Comparatif : quel dispositif de défiscalisation immobilière est fait pour vous ?

En matière de défiscalisation immobilière, la multiplicité des dispositifs existants est une chance pour les ménages français. Un avantage qui peut se transformer en casse-tête au vu du grand nombre d’informations à votre disposition. Type d’investissement, conditions d’éligibilité, réglementation, zones géographiques ou fiscalité : vous êtes perdu parmi la quantité colossale d’informations à votre disposition ? Vous ne savez pas comment faire votre choix ? Retrouvez toutes les informations pour mener à bien votre projet. 

Quelles sont les principales lois de défiscalisation immobilière en France ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Comment y avoir accès ? Voici un comparatif des dispositifs en vigueur en 2021.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf 

Sécurisant et performant, l’immobilier neuf est un support d’investissement locatif qui permet de cumuler à la fois diversification de son patrimoine et optimisation de sa fiscalité. 

Loi Pinel

Faisant suite à la loi Duflot, la loi Pinel profite d’une grande notoriété pour l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf. Ses avantages ? Permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif en réduisant leur impôt sur le revenu. Vous pourrez ainsi déduire 12 %, 18 % ou 21 % du montant de votre investissement sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple d’un investissement en loi Pinel  

Vous achetez un appartement neuf via le dispositif Pinel au prix de 130 000 €. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans. Vous pourrez déduire de vos impôts 18 % de 130 000 €, soit 23 400 € au total (2 600 € par an).

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit être neuf et situé dans une zone géographique définie. Les loyers et ressources des locataires sont encadrés par la réglementation. 

La loi Pinel a été prolongée et concerne les investissements immobiliers réalisés jusqu’au 31 décembre 2021. 

Les conditions de loi Pinel présentées ci-dessus sont dédiées à la métropole. Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux d’autant plus intéressants en investissant dans les DROM-COM grâce à la loi Pinel Outre-mer.

​​​​​​Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs dont l’objectif est d’acheter un logement neuf dans une résidence de services. Ici, nul besoin de se préoccuper de trouver un locataire : vous concluez un bail commercial d’une durée de 9 ans avec le gestionnaire de l’immeuble. Sur la même durée, vous bénéficiez de 2 avantages fiscaux majeurs : une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat hors taxe et la récupération de la TVA (pour rappel, 20 %).

La loi Censi-Bouvard concerne les résidences étudiantes, pour seniors, et les résidences de soins. Les appartements mis en location doivent être meublés et l’immeuble doit proposer des services collectifs tels que la réception ou la préparation du petit-déjeuner. 

Exemple d’un investissement en loi Censi-Bouvard 

Vous devenez propriétaire d’une habitation neuve dans une résidence pour étudiants. Vous pouvez déduire 11 % du prix d’achat. Soit, pour un bien acheté 110 000 € hors taxe, 12 100 € d’économies d’impôts (1 344 € d’avantage fiscal par année). En parallèle, vous récupérez la TVA, soit 22 000 €.

Tableau comparatif des lois de défiscalisation immobilière sur le marché locatif neuf 

Tableau comparatif des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’immobilier neuf en vigueur   

Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l'ancien 

Loi Denormandie, loi Malraux et dispositif de défiscalisation Monuments Historiques : comparez les 3 principaux dispositifs dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien.

Loi Denormandie

Avec la loi Denormandie, devenir propriétaire d’un logement ancien à rénover n’a jamais été aussi avantageux. À la clé de ce dispositif ? 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt sur le prix du bien et le montant des travaux. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de votre engagement de location : 6 ans, prolongeable deux fois 3 années, ou 9 ans, prolongeable de 3 ans supplémentaires, soit une durée maximale de 12 ans. En fonction de la durée choisie, les taux de réduction d’impôt sont donc les suivants :

• 2 % par an pendant les 6 ou 9 premières années ;
• 1 % par an pendant les 3 dernières années. 

Plusieurs conditions doivent être remplies pour pouvoir réaliser un investissement locatif dans le cadre du dispositif Denormandie. Le bien immobilier doit être situé dans une des 245 communes éligibles à ce programme de réhabilitation des quartiers anciens et dégradés. Son prix ne doit pas dépasser les 300 000 € et le plan de financement doit comprendre à minima 25 % de travaux. Sur un principe équivalent à celui de la loi Pinel, les loyers et ressources des locataires sont plafonnés. 

