Quelles charges pour l’achat d’un bien ancien ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier ancien, la plupart des acheteurs regardent uniquement le prix de vente du bien. Ce prix correspond à la valeur vénale du logement, et ne prend pas en compte de nombreuses dépenses à la charge de l’acheteur, liées à la transaction. De plus, en devenant propriétaire d’un appartement ou d’une maison, vous allez devoir vous acquitter de différentes taxes, que vous n’avez pas à payer en tant que locataire. Enfin, un bien ancien nécessite généralement des travaux de rénovation que vous devez budgéter. Combien coûte réellement un bien immobilier ? Quelles sont les taxes dues lors de l’acquisition d’un bien immobilier ? Découvrez avec le blog d’Ooinvestir, tout ce qu’il faut connaître pour acheter un bien ancien en toute sérénité.

Les frais d’acquisition lors d’une transaction immobilière

Vous recherchez un bien immobilier ancien à acheter, et vous venez de trouver la perle rare, à un prix qui vous convient. Il faut garder à l’esprit que le prix que vous allez payer ne correspond pas au prix de vente affiché. En effet, en tant qu’acheteur, vous devez rémunérer les différents intermédiaires qui ont conclu la vente. De plus, vous devez payer à l’État des taxes sur la transaction.

Les frais de notaire

Les frais de notaire dans l’ancien sont compris entre 7 % et 8 % du prix de vente (entre 2 % et 3 % dans le neuf). Ils comprennent : 

• la rémunération du notaire (également appelée émoluments). Ils sont calculés en fonction du prix du bien immobilier ;
• les droits de mutation : taxe de publicité foncière, ou droit d’enregistrement. Ce sont des impôts collectés par le notaire pour le compte du Trésor public ;
• les droits d'enregistrement et de gestion.

Les frais d’agence

Si vous avez recours à une agence immobilière pour acheter votre future résidence, il est normal que cette dernière soit rémunérée. Chaque agence est libre de fixer ses tarifs, et sa rémunération varie généralement entre 1 % et 7 % du prix de vente : il peut être intéressant de faire jouer la concurrence. Néanmoins, en tant qu’acheteur, si vous achetez un bien vendu par une agence, vous n’aurez pas le choix et devrez payer l’agence. Une autre solution consiste à acheter directement auprès d’un particulier, ce qui limite les intermédiaires (le passage devant un notaire reste obligatoire). Néanmoins, vous vous passez de l’expertise d’un professionnel qui peut estimer à sa juste valeur le prix bien.

Les coûts de financement liés à l’achat d’un bien immobilier 

La majorité des acheteurs a besoin d’avoir recours à un crédit pour financer un projet immobilier. L’emprunteur s’engage à rembourser l’intégralité de son prêt, et à payer des intérêts à sa banque, en guise de rémunération. Le montant de ces intérêts augmente ainsi le montant global du projet d’investissement. 

Outre les intérêts, d’autres dépenses sont liées à une demande de crédit : 

• les frais de dossier ;
• l’assurance obligatoire ADI (assurance décès invalidité) ;
• les coûts de garantie (hypothèque, caution) ;
• d’autres assurances facultatives (assurance chômage ou perte d’emploi, garantie revente…).

Les taxes foncières et les impôts locaux

Si vous n’avez jamais été propriétaire d’un bien immobilier, vous n'avez jamais eu à payer de taxe foncière. Elle est due par tous les propriétaires, et sert à financer les collectivités territoriales. Son montant dépend des caractéristiques de votre résidence, et de la commune où est situé le bien immobilier. Théoriquement, elle est payée par le détenteur du logement au 1^er janvier. Lors d’une transaction immobilière, le montant de cet impôt est réparti entre le vendeur et l’acheteur au prorata du temps d’occupation du bien.

Si vous conservez le logement pour votre usage personnel (sans le mettre en location), vous devez également payer la taxe d’habitation si vous occupez l’habitation au 1^er janvier. Elle est néanmoins en cours de réforme, et devrait totalement disparaître à l’horizon 2023.

Vous devez également vous acquitter de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Bon à savoir : vous pouvez être soumis à d’autres charges si vous achetez un bien en copropriété. Normalement, les charges de copropriété doivent être payées par le copropriétaire à la date d’exigibilité. Dans les faits, vendeur et acheteur la paient au prorata. 

Les travaux de rénovation dans l’ancien

Acheter un bien immobilier ancien est moins onéreux que dans le neuf, mais des travaux de rénovation peuvent être à prévoir. Leur montant peut vite s’envoler, c’est pourquoi il est nécessaire de les budgéter en amont. Vous pouvez être amené à réaliser de gros travaux de rénovation : changement de toiture, remplacement du système de chauffage, travaux d’isolation des murs, changement des huisseries (du simple au double vitrage), mise aux normes de l'installation électrique… Par ailleurs, si vous désirez habiter le logement que vous venez d’acheter, il faut qu’il soit à votre goût, et prévoir des travaux d’aménagements et de décoration.

Si vous êtes bricoleur, et que vous vous occupez vous-même de la rénovation de votre résidence, vous réduirez significativement le montant de la facture. Néanmoins, cela peut être très chronophage, et les travaux peuvent s’éterniser. Si vous faites appel à des artisans, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence, et exigez des entreprises certifiées (RT2012 par exemple). 

Si votre logement est en copropriété, et que le syndic a voté des travaux, vous serez dans l’obligation de les financer.

Si vous achetez un bien immobilier ancien à rénover pour le mettre en location, le dispositif de la loi Denormandie peut être très intéressant. Ce dispositif permet, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt (12 %, 18 %, 21 %) sur le prix du bien, en échange d’un engagement de location sur une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans). 

Parmi les conditions du dispositif de la loi Denormandie, l’acquéreur s’engage à :

• réaliser des travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25 % du coût total de l’opération ;
• effectuer les travaux par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement) ;
• respecter un plafonnement des loyers.

D’autres conditions doivent être remplies pour pouvoir être éligible au dispositif de la loi Denormandie. Vous pouvez les retrouver en consultant notre article consacré au sujet.

Quelles sont les charges de l’acquéreur en tant que bailleur ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, pour faire du locatif, certaines charges incombent au détenteur du bien. Le foncier est à votre charge, à l’inverse de la taxe d’habitation. Les petits travaux d’entretien sont à la charge du locataire (fuite d’un robinet, entretien chaudière…), mais les gros travaux sont payés par le détenteur du logement. Il est important de noter que si vous achetez un bien en VEFA ou neuf, les dépenses de travaux seront moindres voire inexistants. Si vous déléguez la gestion locative, vous devez rémunérer l’agence immobilière. De plus, diverses assurances sont proposées aux propriétaires bailleurs, comme l’assurance loyers impayés. Enfin, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu (possibilité d’être en partie exonéré par le dispositif de la loi Denormandie).

 

• Au prix de vente d’un bien immobilier, il faut ajouter les frais d’acquisition (notaire + agence) pour déterminer le prix d’achat final.
• Avoir recours à un crédit à un coût : intérêts, frais de dossier, assurances.
• En achetant un logement, vous êtes redevable de la taxe foncière et de certains impôts locaux.
• Acheter un bien immobilier ancien est souvent synonyme de travaux de rénovation.
• Les travaux de rénovation peuvent faire l’objet d'une réduction d’impôt, dans le cadre du dispositif de la loi Denormandie.