Choisir son programme immobilier en loi Pinel : les critères

Le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances 2015 afin de faire profiter d’un avantage fiscal ceux qui investissent dans l’immobilier locatif neuf. Voilà une belle occasion de profiter d’une défiscalisation attractive sous forme de réduction d’impôts ! Pour autant, si la loi Pinel présente des avantages indéniables pour un investissement locatif, elle est soumise à conditions. Et c’est sans compter sur le fait que certains critères sont susceptibles d’avoir un impact direct et réel sur la rentabilité de l’investissement. Quelles sont précisément ces conditions ? Découvrez en détail les critères de choix d’un programme immobilier en Pinel.

La zone d’investissement et les plafonds de la loi Pinel

Pour bénéficier de la fiscalité attractive du dispositif, la sélection d’un programme d’investissement immobilier acquis en loi Pinel est soumise à des règles essentielles. Le choix de la zone géographique où investir en fait partie, au même titre que la prise en compte des plafonds de ressources et de loyers.

La ville et le marché immobilier locatif

Toutes les villes de France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Ainsi, parmi les 5 zones géographiques différentes définies par l’administration fiscale, seules 3 d’entre elles sont éligibles.

• La zone A qui rassemble certaines communes d’Île-de-France ainsi que d’autres grandes villes (Lille, Marseille, Lyon, etc.).
• La zone A bis qui comprend la ville de Paris et les communes de sa petite couronne (Romainville, Saint-Ouen, Fontenay-sous-Bois, Villejuif, etc.) .
• la zone B1 qui regroupe des communes de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Nantes, Montpellier, etc.), de la grande couronne parisienne ainsi que des villes de taille moyenne où l’offre de logement est inférieure à la demande(Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, etc.).

La structuration de ces zones s’est opérée en tenant compte de la tension du marché immobilier locatif ainsi que des prix des logements. Il existe dès lors des régions tendues, c’est-à-dire où il y a peu de logements pour faire face à la forte demande locative. Dans ce contexte, le dispositif Pinel vise à apporter une solution par la construction de logements sur le marché de l’immobilier neuf.

Les plafonds de ce dispositif sont fixés en fonction de chaque zone et mis à jour chaque année en fonction de l’évolution du marché immobilier locatif

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Les plafonds du dispositif Pinel

L’investisseur se doit de respecter des plafonds de ressources des locataires et de loyers fixés initialement par la loi. L’objectif est dès lors toujours de privilégier les ménages les plus modestes sur le marché de l’immobilier neuf. Aussi, si les revenus d’un potentiel locataire dépassent les plafonds l’investisseur ne peut accéder à l’immobilier locatif et à un avantage fiscal via le dispositif Pinel. Selon la zone, le plafonnement est fixé pour l’année 2021 comme suit :

Les ressources plafonnées renvoient au revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2.

Si les ressources du locataire augmentent au cours du bail, aucun changement ne peut intervenir. Seuls les revenus de l’année de signature du bail sont en effet pris en compte.

Un plafonnement concernant les loyers s’impose également aux propriétaires. Ils dépendent également de la zone d’investissement ainsi que de la surface du bien immobilier. Voici précisément le prix au mètre carré pour 2021 :

Choisir son programme immobilier en Pinel selon le quartier et l’environnement du logement

Habituellement, les investisseurs ont tendance à choisir d’investir dans des programmes immobiliers dans leur ville de résidence. Pourtant, cela ne s’avère pas forcément être la meilleure solution. En effet, pour maximiser le rendement de votre investissement locatif et limiter le risque de vacance, le logement doit se situer dans une ville ou un quartier où il y a moins de logements que de besoins.

La loi Pinel vise justement à encourager la construction dans ces zones. Vous pouvez aussi investir dans un quartier en passe de potentiellement proposer une offre en logements inférieure à la demande du marché immobilier. Dans ce cas, il est possible de se baser sur le taux de développement des transports en commun et des investissements publics ou privés dans la zone.

