Comment investir en loi Pinel à Enghien-les-Bains ?

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Un cadre de vie agréable à quelques kilomètres au nord de Paris : la ville d’Enghien-les-Bains séduit les locataires en quête d’un environnement authentique et proche des bassins d’emploi. Investir dans l’immobilier locatif dans cette commune du Val d’Oise présente aussi un intérêt sur le plan fiscal. Comme Enghien-les-Bains est située en zone Pinel A bis, elle vous permet de bénéficier de la réduction d’impôts promise par le dispositif. 

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les spécificités du marché immobilier local et les atouts dont vous bénéficierez en investissant dans un appartement neuf.

Pourquoi investir en immobilier loi Pinel à Enghien-les-Bains ? 

Située au nord de Paris dans le Val d’Oise, Enghien-les-Bains compte aujourd’hui 11 250 habitants. La ville est entourée par les communes d’Épinay-sur-Seine au sud, Soisy-sur-Montmorency au nord, Saint-Gratien à l’ouest, Deuil-la-Barre et Montmorency à l’est. Colombes et Argenteuil se trouvent à quelques minutes. 

Le prix d’un appartement à Enghien-les-Bains s’élève à 5 969 € par m² en moyenne, bien au-delà du prix moyen constaté dans le département du Val-d’Oise (3 396 €). Cela s’explique en partie par la proximité de la capitale et de la Seine, situées à quelques minutes de la ville d’Enghien-les-Bains.

L’attrait de cette ville du Val-d’Oise est renforcé son titre de ville numérique, avec notamment la présence du Numeric Lab, incubateur de projets digitaux. Enghien-les-Bains profite par ailleurs d’un bon dynamisme économique puisqu’elle accueille 3 493 sièges d’entreprises. Celles-ci se spécialisent dans de multiples domaines : immobilier, grande distribution, services financiers, banques ou encore assurances. 

Par ailleurs, la ville est facilement accessible, puisqu’elle est desservie par plusieurs lignes de bus, de train et navettes. 

Enfin, avec son lac, elle possède un patrimoine naturel et architectural exceptionnel. Ce cadre de vie agréable attire de nombreux habitants en quête d’un logement de qualité. De quoi renforcer la pertinence d’un investissement dans un bien immobilier en loi Pinel. 

Rapprochez-vous d’un professionnel spécialisé en défiscalisation immobilière pour obtenir plus de conseils sur votre projet d’investissement locatif. 

Comment se porte le marché immobilier neuf à Enghien-les-Bains ?  

Le marché immobilier à Enghien-les-Bains est tendu, avec une demande en logement supérieure à l’offre. C’est pourquoi la ville est classée en zone A bis de la loi Pinel. Ce dispositif fiscal incite les investisseurs à se lancer dans l’achat de biens neufs dans les secteurs où l’offre n’est pas suffisante pour répondre aux besoins des potentiels locataires. Les jeunes actifs et les familles sont en effet particulièrement attirés par cette commune située à proximité de Paris, où ils peuvent se rendre en quelques minutes seulement pour leur travail ou leurs loisirs. 

Pour répondre aux besoins en logements locatifs, Enghien-les-Bains accueille plusieurs programmes neufs. La résidence Lac en Scène, par exemple, se compose de studios et d’appartements de 2 à 4 pièces. La livraison des appartements de cette résidence est prévue pour le 1^er trimestre 2022. 

Sur demande, obtenez de la documentation gratuite sur ce programme immobilier éligible à la loi Pinel. Cette documentation présente des informations détaillées sur la résidence, les types de logements neufs, les spécificités du quartier et son cadre de vie, des précisions sur la date de livraison, etc.

Comme Enghien-les-Bains est éligible à la loi Pinel, vous pouvez profiter de réductions d’impôts à hauteur de :

• 12 % du prix d’achat du logement si vous le louez pendant 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat du logement si vous le louez pendant 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat du logement si vous le louez pendant 12 ans.

Depuis janvier 2021, la loi Pinel concerne uniquement les appartements neufs. Le dispositif exclut désormais les maisons. 

Le dispositif Pinel offre des réductions d’impôts avec un plafond de 300 000 € de prix d’achat du bien immobilier et 5 500 € de prix par m². En d’autres termes, la défiscalisation maximale à laquelle vous pouvez prétendre s’élève à 63 000 € sur 12 ans (300 000 € × 21 %). 

