Investir en zone A bis avec la loi Pinel, comment ça marche ?

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

En France, il existe plusieurs mécanismes de défiscalisation qui incitent les investisseurs à acheter des logements dans les villes où le marché immobilier est tendu. Parmi ces dispositifs, celui de la loi Pinel permet aux propriétaires-bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu à condition de proposer le logement acquis à la location en respectant certains critères. Seules certaines communes françaises sont cependant éligibles à ce dispositif de défiscalisation parmi lesquelles, les villes de la zone A bis. Ooinvestir vous explique comment investir en zone A bis en loi Pinel.

La localisation du bien, un prérequis pour la loi Pinel

Pour bénéficier de l’avantage fiscal proposé par le dispositif Pinel, les investisseurs doivent s’assurer qu’ils achètent un logement situé dans l’une 3 des zones éligibles au dispositif, sur les 5 zones que compte la France.

Le territoire français divisé en 5 zones

En France, il existe 5 zones :

• zone A bis ;
• zone A ;
• zone B1 ;
• zone B2 ;
• zone C.

Chacune de ces zones correspond à un niveau de tension, plus ou moins important, sur le marché immobilier local. Les zones A bis et A sont les lieux où le marché est le plus tendu. La demande de logements y est ainsi plus importante que l’offre de biens mis à la location. Au contraire, les zones B2 et C sont celles où il y a le moins de tensions. Les locataires y trouvent plus facilement un logement à louer.

Le découpage du territoire français en 5 zones n’est pas utilisé que pour la loi Pinel. Il sert également de base pour définir les conditions d’octroi de différentes aides et dispositifs de défiscalisation. C’est le cas notamment de l’attribution du PTZ (prêt à taux zéro), du PAS (prêt d’accession sociale), ou de la loi Denormandie.

Les 3 zones éligibles au dispositif Pinel

La loi Pinel visant à pallier le manque de logements à louer dans certaines communes à forte attractivité, elle ne s’applique pas partout. Les communes éligibles au dispositif Pinel se situent dans certains territoires. 

• La zone A bis qui comprend Paris et les communes de la petite couronne parisienne comme Asnières-sur-Seine, Ivry-sur-Seine ou Puteaux.
• La zone A dans laquelle sont regroupées des grandes villes françaises comme Lille, Marseille, Lyon, ou Nice, ainsi que les communes de la grande couronne parisienne (Rungis, Orly, Fontainebleau, etc.), de l’arc méditerranéen (Toulon, Fréjus, Hyères, Ajaccio, etc.) et de la région du genevois français (Annemasse, Beaumont, etc.).
• La zone B1 qui comporte notamment les villes de Nantes, Dijon, Grenoble, Strasbourg, Caen, Rennes, Limoges, Toulouse, Arles, Deauville et Biarritz.

Si le logement mis en location se trouve dans les zones B2 ou C, les investisseurs ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu proposée par la loi Pinel.

Embedded script : [CTA Simulateur] Zone Pinel

Quelles sont les communes faisant partie de la zone A bis ?

La zone A bis est celle où le marché immobilier local est le plus tendu en France. Dans ces villes, les locataires ont beaucoup de difficultés à trouver un logement. Pour les propriétaires-bailleurs, cette tension immobilière a l’avantage de limiter le risque de vacance locative. Elle a cependant l’inconvénient de faire monter les prix d’achat, rendant l’investissement locatif plus coûteux qu’ailleurs. Toutefois, la perspective de rentabilité se trouve également améliorée. 

Les communes en zone A bis sont celles de la petite couronne parisienne :

• Paris ;
• Puteaux ;
• Boulogne-Billancourt ;
• Chatou ;
• Asnières-sur-Seine ;
• Ivry-sur-Seine ;
• Malakoff ;
• Saint-Mandé ;
• Maisons-Alfort ;
• Bagnolet ;
• Pantin ;
• Montreuil ;
• Versailles ;
• Suresnes ;
• Les Lilas ;
• Vincennes ;
• Villejuif ;
• Clichy ;
• Clamart ;
• Nanterre ;
• Montrouge ;
• Courbevoie ;
• Sèvres ;
• Marly-le-Roi ;
• Bry-sur-Marne ;
• Saint-Germain-en-Laye.

