Le coronavirus plonge la France, et plus largement l’Europe, dans une crise sanitaire et économique unique. Pour en limiter les effets et préserver les finances des Français, le gouvernement a pris un certain nombre de mesures économiques, sociales, et écologiques. Regroupées dans le plan de relance et le projet loi de finances 2021 (ou PLF 2021), plusieurs annonces concernent l’immobilier. Qu’il s’agisse de rénovation, d’impôt ou d’accession, le confinement a prouvé que le logement est au cœur des préoccupations des ménages. Propriétaires, locataires, le blog Ooinvestir vous dit tout des impacts qu’auront pour vous la loi de finances 2021 et le plan de relance.
Loi de finances 2021 et plan de relance : un contexte sanitaire compliqué
Alors que Bercy prévoit une baisse de croissance de près de 10 %, le gouvernement sort le grand jeu pour relancer une économie malmenée par la crise sanitaire. Avec la fermeture administrative de milliers d’entreprises et de commerces pendant les périodes de confinement, ce sont des millions de travailleurs qui ont vu leurs revenus baisser suite à la mise en place chômage partiel. Comment préserver l’économie d’un pays tout en limitant la propagation d’un virus encore méconnu et qui semble circuler très activement ? Face à la Covid-19, les dépenses sociales ont explosé, principalement dans le but de limiter les impacts économiques de la crise tout en assurant une campagne de dépistage et de protection des citoyens.
C’est dans ce contexte difficile qu’est proposé le projet de loi de Finances (PLF) 2021. Ce dernier réaffirme la volonté du gouvernement de diminuer durablement les impôts pesant sur les ménages, en poursuivant la suppression progressive de la taxe d’habitation, et d’alléger les charges pesant sur les entreprises.
Le PLF est associé à un plan de relance d’un montant de 100 milliards d’euros présenté le 3 septembre 2020 à l’Assemblée Nationale et au Sénat. Ce plan détaille les dépenses exceptionnelles engagées au moins jusqu’à la fin de l’année 2022 pour soutenir l’économie, dont une partie concerne l’immobilier et l’investissement locatif.
Disposition Pinel, impôts fonciers, rénovation énergétique, aide aux ménages les plus modestes, location meublée, l’immobilier fait aussi partie des grands axes du projet de loi et du plan de relance associé.
Un bel avenir pour l’immobilier neuf et la rénovation énergétique
Au milieu de cette crise sanitaire et économique, quelle place pour l’investissement immobilier et l’achat de logement ? L’objectif du gouvernement reste le même : rénover le parc immobilier locatif à moindre coût, proposer des logements de qualité et inciter les Français à investir. Ainsi, le budget de la loi de finances 2021 continue d’encourager l’investissement. Pour ce faire, il conserve le dispositif Pinel ainsi que le prêt à taux zéro, et augmente le montant alloué à la rénovation énergétique.
Un marché immobilier neuf préservé
Le projet de loi de finances 2021 réserve un budget en hausse de 0,4 % pour l’immobilier, dont une partie est dédiée aux logements neufs. En effet, le gouvernement entend s’appuyer sur les Français pour investir dans l’immobilier locatif. Ainsi, le dispositif phare de l’investissement locatif neuf, la loi Pinel, est prolongé tel quel jusqu’au 31 décembre 2022. Il devrait être par la suite aménagé pour les années 2023 et 2024. Le PTZ (prêt à taux zéro) quant à lui est garanti jusqu’au 31 décembre 2021.
Si les mesures précises ne sont pas encore connues et les amendements toujours en cours de discussion avec les différents acteurs du logement, les investisseurs souhaitant profiter de la loi Pinel, les primo-accédants éligibles au PTZ (et tous les aspirants propriétaires) sont assurés de trouver des mesures d’incitation fiscale et d’accession à la propriété dans la loi de finances 2021.
À partir du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé uniquement aux logements collectifs, vous ne pourrez plus en bénéficier pour l’acquisition d’une maison.
La rénovation énergétique
Le budget prévisionnel du projet de loi de finances 2021 fait également la part belle à la rénovation énergétique. Ainsi, il ajoute 2 milliards d’euros à l’enveloppe déjà prévue par la loi.
Deux points intéressent particulièrement les propriétaires :
- le dispositif MaPrimeRénov’ ;
- la création d’un crédit d’impôt pour l’installation de borne de recharge de véhicule électrique sur les places de stationnement résidentiel.
Ce dernier s’élèvera à 75 % des dépenses éligibles, dans la limite de 300 € par système.