Exemple d’un investissement en loi Denormandie

Vous faites l’achat d’un appartement ancien au prix de 90 000 € et prévoyez de réaliser des travaux pour 45 000 €, soit un budget total de 135 000 €. Vous vous engagez à proposer votre logement à la location pendant une durée de 12 ans. Vous profitez donc d’une réduction d’impôts de 21 %, soit 28 350 € répartis comme suit :

• 2 % par an pendant les 9 premières années, soit 2 700 € par an ;
• 1 % par an pendant les trois dernières années, soit 1 350 € par an.

Loi Malraux

Pour alléger votre facture fiscale, la loi Malraux se révèle être une alliée précieuse. En fonction de la zone géographique d’investissement (secteurs sauvegardés ou zones protégées), la réduction d’impôts obtenue est de 22 % à 30 % sur le montant des travaux effectués.

La loi Malraux concerne l’investissement locatif dans les immeubles anciens et se focalise sur les zones de protection du patrimoine ou encore les sites patrimoniaux remarquables. Il s’agit donc d’opérations de défiscalisation qui s’adressent aux ménages les plus fortement imposés et ayant une capacité d’endettement élevée. Ces biens ayant une valeur historique forte, les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France. Par ailleurs, le bien immobilier doit être mis en location nue pendant 9 ans au minimum pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi.

Exemple d’un investissement en loi Malraux 

Dans une zone éligible à une réduction d’impôts de 30 %, vous réalisez des travaux d’envergure sur votre bien immobilier pour un montant total de 90 000 €. Vous économiserez donc 27 000 € d’impôts pendant 9 ans (3 000 € d’impôts par année).

Contrairement à un certain nombre de lois de défiscalisation, le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 € en 2020) et permet donc aux contribuables fortement imposés de payer moins d’impôts sur le revenu.

Loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques vise à inciter à l’achat de logements anciens classés. Côté avantages fiscaux, son objectif est simple : générer du déficit foncier. En achetant un bien immobilier et en y engageant des travaux, vous pouvez imputer 100 % du déficit foncier ainsi généré sur les revenus de leurs autres activités.

La loi Monuments Historiques s’adresse aux ménages les plus fortement imposés et nécessite de conserver le bien immobilier sur une longue durée : 15 ans. Cet investissement doit donc être envisagé à très long terme. L’intérêt du recours à une telle loi de défiscalisation immobilière est particulièrement fort pour les ménages soumis à une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30 % ou 41 % dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Exemple d’un investissement via le dispositif Monuments Historiques 

Vous êtes propriétaire d’une maison à rénover. Votre budget travaux est fixé à 110 000 €. Vous réaliserez cette rénovation sur 2 années. Côté fiscalité, vous êtes imposé à une TMI de 41 %. Votre réduction d’impôt sera donc de 45 100 € sur 2 ans (22 550 € par an).    

Tableau comparatif des lois de défiscalisation immobilière dans l’ancien 

Tableau comparatif des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’immobilier ancien en vigueur

Comment optimiser sa fiscalité grâce à la location meublée en LMNP ?

Parmi les dispositifs incitatifs à l’investissement dans l’immobilier locatif, un régime fiscal se distingue : le statut de LMNP, loueur en meublé non-professionnel. En LMNP, les loyers encaissés n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Une distinction importante qui peut ouvrir droit à l’application du régime forfaitaire du micro-BIC, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an, ou au régime du bénéfice réel, en cas de dépassement de ce seuil ou sur option. En effet, même si vos revenus locatifs n'excèdent pas les 70 000 € par an, vous pouvez demander à l’administration fiscale de passer au régime réel.

Le régime forfaitaire du micro-BIC s’adresse aux propriétaires à la recherche de simplicité : vous profitez d’un abattement de 50 % sur les revenus issus de votre location meublée. 

Exemple d’un investissement en statut LMNP 

Vous percevez 5 000 € de loyers par an pour un studio meublé. Vous avez également deux autres logements meublés loués et vos revenus fonciers totaux s’établissent à 23 000 € par an, soit un montant inférieur au seuil des 70 000 €. Sous le statut de LMNP et sans option de votre part, vous êtes au micro-BIC. Dès lors, votre bénéfice imposable sera de 50 % de 5 000 €, soit 2 500 €.

Toutefois, le régime du bénéfice réel permet une meilleure optimisation fiscale grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements. Une solution qui nécessitera en revanche l’accompagnement d’un expert (comptable, conseiller en gestion de patrimoine…).

Vous pouvez cumuler les avantages du statut du LMNP et de la loi Censi-Bouvard en achetant un appartement meublé situé dans une résidence services. 

Tableau comparatif des régimes fiscaux du LMNP

Tableau comparatif du régime réel et du régime forfaitaire du micro-BIC en LMNP