Tout comprendre sur la défiscalisation locative en meublé !

La défiscalisation en meublé se distingue des autres dispositifs d’optimisation fiscale sur 2 points : elle procure de nombreux avantages fiscaux et permet de se constituer un patrimoine avec un investissement locatif à faible coût.

Les avantages de la location en meublé sont indéniables mais varient en fonction du statut choisi pour déclarer vos revenus fonciers : loueur de meublé non professionnel (LMNP) ou loueur de meublé professionnel (LMP). Découvrez les atouts de chacun d’eux pour faire un choix éclairé, juste, et parfaitement adapté à votre situation fiscale et à vos objectifs.

Quels sont les avantages de la défiscalisation en meublé ?

Loyers généralement plus élevés, gestion du bail facilitée, fiscalité très favorable... ,la défiscalisation en logement meublé est un outil de gestion du patrimoine qui présente de nombreux avantages et qui permet de profiter de revenus complémentaires à moindre frais :

• baux initiaux d’une durée d’un an seulement, voire 9 mois pour un étudiant ;
• un amortissement du foncier mais aussi du mobilier sur le plan fiscal.

Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et non comme des revenus fonciers. Tous ces avantages optimisent de façon considérable le taux d'imposition réel d'un logement meublé.

Le choix du régime fiscal, en micro-entreprise ou réel, est à prendre en compte car en cas de charges importantes vous avez une chance de produire un déficit foncier. Une défiscalisation en meublé optimale !

La défiscalisation en meublé non professionnelle (LMNP)

Le statut LMNP, loueur de meublé non professionnel, concerne les particuliers qui mettent à la location un bien immobilier entièrement meublé, dans le neuf ou l’ancien, sans en faire pour autant leur activité principale. Zoom sur les avantages et les logements à privilégier pour optimiser cette défiscalisation en meublé LMNP.

La défiscalisation en meublé LMNP : les avantages

Le principal avantage du statut LMNP réside dans sa fiscalité. En effet, les loyers doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers. Jusqu’à 70 000 € de loyers perçus, vous bénéficiez du régime micro-entreprise ( micro-BIC) et de son abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs - au lieu de 30% en régime micro-foncier classique. Autrement dit, le principe de la défiscalisation en meublé consiste à n'être imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs. Au-delà de ce plafond, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement et vous permet, en contrepartie de l'absence d'abattement, de déduire l’ensemble de vos charges.

Le choix du régime réel peut s'avérer plus intéressant même sous le plafond micro-BIC si vos charges sont particulièrement élevées.

Les résidences de services

Les principales opportunités d’investissement pour les candidats à la défiscalisation locative en meublé sous le statut LMNP concernent les résidences de services. Qu’elles soient conçues pour des étudiants, des professionnels, des touristes ou des personnes âgées, ces résidences doivent proposer un minimum de 3 prestations parmi les suivantes :

• réception ;
• préparation du petit-déjeuner ;
• ménage des parties communes ;
• blanchisserie et fourniture du linge de maison.

Les résidences étudiantes, les résidences de tourisme et les EHPAD sont éligibles au cumul LMNP et Censi-Bouvard, outil supplémentaire de la défiscalisation en meublé. Ce dernier s’applique uniquement dans le cadre du régime réel et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 11 % du montant du prix d’achat hors taxe, dans la limite de 33 000 €, et étalée sur 9 années.

Pour bénéficier du statut LMNP dans une résidence de services, il faut réunir les 2 conditions suivantes :

• le logement doit être mis en location dans le mois qui suit l’acquisition du bien ;
• un bail commercial doit être signé avec le gestionnaire de la résidence pour une durée de 9 années minimum, comportant le montant du loyer et les modalités de renouvellement du contrat.

Des revenus locatifs garantis et une réduction d'impôt conséquente sont les clés d'une défiscalisation en meublé réussie !

La défiscalisation en meublé professionnel (LMP)

Le statut LMP, loueur en meublé professionnel, s’adresse aux particuliers qui perçoivent des revenus locatifs importants. L'entrée dans ce statut est soumise à 3 conditions cumulatives :

• Générer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an.
• Les revenus des logements meublés, dans le neuf ou dans l’ancien, représentent au moins 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
• Une inscription de l'investisseur au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

Ce statut peut s'avérer très intéressant pour une stratégie long terme de défiscalisation en meublé.

La défiscalisation en meublé LMP : les particularités

En tant que professionnel, le statut LMP vous permet de déduire la totalité des charges réelles liées à votre investissement, dont les frais de notaire et de gestion, les impôts fonciers ou encore les cotisations sociales non salariales du loueur. De plus, le déficit d’exploitation est imputable sur votre revenu global, et vous pouvez récupérer la TVA et bénéficier du dispositif de l’amortissement réputé différé, qui permet d'optimiser la défiscalisation en meublé.

La défiscalisation en meublé LMP : les avantages

Les avantages fiscaux du statut LMP sont communs à ceux du statut LMNP, avec la possibilité - ou non - de choisir entre un régime d’imposition micro-BIC et le régime réel. Le LMP se distingue toutefois par un avantage de taille : les biens acquis et gérés sous ce statut sont considérés comme des biens professionnels et ne sont donc pas inclus dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Par ailleurs la transmission est facilitée et la succession fait l'objet d'une fiscalité plus douce. Le statut LMP est une forme attractive de défiscalisation en meublé pour les investisseurs désireux de se spécialiser et de tirer des revenus locatifs réguliers pour un patrimoine optimisé.