Comment réduire ses impôts avec la loi Censi-Bouvard
Sommaire
⚠️ Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 22/12/22.
Parmi la multitude d’outils de défiscalisation disponible, l’amendement Censi-Bouvard est un mécanisme redoutablement efficace en ce qui concerne la location meublée. Il a été adopté en mars 2009 dans le but d’offrir aux loueurs de logements meublés les mêmes réductions d’impôt que la loi Scellier, alors en vigueur pour les logements vides. Découvrez comment réduire vos impôts avec un investissement en loi Censi-Bouvard.
Présentation de la loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation complémentaire à l’investissement immobilier en résidence de services en France, présentant de nombreux avantages. Il est destiné uniquement aux loueurs de meublé non professionnel (LMNP) et leur permet de bénéficier d’une défiscalisation intéressante. Il a été mis en place lors de la loi de finances rectificative de 2009 pour favoriser l’investissement dans ce secteur de l’immobilier locatif qui connaît une forte demande.
Ce dispositif permet notamment d’obtenir une réduction d’impôt correspondant à un taux de 11 % du montant investi dans le projet, répartie selon la durée de location. Celle-ci doit être de 9 années minimum. L’investissement financier est limité à 300 000 € par an et par foyer fiscal, réparti sur un ou plusieurs logements.
La loi Censi-Bouvard représente l’outil de défiscalisation idéal pour un investisseur. Il vous permet de réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine immobilier sur le marché locatif et préparer l’avenir. En effet, il produit des revenus immédiats, continus et garantis.
La loi Censi-Bouvard vous permet de récupérer le montant de la TVA dans le cas d’un logement neuf, ou en état futur d’achèvement (VEFA). Pour en bénéficier, la résidence de services doit proposer au moins 3 services para-hôtelier comme un service de blanchisserie, de restauration, de ménage, d’accueil, etc.
Comment est-ce que marche le dispositif Censi-Bouvard ?
En vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, la loi de défiscalisation Censi-Bouvard vous permet de vous assurer un complément de revenu tout en réduisant vos impôts.
Pour profiter au mieux de votre investissement, retrouvez quels types de biens sont concernés par le dispositif Censi-Bouvard et dans quelles conditions vous pouvez récupérer la TVA.
Les résidences concernées
La loi Censi-Bouvard s’applique dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services :
- les résidences de tourisme ;
- les résidences étudiante ;
- les résidences pour senior ;
- les résidences pour personnes âgées médicalisée, à savoir, les EHPAD.
Si la résidence est neuve ou en futur état d’achèvement, la date prise en compte par l’administration fiscale pour calculer votre avantage correspond à la date de signature de l’acte de vente chez le notaire, et non la date de livraison du programme immobilier.
La récupération de la TVA
Dans le cas de l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, vous pouvez récupérer le montant de la TVA (20 %) sur votre bien immobilier. Pour ce faire, vous devrez suivre 3 étapes :
- Vous inscrire au service des impôts des entreprises dont dépend votre bien : vous devez déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP).
- Faire le choix du régime de TVA simplifié : c’est le régime obligatoire en Censi-Bouvard.
- Effectuer votre demande de remboursement de la TVA : vous devez remplir et renvoyer les 2 formulaires C.E.R.F.A 10963*15 et C.E.R.F.A 11255*10.
Le remboursement effectif de la TVA se fait généralement le trimestre suivant votre demande.
Conditions d’éligibilité
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, vous devez répondre à la fois à des conditions d’achat et à des conditions de location du ou des logements.
Conditions d’achat
Pour être éligible, votre investissement en location meublée doit se trouver dans une résidence de services se trouvant dans un des 3 états suivants :
- neuve : jamais habitée ou utilisée ;
- en état futur d’achèvement (VEFA) : pour toute acquisition immobilière réalisée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 ;
- Achevée depuis au moins 15 ans : doit avoir fait l’objet d’une réhabilitation conforme à l’article 31 du Code général des impôts.
En dehors de ces 3 cas, vous ne pourrez pas bénéficier de la loi Censi-Bouvard.
Conditions de location
La loi Censi-Bouvard vous impose de louer votre bien pendant au moins 9 ans, de manière continue, pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Une période de vacance d’un mois est toutefois admise en cas de changement d’exploitant de la résidence.
Le logement loué doit répondre aux critères suivants :
- être en bon état ;
- ne pas être cédé avant la fin de l’engagement de location ;
- ne pas être loué à titre gracieux ;
- ne pas être loué au propriétaire ou à un membre de sa famille, sauf pour la période des vacances.
Cet engagement de location de 9 ans se fera sous la forme d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence. En contrepartie de cet engagement, le gestionnaire s’engage à vous verser un loyer déterminé pendant toute la durée du contrat, que votre logement soit occupé ou non. C’est un atout non négligeable : vous avez l’assurance de percevoir des revenus locatifs quoi qu’il arrive pendant 9 ans. Vous pouvez donc autofinancer votre investissement locatif : la certitude du versement des loyers vous permet d’avoir une mensualité de prêt couverte intégralement.
