Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?
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Investir dans la location meublée sans contrainte de gestion ou de vacance locative ? Cela semble trop beau pour être vrai ! Et pourtant, c’est possible grâce à la loi Censi-Bouvard. Complétant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), elle possède de nombreux atouts pour qui souhaite réaliser un investissement dans l'immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’un outil de défiscalisation très efficace. Découvrez les avantages de la loi Censi-Bouvard, et leurs effets.
Rappel du dispositif Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal complémentaire au statut de loueur meublé non professionnel lié à l’investissement dans les résidences de services en France. Pour être éligibles, ces dernières doivent être neuves, en état futur d’achèvement (VEFA), ou de plus de 15 ans mais entièrement rénovées. Elles doivent également appartenir aux catégories suivantes :
- résidence étudiante ;
- résidence senior ;
- EHPAD.
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, ce dispositif permet aux particuliers d’optimiser leur investissement grâce à une fiscalité attrayante, dont une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat hors taxe du logement.
En échange de ces avantages fiscaux Censi-Bouvard, le propriétaire s’engage à signer un contrat de bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services d’une durée minimale de 9 ans.
Enfin, tout comme la loi Pinel, un investissement en loi Censi-Bouvard est limité à 300 000 € par an, par foyer fiscal.
Un dispositif fiscal avantageux
La loi Censi-Bouvard peut être couplée au statut LMNP et offrir ainsi aux contribuables un outil de défiscalisation particulièrement redoutable. En effet, un investissement locatif Censi-Bouvard LMNP permet de cumuler les avantages de ces 2 dispositifs, afin de réduire efficacement vos impôts.
Une fiscalité optimisée
Vous bénéficiez d’un premier avantage fiscal de taille : le régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les revenus issus d’une location Censi-Bouvard sont effectivement considérés comme des revenus commerciaux, et non des revenus fonciers. À ce titre, vous profitez d’un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus avec le régime micro-BIC (au lieu de 30 % en micro-foncier). Vos impôts ne sont alors calculés que sur la moitié de vos recettes locatives. Dans certains cas, en optant pour le régime réel, vous pouvez également créer un déficit foncier qui viendra diminuer efficacement votre assiette fiscale. C’est-à-dire qu’en déduisant de vos revenus locatifs toutes les charges imputables à votre investissement immobilier en loi Censi Bouvard (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, etc.), vous pouvez vous retrouvez avec des dépenses supérieures aux loyers encaissés. Cette différence est appelée déficit foncier, et vient s’imputer à vos revenus dans la limite de 10 700 € par année.
Second avantage fiscal : la récupération de la TVA. En effet, en réalisant un investissement immobilier dans une résidence de services neuve ou en état futur d'achèvement (VEFA), vous avez la possibilité de récupérer immédiatement le montant de votre achat, soit 20 %.
Enfin, dernier avantage fiscal, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt d’un montant équivalant à 11 % du prix d’achat hors taxe de votre logement locatif. Tout comme pour l’engagement en loi Pinel, cette réduction d’impôt est étalée sur toute la durée de votre bail commercial.
Exemple d’investissement Censi-Bouvard
Vous achetez un studio meublé en résidence étudiante 120 000 €, pour lequel vous signez un bail commercial de 9 ans, pour un loyer mensuel de 400 €.
Juste après votre achat, vous récupérez le montant de la TVA, soit 24 000 € (120 000 x 20 %). Ensuite, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat HT, soit 10 560 € (96 000 x 11 %). Cette dernière est répartie sur 9 ans, soit 880 € par an.
Votre loyer annuel s’élève à 4 800 € (400x12). Grâce au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %. Vous n’êtes donc plus imposé qu’à hauteur de 2 400 €, sur lesquels vient s’imputer la réduction d’impôt de 880 €. Au final, vos revenus locatifs sont imposés à hauteur de 1 520 €, soit à peine un tiers de vos revenus fonciers réels.
Une gestion simplifiée du bien immobilier
Parmi les avantages Censi-Bouvard, la gestion simplifiée des logements est souvent plébiscitée. En effet, lors de votre acquisition, vous signez avec l’exploitant de la résidence un bail commercial. Ce dernier comporte notamment le montant du loyer, et la durée du contrat de location.
Ce bail commercial vaut délégation de gestion. Cela signifie que le gestionnaire de la résidence fait pour vous la recherche de locataire, du recouvrement des loyers, et de toutes les activités relatives à la location de votre logement. Il est l’interlocuteur exclusif des locataires.
Ainsi, contrairement à la loi Pinel, votre investissement en loi Censi-Bouvard ne vous demande donc pas d’implication en termes de gestion, pendant au moins 9 années. Une tranquillité souvent appréciée des investisseurs.
Un marché sans risque de vacance locative
L’absence de vacance locative représente également un avantage de taille dans le cadre d’un investissement locatif en loi Censi-Bouvard.
Toujours grâce à la présence d’un bail commercial entre l’exploitant et vous, votre investissement en location meublée est garanti contre un des désagréments majeurs de la location : la vacance locative, et donc l’interruption du versement des loyers.
En effet, en tant que propriétaire bailleur, vous percevez vos loyers de la part de l’exploitant de la résidence, et non du locataire directement. Cela signifie que vous avez la garantie du versement de vos loyers, peu importe la situation de votre logement, occupé ou vide, et ce, pendant toute la durée du bail.
Une revente facilitée
Outre les avantages énoncés ci-dessus, le dispositif Censi-Bouvard LMNP possède un ultime atout : sa revente.
Une des règles d’or d’un investissement immobilier réussi, c’est de toujours penser à la revente de son bien avant même son achat. En ce sens, l’investissement dans les résidences de service type EHPAD ou résidence étudiante est une véritable aubaine.
En effet, ce genre d’établissement enregistre une demande toujours plus forte de la part des acquéreurs, puisqu’il s’agit d’un investissement dans l’immobilier relativement accessible : il demande peu d’efforts et pas d’implication une fois le logement acquis.
En faisant l’acquisition d’un ou de plusieurs logements neufs en loi Censi-Bouvard, vous avez ainsi la quasi-assurance de pouvoir les revendre facilement, y compris en présence d’un bail commercial encore en cours. Dans quelques cas, il est même tout à fait possible de réaliser une plus-value.
Cette facilité de revente est encore un des avantages de la loi Censi-Bouvard !
Pour résumer, la loi Censi-Bouvard permet aux ménages qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier de générer un revenu complémentaire sans faire augmenter leur impôt sur le revenu, voire même, de bénéficier des divers avantages fiscaux d’un dispositif de défiscalisation optimal.
