LMNP : Quels sont les 3 bonnes raisons d’y investir ?

Vous envisagez d’investir dans le locatif sous le statut LMNP ? En plus d’une fiscalité avantageuse, la location meublée non professionnelle permet de se constituer un patrimoine immobilier et de bénéficier de loyers réguliers. Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, il s’adapte à vos besoins avec différents régimes d’imposition pour déclarer vos revenus.

Quels sont les avantages du statut LMNP ? Qu’en est-il de la fiscalité et des conditions imposées ? Suivez le guide Ooinvestir pour connaître les atouts du LMNP et mener à bien votre projet d’investissement locatif.

Raison n° 1 : des revenus complémentaires pour un avenir serein

Après la signature d’un bail de location meublée, vous cumulez au fil mois une rentrée d’argent issue des loyers perçus.

Ces revenus réguliers peuvent vous permettre de réaliser vos divers projets, de préparer votre retraite ou de la compléter le moment venu. En offrant la possibilité de déduire les dépenses liées à l’exploitation de votre bien locatif, la location LMNP contribue à générer des revenus qui peuvent être défiscalisés. En fonction du nombre d’années de détention, votre bien immobilier prend de la valeur en vue de la revente. Selon l’évolution du marché immobilier, il est alors possible de réaliser une importante plus-value.

Raison n° 2 : un avantage fiscal non négligeable

Le statut LMNP offre un rendement potentiel très intéressant et favorise la réduction du revenu global grâce aux charges déductibles.

Les revenus locatifs de votre activité sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée différencie ainsi de la location nue, cadre dans lequel le revenu locatif fait partie de la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes d’imposition sont possibles en LMNP pour déclarer les recettes issues des loyers avec chacun leurs avantages sur le plan fiscal.

Le régime micro-BIC pour déduire vos charges

D’une grande simplicité, le régime micro-BIC est automatiquement appliqué tant que les revenus de la location meublée restent sous la limite du plafond de 72 600 €. Il n’implique aucune obligation de comptabilité puisque les charges ne sont pas calculées, mais sont évaluées à hauteur de la moitié des loyers générés à l’année (comptant bien entendu dans votre impôt sur le revenu).

Un abattement forfaitaire de 50 % est donc appliqué par l’administration fiscale sur les bénéfices industriels et commerciaux. Un chiffre qui est bien supérieur au 30 % destinés aux revenus fonciers classiques, par exemple dans le cadre du régime micro-foncier d’une location nue. Avec le régime micro-BIC LMNP, vous êtes donc imposé sur la moitié de vos recettes annuelles.

Exemple :

À la suite de l’acquisition de votre logement, la location meublée LMNP vous a rapporté 12 000 € de loyers cumulés cette année. Vous avez remboursé la totalité du crédit et avez dépensé 3 500 € de charges. Le régime micro-BIC vous offre un abattement de 50 %, soit une imposition de 6 000 € (12 000 x 50 %).

Le calcul de l’impôt est le suivant :

• Avec une tranche d’impôt de 30 % : 6 000 € x 30 % = 1 800 €.
• À cela s’ajoute les 17,2 % de prélèvements sociaux : 6 000 € x 17,2 % = 1 032 €.

Vous totalisez un montant d’impôt de 2 832 €, soit un bénéfice annuel de 5 668 € (12 000 - 3 500 - 2 832).

J'estime mon projet >>

Le régime réel : charges et amortissement

Le régime réel ne se base pas sur une réduction forfaitaire, mais sur le calcul exact de l’ensemble des charges à déduire des loyers de votre location meublée LMNP. Parmi elles, vous pouvez déduire les dépenses courantes comme les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les assurances… Pour les travaux d’ampleur et l’achat de certains meubles, il sera possible de pratiquer un amortissement, en fonction de la nature et du montant de la dépense : les sommes seront alors déduites de façon étalée sur plusieurs années.

Vous pouvez aussi ajouter l’amortissement du bien immobilier lui-même. Il s’agit d’une notion comptable complexe, qui nécessite l’accompagnement par un professionnel. Cela vous permet d’intégrer une dépréciation d’actif à vos charges pour augmenter sensiblement le montant à déduire.

Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus locatifs, vous vous trouvez en situation de déficit foncier et l'excédent peut être reporté les années suivantes.

