Comprendre le dispositif Pinel en Bretagne : une expérimentation attractive pour le logement
Sommaire
Saviez-vous que la loi Pinel en Bretagne faisait l’objet de mesures dérogatoires ? Comportant tous les avantages de réduction d’impôt de la loi Pinel, ce principe défiscalisant permet d’investir en immobilier locatif sur des territoires initialement exclus du zonage géographique en Bretagne. Acquisition de logement neuf, réduction d’impôt jusqu’à 14 % du prix d’achat en contrepartie d’un engagement de location : les bénéfices affichés s’annoncent réels. Mis en place à titre expérimental en terre bretonne, ce coup de pouce fiscal attire fortement les investisseurs immobiliers en France.
Que faut-il connaître du dispositif Pinel en Bretagne ? Quelles questions faut-il se poser avant de s’engager dans un investissement immobilier Pinel dans la région ? Ooinvestir vous propose un examen des points essentiels de la loi de défiscalisation Pinel en Bretagne.
Loi Pinel Breton : pourquoi une expérimentation en Bretagne ?
La loi Pinel en région Bretagne répond à 2 problématiques dans le domaine de l'immobilier locatif : la suppression d’une partie de la région dans le zonage d’éligibilité Pinel et le besoin de maîtrise des constructions hors territoire urbain.
Un constat d’exclusion de la majeure partie du territoire breton du dispositif Pinel
En choisissant de privilégier les zones correspondant aux grandes agglomérations françaises, la loi Pinel s’est focalisée sur des territoires métropolitains de grande ampleur. À partir du 1er janvier 2018, le dispositif a alors mis en exergue les faiblesses de la loi sur la région Bretagne en excluant les zones B2 et C du dispositif. En effet, 177 communes pouvaient prétendre aux bénéfices de la loi en matière d'immobilier locatif avant cette date. En revanche, il ne restait plus que 2 villes éligibles au dispositif Pinel classique entre 2018 et 2019 : Rennes et Saint-Malo.
Un programme d’incitation à l’aménagement des territoires
Afin de maîtriser l’étalement des zones urbaines, le dispositif Pinel a été mis en place pour promouvoir les programmes neufs au sein de périmètres géographiques déjà fortement urbanisés. C'est pourquoi l’article 164 de la loi de finances n°2019-1479 promulgué le 28 décembre 2019, a autorisé l’instauration d’un dispositif Pinel expérimental en Bretagne. Cette nouvelle mesure permet de renforcer l’aménagement de territoires ciblés, sous la surveillance de l’État et conformément aux objectifs du gouvernement.
Loi Pinel en Bretagne : de quoi s’agit-il ?
En matière d’investissement locatif, la Bretagne a été sélectionnée pour mettre en œuvre les expérimentations de la loi Pinel.
Un aménagement de territoire validé par un accord État-Région
La Bretagne laisse apparaître des secteurs à forte tension immobilière, y compris à l'extérieur des grandes villes telles que Rennes ou Saint-Malo. Pour le lancement du dispositif locatif Pinel en Bretagne, le préfet de région a examiné le projet, après concertation du président du conseil régional. Aussi, par arrêté préfectoral du 10 mars 2020 en faveur d'une mise en application de la loi Pinel en région Bretagne dès le 31 mars 2020, et ce, jusqu’au 31 décembre 2021.
Des secteurs compatibles avec la loi Pinel
Pour définir les secteurs concernés par la loi de défiscalisation, l’État a utilisé 2 méthodes de découpage de territoires :
- l’IRIS (Ilots Regroupés pour l'Information Statistique), identifiés par un quartier bien délimité dans une ville ;
- le carreau : couvrant les secteurs par de 200 m x 200 m.
Le Pinel Breton est donc applicable à tout logement situé sur des zones identifiées au sein de communes entières ou partielles, réparties entre :
- 25 villes dans leur intégralité (communes B1 situées dans la métropole de Rennes) ;
- 24 communes concernées par 126 IRIS ;
- 10 communes regroupant 48 carreaux.
Des moyens pour identifier les sites d’investissement locatif Pinel
Comment savoir si la résidence accueillant un des appartements neufs que vous convoitez est concernée par un Pinel Breton ? Plusieurs options s’offrent à vous quant à la vérification de la validité du dispositif. En premier lieu, vous pouvez consulter l’interface Géoportail qui recense toutes les zones. Par ailleurs, sur son site internet, la Direction régionale de l'environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) Bretagne détaille les communes ainsi que leurs découpages en îlots (IRIS) ou carreaux. Enfin, en cas de doute sur l’éligibilité de la livraison future d'un logement acquis en loi Pinel, vous pouvez toujours vous tourner vers les services intercommunaux concernés (métropole, communauté d’agglomération ou communauté de communes).