À ce titre, la localisation du logement s’avère être indiscutablement le premier critère qui importe à un futur locataire. De fait, un quartier éloigné du centre-ville, bénéficiant de peu de commerces ou encore situé à proximité d’un axe routier ne sera pas forcément une bonne option.

Le choix d’un investissement (appartement ou maison) localisé au cœur d’un quartier offrant un minimum de commerces (grandes ou moyennes surfaces, pharmacie, boulangerie, etc.) et proche des transports en commun se doit d’être un critère majeur en agglomération. Les potentiels locataires se penchent en effet régulièrement sur l’existence à proximité d’une station de bus, de métro ou de tramway. En tant qu’investisseur, n’hésitez pas à vous mettre à la place d’un locataire et de ses besoins en intégrant cette dimension au cahier des charges. Car, à une époque où le budget des ménages est soumis à de nombreuses contraintes, la voiture passe de plus en plus au second plan au bénéfice de la commodité écologique des transports en commun.

En loi Pinel, dans la même perspective d’attractivité, il peut être opportun d’opter pour un investissement immobilier dans une zone soumise à rénovation urbaine mêlant harmonieusement installation de commerces et mise en place d’équipements publics. Cela peut déboucher sur une intéressante plus-value au moment de la revente du logement sur le marché immobilier. Prenez garde toutefois à ce que le programme de restructuration de la zone soit achevé dans le même timing que la livraison du logement ! Si tel n’est pas le cas, n’importe quel locataire risque d’être effrayé par la perspective de résider dans un quartier soumis à des travaux permanents.

Il est recommandé de se renseigner auprès de professionnels de l’immobilier pour trouver des logements permettant de vous faire bénéficier au maximum des avantages de la loi Pinel.

Les caractéristiques du logement 

Pour faire le bon choix parmi plusieurs programmes immobiliers, il est important de prendre en considération le prix du bien immobilier neuf ainsi que votre capacité d'épargne personnelle. Dès lors, vos capacités d’emprunt et d’épargne guideront la superficie que vous choisirez.

Astuce : il est conseillé de s’adresser à des professionnels de l’investissement locatif pour s’informer du programme immobilier le plus adapté, ceci en fonction de sa situation fiscale et de ses objectifs patrimoniaux.

Embedded script : [CTA Simulateur] Capacité d'emprunt

Par ailleurs, bénéficier d’une réduction d’impôts via la loi Pinel est soumis à une limite de 2 investissements annuels plafonnés à 300 000 €. En cas de dépassement de ce plafonnement, la réduction sur vos impôts n’est évaluée qu’en tenant compte des 300 000 €. Aussi, notez qu’un appartement de petite surface ou un de superficie moyenne est plus facile à louer qu’un bien disposant d’une grande surface habitable. C’est pourquoi il est souvent conseillé d’opter pour un investissement dans 2 appartements ayant une petite superficie plutôt que dans un seul logement caractérise par une surface importante.

Dès lors, les studios, 2 et 3 pièces s’inscrivent sans conteste parmi les appartements les plus sollicités par les locataires. Encore convient-il toutefois de choisir la surface idéale pour une future mise en location ! Un logement de 19 m² est par exemple beaucoup trop petit, ayant peu de chances au regard de sa surface de satisfaire de potentiels locataires.

Par conséquent, vous avez tout intérêt en tant qu’investisseur en loi Pinel à vous tourner vers un studio de 22 à 30 m² ou un appartement de 2 pièces couvrant une surface de 40 à 48 m². Dans l’hypothèse où l’acquisition d’un 3 pièces est envisageable, une superficie de 58 à 65 m² apparaît judicieuse. 

Notez également que les surfaces dites annexes ont également une valeur certaine (balcons, terrasses, caves) dans la mesure où elles sont généralement très appréciées au sein d’une location. Sans compter qu’il s’agit là d’un avantage pour tout investisseur puisqu’elles permettent de faire progresser le prix du loyer du bien immobilier. La loi Pinel y introduit en effet une part dans le calcul même du loyer. Tout cela offre l’occasion de bonifier sur le plan fiscal la rentabilité de l’investissement tout en réduisant l’effort de trésorerie consenti pour payer les échéances d’un éventuel crédit immobilier.