Du côté de la rénovation énergétique, MaPrimeRénov’, lancée en 2020 pour remplacer le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), poursuit sa mission. 2021 voit donc un élargissement du dispositif aux 2 dernières tranches de revenus, aux copropriétés et aux bailleurs. Tous les ménages ont ainsi accès à cette prime fiscale, y compris les plus aisés. Afin de lutter contre les «passoires thermiques» et d’encourager les rénovations globales, MaPrimeRénov’ permet de financer entre 40 % et 90 % des travaux engagés. Le taux de prise en charge dépend des revenus du ménage, et la somme est versée dès l’année de réalisation des travaux, et non plus l’année suivante après la déclaration d’impôt sur le revenu.
Cette extension du dispositif est intéressante pour les propriétaires d’un logement loué. Il leur permet de bénéficier d’une aide pour mettre aux normes et moderniser leur investissement immobilier. Un coup de pouce qui permet d’alléger leurs finances.
Le projet de loi permet aux ménages qui ont engagé des travaux en 2018 mais qui ne les payent qu’en 2020, 2021 ou 2020 de bénéficier du CITE de manière transitoire.
Une aide au logement pertinente
Un des points forts du projet de loi concerne les locataires. En effet, le dispositif d’aide au logement évolue et aligne son fonctionnement sur celui du prélèvement à la source. À partir du 1er janvier 2021, le montant de l’allocation tiendra compte de la situation en temps réel du bénéficiaire et non plus de sa déclaration d’impôt sur le revenu N-2. Cette réforme permet à l’allocation logement d’être versée de manière plus juste et plus réactive, notamment lors d’une baisse de revenus. Ainsi, vous pourrez actualiser votre situation chaque trimestre, comme pour le taux du prélèvement à la source.
Il s’agit également d’une manière d’encourager l’investissement locatif et de garantir l'accès à un logement décent, le versement du loyer étant ainsi facilité pour les ménages les plus modestes.
Un abattement exceptionnel sur la plus-value
Le projet de loi de finances prévoit également un amendement sur les plus-values. En effet, afin de fluidifier les marchés immobiliers les plus tendus, le gouvernement entend étendre l’abattement exceptionnel déjà appliqué dans les grandes villes (zone A et Abis), aux communes situées en zones B1 et B2.
De fait, en cédant votre bien à un promoteur qui s’engage à construire des logements neufs dans les 4 ans suivant la cession, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 70 % sur la plus-value restante Cet abattement grimpe même à 85 % si le promoteur s’engage à réaliser des logements majoritairement sociaux et/ou intermédiaires.
Exemple
Vous possédez un bien en zone B1 depuis 10 ans, acquis 100 000 €, que vous revendez 200 000 € à un promoteur immobilier qui souhaite construire des logements neufs. En temps normal, le montant de la plus-value aurait été calculé comme suit :
- calcul de l’abattement pour durée de détention : 100 000 x 30 % = 30 000 €
- plus-value restante : 70 000 €
- impôt sur le revenu : 70 000 x 19 % = 13 300
- prélèvement sociaux : 70 000 x 17,2 % = 12 040
Soit une plus-value totale à payer de 25 340 €.
Grâce au projet de loi de finances, vous bénéficiez d’un abattement supplémentaire de 70 % sur la plus-value restante. Ainsi, elle n’est plus calculée sur 70 000 € mais sur seulement 21 000 € (70 000 - 70 %). De fait, vous ne paierez que 7 602 € calculés comme suit :
21 000 x 19 % = 3 990 21 000 x 17,2 % = 3 612
Nul doute que cette mesure encouragera de nombreux propriétaires à se séparer de biens parfois vieillissants, mais dont le taux d’imposition de la plus-value restait un frein à la vente.
Une réglementation sur les location meublée clarifiée
Pas de grandes révolutions fiscales pour la location meublée, mais 2 points qui méritent votre attention.
Dans un premier temps, la loi apporte des précisions sur les cotisations sociales. En effet, en location meublée, vos loyers peuvent être soumis soit aux prélèvements sociaux, soit aux cotisations sociales. Le projet de loi de finances supprime le critère d’inscription au RCS (registre des commerces et des sociétés) pour l’affiliation aux cotisations sociales. Ainsi, vous serez soumis à ces dernières seulement si vous êtes loueur de meublé professionnel (LMP).
Dans un second temps, le projet de loi annonce la suppression de la majoration des bénéfices pour les bailleurs non-adhérents à une OGA (organisme de gestion agréé). De fait, depuis 2006, si vous n’adhérez pas à une OGA, vous êtes imposé à hauteur de 125 % et non 100 % de vos bénéfices imposables. Cette pénalité de 25 points disparaîtra progressivement jusqu’en 2023, année de sa disparition totale.
