Les 5 questions sur les taux d’intérêt d’un emprunt immobilier

Lors d’un investissement immobilier, l’immense majorité des acheteurs financent leur projet d’achat via un crédit auprès d’une banque. Un choix judicieux : avec des taux d’intérêts historiquement bas, le financement par la dette permet de profiter du crédit pour se constituer un patrimoine à terme. Mais à quoi correspondent exactement ces taux d’intérêts ? Est-il possible de renégocier son crédit immobilier ? Quelles astuces pour bénéficier des meilleurs taux du marché ? Ooinvestir vous éclaire sur cet aspect fondamental de votre achat immobilier.

À quoi correspondent les taux d’intérêts ?

Emprunter une somme d’argent à une banque ne se fait pas sans contrepartie. Les intérêts permettent de rémunérer l’organisme prêteur pour le service rendu. En France, ces intérêts sont déterminés selon un taux fixe ou variable, connu des 2 parties pour toute la durée de vie du prêt. Si vous souscrivez un prêt à taux fixe, votre mensualité restera inchangée tout au long du crédit : c’est pourquoi mensualité après mensualité, vous remboursez à chaque fois un peu plus de capital et payez moins d’intérêts. Le détail apparaît dans le tableau d’amortissement. Ce document obligatoire est fourni par l’établissement de crédit. Également appelé échéancier, il précise la part de capital et la part d’intérêts de chaque mensualité, jusqu’à la fin du remboursement.

Le taux dépend de plusieurs critères :

• Le taux directeur. Pour vous prêter de l’argent, la banque emprunte elle-même une partie de la somme auprès de la Banque centrale européenne (BCE). Comme votre banque avec vous-même, la BCE se rémunère sur cet emprunt à partir de taux directeurs définis par sa gouvernance. Ce taux directeur fait aussi foi pour les prêts interbancaires, c’est-à-dire lorsqu’une banque prête de l’argent à une autre. Votre banque répercute ensuite ce coût du crédit sur votre emprunt. En somme, plus le taux directeur sera bas, plus votre taux de crédit sera faible.
• Les coûts de votre banque. Salaires, locaux, infrastructure… Les banques doivent aussi ajouter leurs différentes charges de fonctionnement et les frais liés à l’étude de votre dossier de financement.
• Le coût du risque. Dans un souci de minimiser le risque, la banque se prémunit et intègre la possibilité d’un non remboursement, mutualisé entre tous les crédits souscrits.
• La marge. C’est sur cette dernière composante que la banque génère des bénéfices.

Quelles sont les différentes formes de taux d’intérêts ?

Le taux d’intérêt peut être soit fixe, soit variable, soit mixte :

• Le taux d’intérêt fixe. C’est le plus courant en France. Le taux est défini une fois pour toute lors de la signature de l’offre de prêt. Que vous empruntiez sur 10, 20 ou 25 ans, votre mensualité sera toujours la même et le coût du crédit restera identique. Aucune mauvaise surprise !
• Le taux d’intérêt variable. Régulièrement, une fois tous les ans environ, le taux est révisé en fonction des conditions de marché et de l’évolution des taux directeurs. Le montant à rembourser chaque mois peut donc varier d’une année à l’autre, mais l’offre de crédit propose souvent des taux dits « capés », c’est-à-dire qui ne peuvent pas dépasser une valeur maximale et une valeur minimale, pour limiter les risques pour l’emprunteur.
• Le taux d’intérêt mixte. Il se compose d’une part de fixe et d’une part de variable pour limiter l’exposition aux différentes variations.

Dans un contexte de taux bas parti pour durer, profiter d’un barème fixe vous apporte sécurité et conditions avantageuses. Cependant, les formules variables proposent souvent des taux encore inférieurs aux formules fixes, du fait de la possibilité de réévaluer le crédit tous les ans. Tout dépend de votre projet d’investissement : si vous comptez conserver le logement jusqu’au terme du crédit, la solution fixe pourrait être la plus adaptée mais si vous comptez le revendre dans quelques années, vous pouvez étudier l’option variable ou mixte en mesurant les risques.

 

Quel est l’impact du taux d’intérêt sur mes remboursements immobiliers ?

Logiquement, plus le taux d’intérêt de votre prêt est élevé, plus vos remboursements seront élevés.

Exemple :

Vous voulez investir dans un appartement de 330 000 €. Avec un apport de 30 000 €, vous demandez un financement pour un montant de 300 000 €. Sur 20 ans, vos mensualités hors assurance seront de :

• 1 407 € mensuels avec un taux de 1,20 % ;
• 1 434 € mensuels avec un taux de 1,40 %.