À la différence d’un investissement locatif en loi Pinel, il n’y a aucun plafond de loyers ou de ressources à respecter.
LMNP et Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard complète parfaitement le dispositif de défiscalisation LMNP. En effet, ce dernier permet de cumuler les avantages de cette loi avec ceux du statut de loueur de meublé non professionnel. Vous obtenez alors un investissement locatif immobilier sécurisé, rentable et relativement facile à financer.
Rappel du statut LMNP
Le statut LMNP (loueur de meublé non professionnel) est applicable à tous les propriétaires de biens meublés. Tous les biens sont éligibles à ce statut, pour peu qu’ils soient meublés conformément à la loi Alur.
Toutefois, l’investissement spécifique en résidence de services offre un avantage indéniable : la garantie des loyers. En effet, en achetant un bien dans une résidence destinée au tourisme, aux étudiants, aux seniors (EHPAD), vous signez également un bail avec l’exploitant de la résidence. Cela signifie que pendant toute la durée du bail, ce dernier vous versera le loyer tous les mois, que le bien soit libre ou loué. Les revenus locatifs tirés de ce mode d’exploitation sont considérés comme des revenus commerciaux et non des revenus fonciers, ils sont donc déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur les loyers perçus pour votre logement. Si vos charges sont importantes, vous pouvez opter pour le régime BIC réel et les déduire intégralement de vos revenus fonciers.
Cumul LMNP et Censi-Bouvard
Le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard se cumulent dans le cas d’un investissement dans une résidence de services. Si cette dernière correspond aux critères énoncés plus haut, vous pourrez donc bénéficier d’une réduction d’impôt et du remboursement d’une partie de votre achat grâce à la récupération de la TVA. C’est donc un investissement peu risqué, accessible et qui ne demande pas d’implication de votre part, la gestion du logement étant déléguée au gestionnaire de la résidence.
De plus, ce type d’investissement affiche un rendement élevé : entre 3,5 % et 5 % selon les programmes. Vos revenus sont immédiats et garantis.
L’amortissement, qui ne peut être obtenu qu’en régime réel, est exclu du régime Censi-Bouvard. En effet, le dispositif de défiscalisation impose le recours au régime micro-BIC.
Exemple d’un investissement Censi-Bouvard en loueur meublé non professionnel
Pour vous aider à comprendre le mécanisme du cumul LMNP et Censi-Bouvard et ses avantages, voici un exemple concret :
Vous achetez un appartement dans une résidence étudiante neuve d’un montant de 150 000 € pour lequel vous signez un bail de 9 ans. Le montant du loyer perçu est de 450 €.
Grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 %, soit :
150 000x11/100 = 16 500 €
Votre réduction d’impôt s’élève donc à 16 500 € qui, étalée sur 9 ans, revient à 1 375 € par an. En récupérant la TVA (20 %), vous êtes remboursé de 30 000 € en plus sur votre prix de vente.
En statut LMNP, vous encaissez 5 400 € (450 x 12) de loyers sur l’année. Avec le régime micro-BIC, vous êtes imposé uniquement sur la moitié, soit :
5 400 x 0,5 = 2 700 €,
À cette somme viendra s’imputer les 1 375 € de réduction d’impôt Censi-Bouvard :
2 700 – 1 375 = 1 325 €.
Vous ne serez donc plus imposé qu’à hauteur de 1 325 € (seulement un quart de vos revenus) tout en bénéficiant des revenus locatifs.
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard offre un avantage de taille à tous les investisseurs désirant se constituer un patrimoine immobilier sans prendre de risques financiers. En effet, il permet à la fois de se créer un revenu complémentaire garanti pendant au moins 9 ans, et de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse. C’est un outil fiscal redoutablement efficace !
- L’investissement immobilier locatif en loi Censi-Bouvard concerne uniquement les résidences de services neuves, vendues en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilitées depuis plus 15 ans.
- Le dispositif Censi-Bouvard vous donne droit à une réduction d’impôt de 11 % du montant investi, dans la limite de 300 000 €/an et par foyer fiscal.
- Pour bénéficier de son avantage fiscal, vous devez vous engager à mettre votre bien en location pendant 9 ans.
- En cas d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), vous avez la possibilité de récupérer la TVA, à condition d’effectuer les démarches nécessaires.
- Vous pouvez cumuler votre investissement locatif en loi Censi-Bouvard avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous bénéficiez alors d’un abattement fiscal de 50 % sur le montant de revenus locatifs (au régime micro-BIC) et vous avez la garantie de percevoir les loyers pendant les 9 ans de location, que le logement soit occupé ou non.