Exemple :

Vous êtes devenu propriétaire avec l’acquisition d’un appartement au prix de 200 000 € avec un crédit sur 20 ans. Sous le statut LMNP, les loyers vous ont rapporté une recette annuelle de 12 000 €. Cependant, vous cumulez un total de 10 000 € de charges et d’amortissement avec de récents travaux. Vous n’êtes donc imposé que sur 2 000 € au régime réel.

J'estime mon projet >>

Le calcul de l’impôt est le suivant :

• Avec une tranche d’impôt de 30 % : 2 000 € x 30 % = 600 €.
• À cela s’ajoute les 17,2 % de prélèvements sociaux : 6 000 € x 17,2 % = 344 €.

Vous totalisez un montant d’impôt de 944 €, soit un bénéfice annuel de 1 056 € à cause des charges importantes (12 000 - 10 000 - 944).

Le régime réel s’applique automatiquement au-delà d’un total de loyers supérieur à 70 000 €. Vous pouvez néanmoins en bénéficier sur simple demande. Ce choix vous engage pour une durée minimum de 3 ans.

Récupération de la TVA avec les résidences de services en Censi-Bouvard

La location meublée non professionnelle offre la possibilité d’investir dans une résidence de services via la loi de défiscalisation Censi-Bouvard. Il peut s’agir d’un EHPAD, d’une résidence étudiante ou pour séniors. Ce type de résidences est supervisé par une société de gestion spécialisée avec laquelle vous signez un bail commercial. Lors de l’achat d’un appartement neuf, ce cadre unique vous permet de récupérer la part de TVA du bien immobilier. Celle-ci correspond donc à 20 % de sa valeur.

Grâce à cette particularité et une intéressante réduction d’impôt, l’investissement LMNP Censi-Bouvard en résidence de services constitue un réel avantage fiscal pour un investisseur. De plus, le bail commercial qui vous lie avec le gestionnaire de la résidence vous assure un paiement régulier des loyers, même si le logement est vide. Des avantages et une récupération de la TVA qui sont communs à toutes les résidences de services partout en France. L’intégralité de la somme est reversée par l’administration fiscale entre 15 jours et 6 mois après votre demande.

Attention : la récupération de la TVA est établie sur une durée de 20 ans de votre location meublée. Si vous revendez votre bien de manière anticipée, vous devrez reverser au prorata des années une partie de la somme.

Raison n° 3 : aucune condition de zone ou de typologie de logement

Le statut de loueur en meublé non professionnel n’implique aucun critère lié à la zone géographique pour réaliser votre investissement locatif. Avec pour objectif de répondre à une forte demande, les appartements loués meublés sont fréquents dans les plus grandes villes françaises. À la différence de la loi Pinel, il est possible de louer en LMNP partout en France. Les communes en périphérie des grandes villes peuvent également représenter un excellent investissement immobilier sur le long terme.

La location LMNP nécessite de proposer un bien locatif meublé avec un lit, une table, des chaises, une cuisine aménagée, des rangements et tout le nécessaire pour un confort décent.

Elle peut s’effectuer aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. En fonction de la fiscalité souhaitée, vous pouvez opter pour un bien immobilier classique ou dans une des différentes résidences de services avec sa gestion simplifiée. Au niveau de la surface, les logements meublés de 1 ou 2 pièces sont recherchés par les jeunes cadres et les étudiants. Un bien locatif avec une plus grande superficie attire les familles pour une durée de location généralement plus longue.

Les autres conditions à respecter

Pour accéder au statut LMNP et sa fiscalité avantageuse, différents critères doivent être remplis :

• Le bien locatif doit être meublé et loué à titre non professionnel.
• Les recettes issues de vos loyers ne peuvent pas dépasser 23 000 € à l’année sous peine de passer au statut de loueur en LMP (loueur en meublé professionnel). De la même manière, leur montant ne peut pas être supérieur à 50 % des ressources de votre foyer fiscal.
• L’investissement en LMNP ne peut pas être réalisé par l'intermédiaire d'une société.
• Dans un délai de 2 semaines, votre activité en tant que propriétaire loueur LMNP doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce ou au centre de formalités des entreprises.

1. Les loyers de votre activité LMNP constituent des revenus complémentaires pour préparer ou compléter votre retraite et vos divers projets de vie.
2. Les recettes de votre loyer annuel en LMNP sont déclarées en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
3. Le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur le total de vos loyers cumulés.
4. Le régime réel offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges et d’y ajouter l’amortissement du bien locatif et du mobilier.
5. Un investissement au sein d’une résidence de services permet de bénéficier de la récupération de la TVA à la suite de votre acquisition.