Sur un mois, la différence semble faible : 27 € (1 434 - 1 407). Cependant, en considérant l’intégralité de la durée du prêt, le coût total du prêt s’élèvera à :

• 37 588 € pour un taux de 1,20 % ;
• 44 131 € pour un taux de 1,40 %.

Soit une différence de 6 543 € au final pour une variation initiale de 0,2 % !

De la même manière, plus la durée d’emprunt est longue, plus le coût du crédit sera élevé. Cela s’explique par le fait que le montant d’intérêts à payer chaque année (qui est ensuite mensualisé) est calculé d’après le montant restant à rembourser.

Exemple :

Pour l’appartement de 330 000 € avec un financement de la banque de 300 000 €, vous réalisez une simulation sur 15 ans de crédit, et une autre simulation sur 20 ans.

• Sur 15 ans, avec un taux de 1,10 %, les mensualités seront de 1 809 € pour un coût total de crédit de 25 567 €.
• Sur 20 ans, avec un taux moyen de 1,30 %, les mensualités seront de 1 421 € pour un coût total de crédit de 40 850 €.

Explication : non seulement le taux est plus élevé, mais pour maintenir une mensualité stable tout au long de la vie du crédit, vous paierez une part importante d’intérêts et rembourserez moins de capital dans les premières années de l’emprunt.

Ooinvestir vous guide pour calculer les remboursements de votre prêt immobilier

Ma banque me propose-t-elle un bon taux d’intérêt ?

Pour savoir si votre banque vous propose un taux d’intérêt correct, vous devez comparer et faire jouer la concurrence ! Une fois votre logement choisi, consultez différentes banques pour connaître les conditions proposées. Selon la sensibilité de chacune, les taux pourront varier sensiblement d’un établissement à l’autre, car l’analyse de votre dossier sera soumise à des critères différents dans chaque banque.

Par exemple, une banque pourra être intéressée par un profil d’entrepreneur, alors qu’une autre appliquera une majoration liée au risque estimé. Pour mettre toutes les chances de votre côté, soignez votre dossier en vous assurant, par exemple, de n’avoir jamais été à découvert dans les 6 mois qui précèdent, d’afficher des revenus constants, des dépenses cohérentes…

Votre capacité de remboursement sera également calculée par votre banque. Il s’agit d’un calcul prenant en compte tous vos revenus divisés par vos charges fixes (loyers, pension alimentaire, remboursement d’autres crédits…). Si cette capacité de remboursement est inférieure à 33 %, les banques ne sont pas autorisées, sauf rares exceptions, à vous accorder un prêt. Enfin, votre apport sera regardé attentivement. Si, en général, les banques réclament a minima un apport qui couvre les frais de notaire (soit 3 à 4 % du prix d’achat dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien), plus votre apport sera conséquent, plus les conditions proposées seront avantageuses.

Autre facteur important : l’assurance emprunteur. Elle est obligatoire et vous protège si vous ne parvenez pas à faire face au remboursement de vos mensualités à cause d’un problème de santé par exemple. Par défaut, vous pouvez souscrire l’assurance proposée par la banque qui vous accorde le prêt, mais il est souvent très intéressant de consulter d’autres banques. En effet, l’assurance court durant toute la durée du crédit et vient s’additionner au taux d’intérêt : on parle alors de TAEG (taux annuel effectif global). Le TAEG correspond au taux réel auquel vous empruntez.

Votre contrat d’assurance emprunteur peut être résilier à tout moment lors de la première année du crédit, puis tous les ans à la date anniversaire de sa mise en place.

Comment négocier mon taux d’intérêt ?

Pour souscrire un nouveau prêt ou pour négocier le rachat d’un prêt en cours, les conditions varient d’une banque à l’autre. Vous pouvez faire le choix de consulter personnellement tous les établissements possibles. Cependant, faire appel à un courtier vous apportera non seulement les conseils et le regard d’un professionnel, mais aussi l’efficacité d’un spécialiste de cet exercice : il connaît parfaitement le fonctionnement des différents organismes. Par exemple, d’une région à l’autre, les conditions peuvent varier au sein d’une même banque. Le courtier saura vous aiguiller,vous aider à faire les bons calculs et obtenir le bon financement.

Vous souhaitez faire appel à un courtier ? Ooinvestir vous conseille pour sélectionner cet allié de votre investissement

Avec les taux d’intérêts bas, le rachat de son crédit immobilier semble être une bonne opération, mais ce n’est pas toujours le cas. En effet, des frais de remboursement anticipé sont appliqués par la plupart des banques. Ils sont détaillés dans les offres de prêt mais correspondent généralement à 3 % du capital restant dû. Une somme qui peut vite s’élever ! Les courtiers et experts en financement immobilier considèrent qu’en deçà d’un point de gain sur votre taux d’intérêt, l’opération comporte peu d’avantages.