L’application du dispositif Pinel en zone A bis

Dans le cadre du dispositif Pinel, la localisation du logement a un impact sur l’éligibilité mais également sur la mise en application du mécanisme de défiscalisation.

Les conditions d’application de la réduction d’impôt Pinel

La loi permet aux propriétaires-bailleurs de réduire leur imposition sous certaines conditions.

• Ils doivent acheter un des biens immobiliers listés dans l'article 199 novovicies du code général des impôts : logement neuf, bien en l'état futur d'achèvement (VEFA), appartement ou maison en construction, logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation importants.
• Le logement doit se situer en zone A bis, A, ou B1.
• Le bien doit être loué à des locataires dont le revenu fiscal ne dépasse pas certains plafonds prévus par la loi Ces plafonds de ressources sont différents selon la zone où se situe le logement.
• Le montant des loyers pour les logements soumis au dispositif Pinel est encadré. Des plafonds de loyers mensuels sont prévus par chacune des zones éligibles au dispositif Pinel

Les plafonds de ressources en zone A bis

Les investisseurs qui souhaitent profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu en loi Pinel doivent s’assurer que les revenus des locataires ne dépassent pas certains montants. Ces plafonds varient selon la localisation du logement et la composition du foyer (article 2 terdecies D du code général des impôts).

Bon à savoir : Pour un bail signé en 2021, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de 2019.

Les plafonds de loyers en zone A bis

Dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers sont encadrés (article 2 terdecies D du code général des impôts). Ces plafonds de loyers dépendent de 2 éléments clés. 

• La zone où se situe le logement. Ainsi, pour un bail conclu en 2020 en zone A bis, le loyer mensuel maximum est de 17,43 €/m², charges non comprises.
• Un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface du logement, La formule pour calculer le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/S (S = surface du logement). Le résultat obtenu doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne doit pas dépasser 1,2.

La surface du bien correspond à celle du logement augmentée, s’il y a lieu, de la moitié de la surface des annexes (balcon, cave, etc.), dans la limite de 8 m² par logement.

Exemple

Pour un appartement situé dans le secteur A bis, de 30 m² avec un balcon de 4 m², la surface du logement prise en compte dans le calcul est de 32 m² (30 m² + la moitié de 4 m²). En zone A bis le plafond de loyer mensuel est de 17,55 €/m². Le coefficient multiplicateur pour ce logement est de 1,29 (0,7 + 19/32). Or, la valeur de ce coefficient ne doit pas dépasser 1,2. Pour calculer le plafond du loyer, il faut donc retenir 1,2, soit : 17,55 x 1,2 = 21,06. Ce logement peut donc être loué 673,92 € (21,06 x 32) maximum par mois, hors charges.

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Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Exemple d’investissement Pinel dans une commune A bis

Un propriétaire achète un studio neuf de 20 m² à Paris (A bis) pour un prix de 300 000 €. Pour que son investissement locatif lui permette de profiter de l’avantage fiscal Pinel, il devra :

• Trouver un locataire dont le revenu annuel est de 38 377 € s’il est seul, 57 357 € s’il s’agit d’un couple.
• Calculer le coefficient multiplicateur pour déterminer le loyer maximum : 0,7 + 19/20 = 1,65. Ce coefficient étant supérieur à la valeur maximale de 1,2, c’est cette dernière qui sera retenue pour le calcul du plafond du loyer.
• Déterminer le plafond du loyer : 17,55 x 1,2 =21,06. Le bailleur pourra donc louer son logement pour 421 € (21,06 x 20) par mois, hors charges, soit un revenu locatif de 5 054,4 € par an.

Le propriétaire s’est engagé à louer cet appartement pendant 6 ans. Il pourra profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % à raison de 2 % par an. Dans l’exemple, cela correspond à 6 000 € (2 % de 300 000 €) de réduction d’impôt sur le revenu par an, et 36 000 € sur 6 ans, grâce à son investissement immobilier locatif.