LMNP et LMP, le guide du loueur en meublé

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine et profiter de revenus complémentaires ? La location meublée compte parmi les investissements immobiliers les plus rentables. Elle bénéficie d’un cadre fiscal et juridique avantageux par rapport à la location nue. Mais comment en profiter au mieux ? Quels sont les atouts et les contraintes de ces 2 statuts de bailleur : le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP) ? Pour vous aider à choisir selon votre situation, suivez le guide du loueur en meublé.

LMNP ou LMP : les conditions d’éligibilité

Quel que soit le statut, tout débute par un pré-requis : disposer du mobilier nécessaire pour qu’un locataire n’ait qu’à poser ses valises.

Pour correspondre au statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) et ainsi bénéficier des avantages de votre investissement locatif en meublé, vous devez simplement :

• louer un bien meublé ;
  • dont les loyers annuels ne dépassent pas 23 000 € ;
  • dont les loyers ne représentent pas plus de la moitié de vos revenus globaux ;
• ne pas être inscrit au Registre du commerce comme professionnel de l’immobilier.

Pour le statut LMP (loueur meublé professionnel), vos loyers charges comprises doivent être à la fois supérieurs à 23 000 €, et représenter votre source de revenus la plus importante. Si ces 2 conditions ne sont pas réalisées simultanément, vous resterez sous le statut de LMNP.

Vérifiez que votre bien est conforme à un logement meublé grâce à l’article 2 du décret 2015-981. Vous y trouverez la liste des équipements obligatoires dans une location meublée. Cela vous évitera tout risque de requalification en location nue sur la demande de votre locataire ou des services fiscaux.

LMNP ou LMP, les revenus des loueurs en meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Activité commerciale, les loyers de votre investissement en location meublée ne sont pas des revenus fonciers (comme pour une location nue) mais des revenus commerciaux. Les règles de déclaration et d’imposition de vos recettes locatives vont varier en fonction de leurs montants et de votre situation fiscale.

Si vous répondez aux critères du statut de LMNP, vous avez 2 possibilités :

• Si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €, vous êtes imposés sur la moitié de ce que vous percevez grâce à un abattement de 50 % avec le régime micro-BIC.
• Si vos revenus sont supérieurs à 70 000 € ou que vos charges sont supérieures à l’abattement de 50 %, le régime réel s’imposera à vous. Il vous permet de déduire notamment le montant des travaux, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété et les frais de gestion locative.

Pour la gestion en statut de LMNP, le régime des micro-BIC est intéressant principalement si vos charges représentent moins de 50 % de vos recettes. Si vos charges sont plus élevées que la moitié de vos loyers annuels, vous pouvez opter pour le régime réel en cours d’activité avant le 1er février. Cette option est valable 2 ans et se reconduit tacitement.

Pour résumer :

Pour le statut LMP, le régime fiscal dépendra de la structure juridique sous laquelle vous exercez dans le cadre de votre investissement locatif. Pour les personnes physiques (micro-entrepreneur notamment), c’est le régime BIC qui s’appliquera.

En société, vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Cet impôt est calculé sur les bénéfices réalisés au cours de l’exercice comptable.  Son taux dépend alors du chiffre d’affaire et du mode de détention des parts sociales. Il sera de 15 % jusqu’à 38 120 € pour les sociétés dont les parts sont détenues à au moins 75 % par des personnes physiques et dont le chiffre d’affaire est inférieur à 7,63 millions d’euros. Au-delà, le taux est de 28 %.

Les charges déductibles au régime réel

Que vous soyez au statut LMNP ou LMP, le régime réel permet de déduire de vos recettes locatives les charges réellement engagées. En revanche, pour un investissement en statut LMNP, cette option se fait sur demande. Ainsi, vous diminuez la base taxable imposable de vos revenus fonciers pour les réduire voire les annuler. Les charges déductibles portent sur :

• les frais de notaire, les frais d’agence liés à l’acquisition du bien ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de gestion locative ;
• les assurances ;
• l’entretien et les travaux de réparation ;
• les impôts locaux ;
• les honoraires de l’expert-comptable.

Vous pouvez également déduire vos amortissements :

• les amortissements des meubles et des aménagements (sur 5 à 10 ans en général) ;
• l’amortissement du bien immobilier. Il varie de 20 à 40 ans, et selon la méthode des composants (hors terrain, gros œuvre, électricité, etc.). Il s’amortit à 100 % et donc représente un amortissement de 2,5 % à 4 % par an. (100 %/25 ans = 4 % par an, 100 %/40 ans = 2,5 % par an). Attention, l’amortissement immobilier n’est pas possible avec le dispositif Censi-Bouvard.

Exemple : vous louez en LMNP un appartement meublé d’une valeur de 200 000 €. Vos recettes locatives annuelles sont de 6 000 €. Vos charges réelles s’élèvent à 4 000 €. Sur 40 ans, l’amortissement annuel sera de 5 000 €, soit un taux de 2,5%

Ainsi, l’imposition foncière pour l’année sera nulle :

6 000 € - 4 000 € = 2 000 € (recettes - charges réelles)

Vos revenus locatifs seront donc exonérés : 6 000 € - 4 000 € - 2 500 € = -500 € (recettes — charges réelles — partie de l’amortissement).

Le reliquat d’amortissement de 500 € sera utilisable l’année suivante.  

J'estime mon projet >>

Un traitement des déficits différent entre LMNP et LMP

En tant que LMP, si vos recettes locatives sont inférieures à vos charges réelles, le déficit viendra diminuer le rendement global sur l’année. Le déficit excédentaire est ensuite reportable sur 6 ans sur les revenus fonciers.

Pour le LMNP, le déficit se déduit uniquement sur les revenus liés la location meublée, mais le déficit est reportable 10 ans.

Un régime de plus-value plus favorable en LMP

Le régime des plus-values professionnelles qui s’applique au statut LMP présente plus d’avantages que celui des plus-values des particuliers en LMNP.

Pour un logement loué depuis au moins 5 ans, l’exonération de la plus-value est totale si les recettes ne dépassent pas les 90 000 €/an sur les 2 dernières années. Si elles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération est partielle. En matière de plus-value des particuliers, l’exonération totale de la plus-value ne s’applique qu’après 30 ans de détention du bien.

Le statut LMP, plus favorable fiscalement, mais plus exigeant

Les biens immobiliers d’un investissement en statut LMP sont considérés comme des logements professionnels. En conséquence, les biens issus de ce patrimoine sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex l’ISF). S’il apparaît plus séduisant pour la fiscalité de vos revenus de location meublée que celui de LMNP, ce statut comporte néanmoins des contraintes :

• Avoir un patrimoine immobilier de 400 000 à 500 000 € : en-deçà, il sera difficile de générer des revenus supérieurs à 23 000 €/an.
• Être assisté par un comptable et/ou un fiscaliste.
• Payer des charges sociales.

Tableau comparatif des statuts LMNP et LMP