Le pouvoir d’achat immobilier permet d'évaluer la superficie du logement qu’un ménage peut acheter en fonction de ses revenus. Plus il est élevé, plus la capacité d’achat des Français est grande. Or, ce pouvoir d'achat évolue en fonction de la situation économique de la France et des ménages. Avec la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19 et les restrictions de circulation qu'elle a entraînées (confinement, couvre-feu, etc.), de nombreux pans de l'économie ont été impactés, et parmi eux l'immobilier.
L'évolution du pouvoir d’achat immobilier des Français
Le pouvoir d'achat immobilier varie selon plusieurs critères.
- Les prix d’un achat immobilier. Celui-ci comprend le prix du logement, mais également les taux d’intérêts applicables pour un prêt.
- Les revenus des ménages avec leurs salaires, leurs revenus fonciers, leurs épargnes, les aides financières comme le prêt à taux zéro (PTZ), et leur capacité d'emprunt immobilier.
Ainsi, si la hausse des revenus est supérieure à celle des prix des logements, le pouvoir d’achat des ménages augmente. Au contraire, il diminue si les prix augmentent plus que les revenus des ménages.
Un pouvoir d'achat globalement en baisse
L'année 2020 a été marquée par la crise du coronavirus et le premier confinement qui a stoppé les transactions immobilières pendant plusieurs semaines. Mais cette année 2020 s'est également caractérisée par 2 évolutions qui ont eu un impact sur le pouvoir d'achat immobilier des Français.
- Les prix immobiliers se sont maintenus à un niveau élevé, avec une augmentation moyenne des prix des logements anciens en France de 5,8 % sur 1 an (entre le 2e trimestre 2019 et le 2e trimestre 2020).
À Paris, le prix médian au m² était de 10 690 € au 2e trimestre 2020, avec une augmentation de 8 % sur 1 année, selon la note de conjoncture immobilière d'octobre 2020
- Une augmentation des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers par rapport à 2019, ce qui réduit la capacité d’emprunt des ménages. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers est de 1,26 % en octobre 2020. Il était de 1,19 % en octobre 2019 et 1,15 % en janvier 2020, selon les mêmes sources.
Des variations à la baisse plus ou moins importantes selon les villes
Si le pouvoir d'achat a globalement baissé en France ces dernières années, le classement d’octobre 2020 établi par meilleurtaux.com semble confirmer cette tendance. Ainsi, entre juillet 2020 et octobre 2020, le pouvoir d'achat immobilier a stagné ou diminué dans les 20 plus grandes villes de France. La baisse la plus importante a été relevée à :
- Angers (- 9 m²) ;
- Le Mans (-6 m²) ;
- Nîmes (-6 m²) ;
- Saint-Étienne (-5 m²) ;
- Le Havre (-4 m²).
La ville de Nîmes a elle une situation particulière. En effet, si entre juillet et octobre 2020 le pouvoir d’acquisition immobilière a diminué de 6 m², ce résultat fait suite à une augmentation du pouvoir d'achat de 8 m² sur 1 année, entre juin 2019 et juin 2020.
Les Nîmois ont donc vu leur pouvoir d'achat augmenter de 2 m² entre juin 2019 et octobre 2020.
Dans la majorité des grandes villes françaises, le pouvoir d'achat a diminué ou stagné ces dernières années.
- Marseille : -10 m² entre juin 2019 et juin 2020 et -2 m² entre juillet 2020 et octobre 2020,
- Toulouse : -8 m² entre juin 2019 et juin 2020 et -1 m² entre juillet 2020 et octobre 2020,
- Nantes : -9 m² entre juin 2019 et juin 2020 et -2 m² entre juillet 2020 et octobre 2020,
- Lyon : -6 m² entre juin 2019 et juin 2020 et -2 m² entre juillet 2020 et octobre 2020,
- Paris, ville où le pouvoir d'achat est le plus faible de France du fait des prix immobiliers élevés, l'évolution du pouvoir d’achat a été faible : -1 m² entre juin 2019 et juin 2020 et 0 entre juillet 2020 et octobre 2020.
Une volonté d’investir dans l’immobilier toujours présente
Les Français restent attachés à la valeur refuge de la pierre, et la crise du coronavirus ne semble pas avoir d'impact sur cet attrait pour l'immobilier. Cependant, la crise économique a, et va continuer, d'avoir des conséquences néfastes (baisse d'activité, chômage partiel, fermetures d'entreprises, etc.) sur les revenus des ménages et donc leur capacité d'emprunt. Or, en parallèle, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de janvier 2020 ont entraîné des conditions d’octroi plus strictes en matière d'emprunts immobiliers. Le HCSF a rappelé que les prêts immobiliers devaient respecter certains critères.
- Les mensualités des crédits ne doivent pas être supérieures à 33 % des revenus des emprunteurs.
- Le contrat de prêt ne doit pas durer plus de 25 années.
Face aux conséquences de la crise sanitaire, le HCSF, présidé par Bruno Le Maire, a décidé en décembre 2020 d’assouplir ses règles. Ainsi, la limite de 33 % d’endettement sera en 2021 de 35 % et la période maximum d’emprunt pourra aller jusqu’à 27 ans, sous conditions.
Les banques imposent de plus la nécessité d’un apport (environ 10 % du prix d'achat) pour pouvoir accéder à un crédit immobilier. Les ménages ont donc tout intérêt à épargner pour se constituer un apport, qui doit être d'autant plus important que les prix sur le marché immobilier sont élevés. Or, selon les données de la Banque de France, l'épargne des Français présente sur les livrets d'épargne a augmenté de 9,1 % en octobre 2020 sur une période d'1 an. Sans apport et sans crédit, l’immobilier français pourrait devenir particulièrement difficile d'accès voire inaccessible pour certains ménages.
