Calculer votre réduction d’impôt avec le dispositif Pinel

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec la loi Pinel pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse et réduire votre assiette fiscale ? Vous aimeriez vous constituer un patrimoine de qualité pour compléter vos revenus ou anticiper une transmission ? Durée d’investissement, critères pour en bénéficier, découvrez les explications Ooinvestir pour calculer concrètement la réduction d’impôt liée à votre investissement en loi Pinel.

L’impact de la durée pour un investissement en loi Pinel

L’investissement en loi Pinel est un excellent moyen de réduire ses impôts à travers la mise en location d’un bien acheté dans une zone éligible au dispositif fiscal. Cette mesure vous permet de percevoir une réduction sur vos impôts sur le revenu, à hauteur de 1,5 % chaque année.

Le dispositif de la loi Pinel offre une grande souplesse aux investisseurs car il leur laisse choisir la durée d’engagement de leur investissement locatif. Le choix de la période de location (6, 9 ou 12 ans) est d’ailleurs un élément essentiel dans le cadre d’un investissement Pinel car ce mécanisme d’impôt à la carte définit lui-même le montant de votre réduction fiscale ! Celle-ci sera, en effet, proportionnelle au nombre d’années de mise en location de votre bien.

Pour bien comprendre le calcul de la loi Pinel : réduction d’impôt sur le revenu = prix d’achat du bien X taux de réduction lié à la durée de mise en location

Si vous choisissez de vous engager pour une durée initiale de 6 ans, sachez que celle-ci est prolongeable 2 fois 3 ans, à l’issue de la 6e année de location du bien, soit 12 ans maximum. Vous avez ainsi le temps de réfléchir à la continuité de votre projet d'investissement. 

La base du calcul : le prix de revient

La réduction accordée dans le cadre d’un programme immobilier Pinel est calculée sur le prix de revient global. Celui-ci sert au calcul de l’administration fiscale pour appliquer le fonctionnement de réduction d’impôt en loi Pinel. Cette dernière est calculée sur le prix de revient, qui est plus conséquent que le prix d’achat initial car il comprend les charges liées au logement. Cet élément rend ce dispositif encore plus intéressant. Il est donc crucial de connaître le prix de revient de son placement immobilier Pinel. 

Prix de revient = prix d'achat + frais annexes

Le prix de revient diffère selon le type de logement acquis :

•  acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) :

Prix de revient =  prix d’achat + frais annexes (frais de notaire, commissions d’agence)

• achat d’un logement inachevé : 

Prix de revient = prix d’achat + frais annexes (exposés ci-dessus) + travaux d'achèvement du bien + travaux d'aménagement intérieur *

• réhabilitation ou transformation d’un logement :

Prix de revient = prix d’achat + frais annexes + montant des travaux de rénovation (reconstruction, agrandissement, réparations et amélioration de l’habitat) ou de transformation 

• construction de logement neuf norme RT2012 :

Prix de revient = prix d’achat du terrain constructible + coût de la construction et des équipements sanitaires et de chauffage

Les frais annexes qui s'ajoutent au prix de revient (en plus des frais de notaire et des frais d’agence) sont constitués de l’ensemble des frais rattachés à l’achat du logement Pinel, soit :

• la TVA ;
• la taxe de publicité foncière ;
• les droits d'enregistrement le cas échéant ;
• les commissions versées aux intermédiaires.

La base du calcul de la réduction globale Pinel est plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € / m², même lorsque vous réalisez 2 investissements la même année. Le dispositif est en effet limité à 2 investissements en loi Pinel par année d’imposition. 

Exemple de calcul de la remise d’impôt Pinel

Laure et Clément souhaitent investir dans un bien immobilier neuf en loi Pinel à Bordeaux (zone B1), pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Ils ont 2 enfants et ont payé l’année dernière 5 500 € d’impôt sur le revenu.

Le bien qu’ils souhaitent acheter est un appartement de 50 m² avec un balcon de 8 m². L’ensemble est vendu 261 000 €,  avec des frais de notaire à hauteur de 16 523 €. Ils s’engagent sur une durée initiale de 6 ans. 

L’avantage fiscal sur les 6 premières années est égal à :

261 000 € X 9 % = 23 490 €. Soit 23 490 / 6 = 3 915 € de réduction d’impôt/an.

Au bout de 6 ans, le couple décide de prolonger la durée de location de son bien pendant 3 ans de plus et profite donc de 3 % de réduction d’impôt supplémentaire par an, soit une réduction supplémentaire totale de 7 830 €.

La réduction totale d’impôt sur les revenus sur 9 ans est donc de 31 320 € (ou 261 000 X 12 %)  

Le prix de revient du bien est quant à lui de 261 000 € (prix d’achat) + 16 523 € (frais de notaires) = 277 523 €

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Rappel des règles pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel 

Si l’investissement locatif en loi Pinel offre de nombreux avantages, pour bénéficier de cette fiscalité attractive, il est toutefois nécessaire de maîtriser les différents critères liés à la mise en location de votre logement.  

• Le logement acheté doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire.
• Le bien doit être situé dans l’une des zones éligibles définies par le gouvernement (Abis, A, B1).
• Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA, ou bien encore avoir été rénové pour répondre aux normes de performances énergétiques RT2012 et bientôt RT 2020.
• L’habitation doit être louée dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du bien ou de son acquisition et elle doit être louée pour une durée de 6 ans minimum.
• Le montant des loyers Pinel est plafonné en fonction de la zone géographique et de la surface du logement.
• Les locataires d’un logement Pinel sont soumis à des plafonds de ressources qui varient selon le nombre de personnes dans le foyer fiscal.

Le calcul des loyers est un élément à ne pas négliger dans le cadre d’un investissement Pinel. Il ne doit pas dépasser un plafond par zonage géographique. Pour calculer le loyer, l’administration fiscale applique un coefficient multiplicateur de 0,7 + 19 / Surface utile (celle-ci comprend le surface du logement ainsi que la moitié de la surface des annexes). Le résultat obtenu ne doit pas dépasser 1,2.

Exemple de calcul de loyer Pinel

Anne et Antoine font l’acquisition d’un appartement neuf  à Rouen (zone B1), éligible au dispositif Pinel,  comprenant une surface habitable de 75 m² + une terrasse de 7 m², au prix de 250 000 €.

Le montant du plafond de loyer par m² s’élève à 10,44 €. Voici la méthode de calcul : 

• Calcul de la surface utile : 75 m² + (7m²/2) = 78,5 m²
• Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/78,5) = 0,942
• Calcul du plafond de loyer : 78,5 X 0,942 X 10,44 € = 772 €

Je calcule mon loyer Pinel >>

Rappel des plafonds de loyers 2020 par zone Pinel * 

Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou de remise à neuf d’un logement, la déclaration d’opération Pinel doit être signalée auprès de l’administration fiscale l’année suivant l’achèvement des travaux. Celle-ci marque le début de votre défiscalisation immobilière au niveau du fisc. Vous devrez alors remplir, lors de votre déclaration d’impôt, au moyen des formulaires N°2044, 2044 EB, et 2044 SPE. 

N’oubliez pas de renouveler votre déclaration de dispositif Pinel chaque année.