Les conditions et les avantages du statut de LMP
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Vous cherchez à réduire vos impôts ? Investir dans l’immobilier locatif et devenir loueur d’un logement meublé à titre professionnel (LMP) comporte des avantages fiscaux significatifs en plus de vous créer un patrimoine immobilier. Néanmoins, pour bénéficier de la fiscalité LMP, il est nécessaire de connaître et de respecter certaines conditions.
Deux conditions à remplir pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP)
Investir en location meublée peut se faire à titre particulier en statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou à titre professionnel, en LMP. Pour obtenir ce statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et bénéficier de son cadre fiscal avantageux, vous devez d’abord percevoir de vos investissements locatifs plus de 23 000 € de recettes annuelles (comprenant les loyers ainsi que les charges perçues). Si vous avez débuté votre activité LMP en cours d’année, vos recettes seront recalculées sur une base annuelle pour vérifier qu’elles excèdent bien ce seuil. Les logements concernés doivent être mis en location à titre d’habitation : résidence principale, résidence secondaire (y compris la location saisonnière) ou encore dans le cadre d’un investissement en résidences de services.
Le taux de rentabilité moyen d’un bien immobilier meublé est d’environ 5 %. Il faudra donc théoriquement investir plus de 460 000 € dans une location meublée pour obtenir plus de 23 000 € de loyers annuels.
L’obtention du statut de LMP dépend aussi de la prédominance des loyers dans le revenu global de votre foyer fiscal. En effet, les recettes annuelles tirées de vos logements meublés doivent dépasser la somme des revenus du ménage provenant d’autres activités. Si vos recettes de location n’atteignent pas 23 000 € et/ou qu’elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux, vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le statut de LMP, contrairement au statut LMNP (non professionnel), est assorti d’obligations comptables. Vous devrez adhérer à un centre de gestion ou faire appel à un expert-comptable pour la tenue de votre compte. Vous devez, de plus, être inscrit au Registre du commerce et des sociétés.
Enfin, pour que votre investissement immobilier soit considéré comme une location meublée, le logement doit mettre à disposition du ou des locataires des meubles spécifiques (literie, électroménagers, meuble de rangement, etc.)
Un statut professionnel très intéressant en termes de défiscalisation
Investir dans l’immobilier locatif meublé et obtenir le statut de LMP vous permet d’accéder à un cadre fiscal très avantageux puisque les logements proposés à la location sont considérés comme des biens immobiliers professionnels. A ce titre, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex ISF). Comme pour le statut LMNP, l’ensemble des revenus issus des logements loués relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers.
Par ailleurs, il vous est possible de choisir entre deux régimes pour bénéficier d’une défiscalisation intéressante sur votre activité LMP.
Vous pouvez opter pour le régime de la micro-entreprise (si vos recettes ne dépassent pas 70 000 €). Vous ne serez alors imposé que sur 50 % de vos recettes, mais vous ne pourrez pas imputer vos dépenses. Ce régime est intéressant si vos charges liées à votre ou vos logements sont inférieures à la moitié des loyers.
Toutefois, le régime réel offre souvent de meilleurs avantages de défiscalisation. En effet, il permet de déduire du revenu global de votre ménage toutes les charges qui se rapportent à vos logements meublés en location professionnelle. Vous pourrez donc soustraire :
- les frais de notaire ;
- les dépenses d’entretien ;
- les primes d’assurance ;
- les dépenses liées aux travaux ;
- les impôts locaux ;
- les intérêts liés aux emprunts souscrits pour l’achat et l’entretien des biens en question ;
- les amortissements du mobilier et des travaux d’amélioration (les amortissements sont des quotes-parts de dépenses - le plus souvent, comprises entre 10 et 20 % - à caractère exceptionnel et durable que l’on souhaite étaler dans le temps).
Lorsque l’activité de LMP est déficitaire hors amortissements, il est possible d’imputer ce déficit sur l’ensemble des revenus du ménage. S’il est supérieur à ceux-ci, la différence est reportable sur les revenus des 6 années suivantes.
Les amortissements de l’investissement immobilier locatif en meublé
L’achat de biens immobiliers peuvent être amortis sur la durée de détention envisagée (souvent entre 20 et 40 ans). Cet amortissement correspond à une dépréciation comptable du bien et représente une charge fictive car les propriétaires ne déboursent pas réellement les sommes concernées. Ces amortissements seront pris en compte par l’administration fiscale uniquement si le montant du revenu global demeure positif ou nul après leur déduction. Lorsque les amortissements créent un déficit ou le creusent, ils ne sont pas déductibles.
Exemple d’Audrey et de Bertrand
Ils achètent un logement au prix de 300 000 € qu’ils louent 1 200 € par mois. Leurs charges courantes annuelles (intérêts d’emprunt, travaux amortis, frais d’agence et frais de notaires amortis…) s’élèvent à 7 000 € et l’amortissement de leur bien sur 30 ans, à un montant de 8 000 € par an.
Comme l’ensemble de leurs charges annuelles (7 000 + 8 000 = 15 000 €) dépassent les loyers perçus (12 x 1200 = 14 400 €), ils sont déficitaires sur leur activité de LMP et ne paient donc pas d’impôt pour cette activité. L’administration fiscale estime cependant que le revenu imposable pour la location de ce bien est de 0 € et non de - 600 € car l’amortissement d’un bien ne peut pas créer un déficit ou le creuser.
Des biens immobiliers acquis à crédit seront souvent déficitaires au cours des premières années, en raison de la déduction des intérêts sur les emprunts. Au fil du temps, ces intérêts se réduiront et cet effet s’atténuera, mais l’amortissement du bien permettra de réduire le revenu imposable sur de nombreuses années.
Autres avantages fiscaux du statut de LMP
En cas de cession, les plus-values réalisées sont totalement exonérées d’impôt si le bien immobilier vendu a été loué pendant au moins 5 ans et que les recettes qu’il a dégagées n’excèdent pas 90 000 €. Si les loyers cumulés sont compris entre 90 000 et 126 000 €, vous bénéficierez encore d’une exonération partielle. De plus, la plus-value n’est pas soumise à la taxation des plus-values immobilières, ni à l’impôt sur la fortune immobilière (IF) qui s’est substitué à l’ISF depuis janvier 2018.
L’activité de LMP est normalement exonérée de TVA, sauf si vous assurez 3 prestations de services annexes à la location meublée sur les 4 suivantes :
- le service d’un petit-déjeuner ;
- la fourniture de linge ;
- la réception de la clientèle ;
- le nettoyage quotidien des locaux
Ces prestations s’observent généralement dans le cadre d’un investissement LMP en résidences de services (étudiante, tourisme ou encore des résidences destinées aux personnes âgées).