À titre d’exemple, un 3 pièces situé au 6e étage d’un ensemble de logements nantais doté d’une terrasse de 15 m² et d’un balcon de 9 m² peut être mis en location pour un prix maximum de 600 € de loyer par mois d’après le plafonnement fixé par le dispositif Pinel. Dans cette même résidence, mais cette fois-ci au 8e étage, un appartement d’une superficie de 50 m² agrémenté uniquement d’un balcon de 10 m² est susceptible de se louer pour sa part 580 €. Une différence annuelle de 240 € par an !

Achat d’un logement neuf de moins de 5 ans : la qualité et l’exposition du bien

Un logement est considéré comme neuf s’il est bâti depuis moins de 5 ans, qu’il n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et n’a pas été habité. Les logements ayant fait l’objet d’une rénovation importante sont également considérés comme neufs. Dans le cadre d’un programme Pinel, les logements éligibles doivent répondre à un certain nombre de caractéristiques relatives à leur qualité. Ainsi, au-delà de présenter un caractère neuf, ils doivent aussi respecter un niveau de performance énergétique globale.

Pour cela, il est indispensable que les constructions nouvelles respectent la réglementation thermique 2012 (bientôt RT 2020) ou disposent du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation). Dans le cas des bâtiments existants, un label HPE rénovation (haute performance énergétique) ou BBC rénovation 2009 (bâtiment basse consommation) doit être attribué pour rentrer dans le champ du dispositif Pinel.

Outre ces considérations énergétiques, le fait qu’un appartement soit orienté au nord a de grandes chances de rebuter nombre de candidats à la location. Si en plus par malheur il se situe au 1er étage et dispose d'une vue directe sur un parking, la situation ne peut apparaître que périlleuse en matière d’investissement. D’où l’importance de s’attacher au confort et à tout ce qui peut améliorer la qualité de vie du potentiel locataire de votre bien immobilier.

Avec toujours en toile de fond la perspective de la revente, il convient de privilégier les appartements disposant d’une orientation sud voire ouest pour une luminosité optimale. S’agissant de la situation proprement dite, optez pour les étages les plus élevés. Ce sont ceux qui font l’objet des recherches les plus importantes, avec forcément l’idée d’un prix de vente supérieur. En dernier lieu, mettez en avant les prestations de qualité (parties communes soignées, revêtement de sol de qualité, robinetterie de marque au sein des appartements, etc.) sans pour autant viser un standing haut de gamme. Cet accent mis sur l’aspect qualitatif du bien immobilier, assurance d’une résidence pérenne dans le temps, s’avère pour le coup un excellent calcul. Qui dit logement d’un certain niveau dit frais d’entretien et charge de copropriété intrinsèquement limités. 

Achat VEFA : la qualité du promoteur

Les logements nouvellement construits et vendus en état futur d’achèvement (VEFA) sont généralement les plus proposés dans un programme immobilier Pinel. Leur achat implique des frais de notaires qui sont habituellement offerts aux acheteurs, ce qui constitue un indéniable avantage. Cependant, l’acheteur encourt des risques si le choix du promoteur est précipité. Il convient donc de veiller à choisir un promoteur immobilier solide qui met en œuvre un programme économiquement viable  et localisé dans une région intéressante en termes d’investissement.

Dès lors, le promoteur doit être reconnu et offrir une garantie de 10 ans. Ainsi, dans la situation où le bâtiment rencontre un souci de construction au cours des 10 années suivant sa date de livraison, vous êtes protégé en tant qu’investisseur. Veillez également à ce que le promoteur dispose d’une garantie financière d’achèvement ou GFA, assurance non négligeable en vue d’une finalisation effective de la construction du bien immobilier.