dispositif de défiscalisation.
Des villes de plus en plus connectées
Transports et télécoms : les villes moyennes sont de plus en plus connectées. L’arrivée de la 5G et le déploiement massif de la fibre optique sur le territoire viennent faciliter le recours au télétravail. Pour les entreprises comme pour leurs employés, c’est la possibilité de travailler de n’importe où en France, sans être obligé d’habiter à proximité immédiate de son lieu de travail.
Le blog Ooinvestir vous donne son Top des villes de province où s’installer tout en travaillant à Paris
En parallèle, les réseaux de transports se développent et favorisent la mobilité des habitants. Développement des tramways, des lignes de bus, des pistes cyclables… Les communes investissent et abandonnent le paradigme du « tout-auto » qui a longtemps dominé. Un centre-ville piéton gagne immédiatement en charme et en attractivité.
Entre régions, la SNCF planche par exemple sur le retour d’une ligne Bordeaux – Lyon qui passerait par Périgueux et travaille à la relance de son offre trains de nuit. Sans oublier les opérateurs d’autobus qui proposent des alternatives souvent économiques pour se déplacer.
Si une ville moyenne est éligible à la loi Pinel ou Denormandie, un investisseur immobilier pourra prétendre à une réduction d’impôts équivalente à :
- 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
- 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans.
En contrepartie, vous devrez respecter des conditions comme des loyers plafonnés. Mais la défiscalisation obtenue permet généralement de garantir la rentabilité de votre investissement.