Acquisition en Bretagne : des formalités à respecter pour les investisseurs en loi Pinel
Ce dispositif Pinel sur les territoires bretons énoncés concerne donc les constructions de logements dont le permis de construire a été déposé après le 31 mars 2020. Il en va de même pour les actes notariés concernant les acquisitions d’appartements neufs signés à partir de cette date. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel pour un investissement en Bretagne, les propriétaires sont tenus de déclarer tous les ans les éléments relatifs aux termes de la location, à savoir :
- l’identification du logement loué ;
- les ressources du locataire à la signature ou au renouvellement du bail ;
- le montant des loyers annuels.
La réduction d'impôt liée à un investissement Pinel Bretagne s'arrête au 31 décembre 2021.
Quels sont les fondements de la loi Pinel ?
Outre sa zone d’investissement élargie dans la région et non plus restreinte à 2 villes, la loi Pinel en Bretagne reprend les principes fiscaux et les critères d’éligibilité énoncés par les textes de base du Pinel.
L’acquisition d’un bien immobilier locatif neuf dans une zone géographique spécifique
Pour bénéficier des avantages de la loi, le programme immobilier doit respecter les exigences énoncées par les textes, à savoir :
- les biens sont neufs ou réhabilités selon les normes de performance énergétique actuelles (RT 2012 et bientôt RT 2020) ;
- les appartements sont situés obligatoirement dans une ville ciblée en zonage A bis, A ou B1 où l'offre locative est tendue, en dehors du cas spécifique de la Bretagne. En effet, les investissements immobiliers visent à étoffer l’offre de résidences principales dans des territoires souffrant de déficit de logements en France.
Un engagement de location réglementé par la loi
Pour prétendre aux avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans. En outre, les locataires des appartements neufs doivent respecter les critères de ressources imposés par la loi. Quant au loyer, son montant est également plafonné.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur les plafonds de loyers Pinel classique et Pinel Outre-mer
Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 14 % !
La loi d’investissement Pinel offre une avantage fiscal conséquent selon votre engagement de location. Il peut être fixé à 6, 9 ou 12 ans et vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt de 9, 12 ou 14 % du prix d’achat. Ce dernier correspond au prix de revient net des appartements ou maisons neuves.
Un investissement immobilier annuel plafonné
Pour pouvoir profiter pleinement de la réduction d’impôt Pinel, vous pouvez acheter 2 logements maximum par an, peu importe la taille ou le nombre de pièces, sous réserve que le prix d’acquisition total ne dépasse pas les 300 000 €. En revanche, le prix de la surface habitable est plafonné à 5 500 € le m².
Exemple d’un investissement en Bretagne via le dispositif Pinel :
Thomas et Eloïse souhaitent acheter un appartement neuf de 4 pièces pour leur premier projet d’investissement commun à Vannes, quartier Kerouer Nord Gare. Ils envisagent de le louer pendant 9 ans après sa livraison, prévue au 4e trimestre 2021, tout en respectant les plafonds réglementaires de la loi Pinel. Le prix d'achat de l'appartement s'élève à 300 000 €. La réduction fiscale en Pinel Breton est alors égale à 36 000 €, c'est-à-dire équivalente à un taux de 12 %.
En définitive, le dispositif d’expérimentation Pinel Breton réserve de nombreux avantages, sous réserve de s’assurer que la zone de votre investissement locatif est éligible à l’expérimentation bretonne et assez porteuse pour limiter le risque de vacances locatives.
- L'expérimentation du dispositif Pinel en région Bretagne fait suite à la réorganisation des zones éligibles en 2018 qui excluait de fait de nombreuses villes bretonnes.
- Cet essai a pour but de dynamiser la construction de logements (notamment d'appartements) neufs dans la région et d'aider à la transformation des territoires ciblés.
- Les villes éligibles à l'expérimentation bretonne ont été définies par l'Etat.
- Ce versant du dispositif Pinel concerne les logements dont le permis de construire a été déposé après le 31 mars 2020 et doit se plier à toutes les conditions de la loi Pinel (plafonds de loyers, de ressources et conformité des logements en termes de performances énergétiques).