Comme le prix moyen des appartements à Enghien-les-Bains s’élève à 5 969 € par m², vous pourriez ne pas bénéficier des réductions d’impôts sur la totalité du prix d’achat du logement. Le calcul de vos économies d’impôts devra donc prendre en compte ces plafonds.

Il existe d’autres conditions pour profiter des avantages de la loi Pinel : 

• choisir des locataires dont les ressources se situent en deçà des seuils fixés par la loi ; 
• appliquer un loyer maximal qui respecte le plafond du loyer du dispositif, soit 17,55 € par mètre carré en zone A bis de la loi Pinel ;
• investir dans des appartements neufs ou des appartements en état futur d’achèvement (VEFA)  ;
• s’assurer que le bien immobilier sera la résidence principale du locataire ;
• mettre en location des appartements neufs qui respectent les réglementations thermiques en vigueur (RT 2012, bientôt remplacée par RE 2020).

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Enghien-les-Bains

Mathieu et Anne habitent Argenteuil, une commune du Val-d’Oise à proximité de la capitale. Ils décident d’investir dans un appartement neuf de 2 pièces et 40 m² de surface habitable. Le bien immobilier se situe au cœur de la commune d’Enghien-les-Bains, à proximité de commerces et à quelques minutes de la Seine. Objectif : profiter de la défiscalisation octroyée par la loi Pinel dans cette ville du Val-d’Oise située en zone A bis pour réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine.

Le prix d’achat de leur bien immobilier s’élève à 238 760 €. Avec un apport de 33 760 € grâce à un héritage, le couple obtient de la banque un prêt de 205 000 €. Ils sont ainsi engagés sur 20 ans avec une mensualité de 997 €. Mathieu et Anne optent pour une durée de mise en location de 12 ans pour profiter du taux de 21 % de réduction d’impôts du dispositif Pinel. 

Le prix de leur bien se situe dans la moyenne des appartements de la commune, soit 5 969 €/m², un montant supérieur au plafond de 5 500 €/m² de la loi Pinel. Le couple doit tenir compte de ce paramètre pour calculer les réductions d’impôts dont il peut bénéficier. Grâce à ce bien immobilier de 2 pièces, ils pourront économiser 46 200 € sur leurs impôts pendant la durée de leur projet : (5 500 € de prix au m² × 40 m² de surface) × 21 %. En résultent des économies d’impôts de 3 850 € par an, soit 321 € par mois. 

Pour que leur bien immobilier de 2 pièces soit éligible à la loi Pinel, Mathieu et Anne sont tenus de choisir un ou des locataires dont les ressources annuelles ne dépassent pas les plafonds suivants : 

Pour profiter des économies d’impôts de la loi Pinel, le couple doit aussi respecter le plafond de loyer fixé par la loi Pinel. Voici donc comment se calcule le loyer maximum : prix au m² × surface × coefficient multiplicateur de la loi Pinel. 

Dans le cas de Mathieu et Anne, le loyer maximum sera donc de 821 € (17,55 × 40 × 1,17).

Le calcul du coefficient multiplicateur de la loi Pinel se réalise ainsi : 0,7 + 19 / 40 m² de surface habitable. Sa valeur maximale ne peut pas dépasser 1,2.

Les loyers perçus (821 €) ne suffisent pas à couvrir totalement la mensualité du prêt (997 €). Cependant, en ajoutant la réduction d’impôt qui s’élève chaque mois à 235 €, le couple se retrouve finalement en situation excédentaire de 109 € (821 - 997 + 235). Sans avoir à réaliser d’effort d’épargne, le couple se constitue ainsi un patrimoine immobilier de qualité financé par le loyer et par la défiscalisation, avec en plus une belle perspective de plus-value à la revente grâce au dynamisme du secteur.

1. Dans le Val d’Oise, Enghien-les-Bains est située en zone A bis de la loi Pinel. Investir dans le neuf dans cette ville permet donc, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôts qui peut atteindre 63 000 € sur 12 ans. 
2. La commune d’Enghien-les-Bains profite d’une très bonne desserte en transports et d’une proximité avec d’importants bassins d’emploi, un point essentiel pour attirer des locataires.
3. Avec une forte demande en logements et une offre limitée, la ville offre de bonnes perspectives de rentabilité. Plusieurs programmes neufs sont en cours de construction.