Acheter en LMNP, conditions et avantages

Vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif en meublé ? D’acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien, tout en optimisant votre fiscalité ? Vous faites le bon choix en vous intéressant de près au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ! Voici toutes les clés pour faire de la location meublée non professionnelle un gage de succès.

Quelles conditions pour bénéficier des avantages du régime LMNP ?

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez proposer votre logement meublé à la location pour en retirer des revenus complémentaires (pour un bail annuel ou plus ponctuel) ? Pour réussir son investissement avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), votre bien, neuf ou ancien, doit être suffisamment équipé (tables, chaises, lit, appareils de cuisson, étagères de rangement…). Le locataire doit en effet tout avoir à disposition et ne pas sentir la nécessité d’apporter davantage que ses affaires personnelles.

Un investissement en LMNP peut être réalisé dans tout type de logement (neuf ou ancien). Il doit toutefois être strictement affecté à l’habitation (dans un immeuble traditionnel ou dans une résidence de services). Voici tous les critères pour justifier du statut LMNP et profiter de ses avantages :

• acheter et louer un bien meublé ;
• ne pas faire l’objet d’une inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur en meublé professionnel (LMP) ;
• ne pas percevoir plus de 23 000 € de loyers au cours de l’année. Le statut de loueur meublé non professionnel implique que vos revenus locatifs ne constituent pas la majorité de vos ressources. Il est donc indispensable de percevoir, pour l’ensemble du foyer fiscal, des revenus d’une autre nature, dont le montant est égal ou supérieur à l’ensemble des loyers perçus.

Outre ces conditions légales, il est impératif de déclarer votre activité en tant que propriétaire d’un logement meublé dans un délai de 2 semaines auprès du greffe du tribunal de commerce territorialement compétent ou du Centre de formalités des entreprises (CFE). Concrètement, cela consiste à remplir un formulaire cerfa P0, clé pour l’obtention d’un numéro SIRET à inscrire de manière impérative sur vos déclarations de revenus.

Quels sont les avantages des régimes fiscaux applicables à un investissement en LMNP ?

Avec le statut LMNP, les loyers relatifs à une location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à ceux des logements vides qui sont eux des revenus fonciers. La fiscalité laisse donc apparaître de nombreuses différences. De quoi s’agit-il et de quels avantages fiscaux pouvez-vous bénéficier via un investissement LMNP ? Vous allez pouvoir aisément constater que ce statut garantit, en plus d’une rentabilité prometteuse, une moindre imposition de vos revenus. Selon le régime choisi, vous avez également la possibilité d’amortir les dépenses et les charges relatives à votre logement meublé et profiter d’un remboursement de votre TVA.

Pour réaliser un investissement en LMNP, chiffres à l’appui, 2 principaux types de régimes fiscaux s’offrent à vous :

• Le micro-BIC, le plus fréquent en statut LMNP, s’applique lorsque vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 000 €. Il s’agit du régime de principe permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % sur le montant de vos loyers. Il présente donc un caractère intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, notamment si vous n’avez plus ou presque pas d’amortissements à déduire.

Exemple de Marc et Sophie

Ils sont propriétaires d’un logement meublé dont le rendement locatif annuel s’élève à 12 000 € pour un bail d’une durée d’1 an renouvelable. Avec l’abattement fiscal forfaitaire de 50 %, ils sont donc imposables, à hauteur de 6 000 € et l’impôt qu’ils doivent payer s’élève donc à 2 800 € environ (en supposant un taux marginal de 45 %).

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• Si les revenus locatifs de votre investissement en statut LMNP dépasse les 77 000 €, il est absolument nécessaire d’opter pour le régime réel. Il permet de déduire de vos impôts une pluralité de charges, à savoir en particulier celles relatives à votre investissement immobilier et à vos revenus locatifs (charge de copropriété, intérêts d’emprunts, honoraires comptables, taxe foncière…). Sont également à déduire les amortissements liés à votre logement, ceux-ci allant de 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte ; ainsi que de 5 à 10 ans pour les meubles et équipements. Très intéressant d’un point de vue fiscal, l’ensemble de ces charges en location meublée permettent tout simplement une défiscalisation quasi intégrale des loyers perçus !

Exemple de Pierre et Jessica

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, ils ont récemment acheté un appartement ancien à un prix de 400 000 € qu’ils louent meublé. La rentabilité en termes de loyers perçus à l’année est de 18 000 €. L’amortissement de leur bien sur 30 ans équivaut à une charge annuelle de 11 000 €. Comme les autres charges (dépenses courantes, intérêts d’emprunt, frais fixes amortis…) s’élèvent à 7 000 €, les charges annuelles totales sont au même niveau que les loyers perçus. Les revenus imposables pour cette location sont donc nuls.

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Comment réaliser un bon investissement en LMNP ?

En France, l’achat en résidence de services représente de réels avantages en termes de fiscalité et d’immobilier. Elles peuvent prendre différentes formes, des résidences étudiantes aux résidences de tourisme en passant par celles consacrées aux seniors, médicalisées ou non. Quel que soit le type de résidence retenu, en plus de réductions d’impôts avantageuses liées aux régimes précédemment évoqués, vous pouvez récupérer, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur le prix du logement !

Du fait d’une demande considérable sur le marché immobilier locatif, les résidences pour étudiants constituent un investissement en LMNP de premier choix pour un particulier. Il s’agit là d’un projet sûr et rentable, notamment au regard de sa sécurité locative, et de conformité par rapport aux normes environnementales.

Les résidences seniors avec services ont, quant à elles, vocation à accueillir des personnes retraitées, généralement âgées de 65 à 80 ans, bénéficiant encore d’une activité et d’une autonomie. Éligibles à un investissement LMNP associé au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, elles pourront dans ce cas vous faire réduire vos impôts à hauteur de 11 % du montant de votre investissement. Elles s’avèrent être un marché en plein boom avec une garantie quasi-certaine d’occupation pour l’investisseur et l’assurance d’une fiscalité encore plus optimisée. Donc, n’hésitez pas à envisager ce type de bien, d’autant plus que la sécurité est au rendez-vous à travers une bonne gestion déléguée.

Enfin, les résidences de tourisme, également éligibles au cumul avec le Censi Bouvard, sont conçues pour accueillir temporairement des personnes dans le cadre d’un séjour d’agrément. Se situant dans une zone touristique à fort potentiel, aussi bien à la mer qu’à la montagne, elles constituent une opportunité d’investissement particulièrement judicieuse dans la perspective d’optimiser une activité de location saisonnière.