Investir dans un appartement déjà loué

Acheter un logement avec des locataires déjà installés dans l’appartement ? Sur le marché de l’investissement immobilier locatif, cette formule séduit de nombreux particuliers. Elle présente en effet de nombreux avantages, comme une décote sur le prix d’achat et des loyers perçus dès la vente conclue. Cependant, certaines contraintes sont aussi à prendre en compte…

Le blog Ooinvestir fait le point sur les conditions et les règles à connaître avant de se lancer dans l’achat d’un appartement déjà occupé par des locataires.

Investir dans un logement occupé : des avantages indéniables

Le prix d’achat abaissé et l’absence de gestion locative immédiate font partie des 1^ers avantages mis en avant par les investisseurs qui souhaitent se tourner vers un logement déjà occupé.

Un prix d’achat inférieur

Acquérir un appartement déjà loué, c’est d’abord s’engager à reprendre le bail en cours auprès de votre vendeur.

En tant que nouveau propriétaire et nouveau bailleur, vous devrez respecter chacun de ses termes et vous ne pourrez pas donner le congé à votre locataire comme bon vous semble. Cette règle entraîne mécaniquement une baisse du prix d’achat comparé aux biens similaires en vente. La décote, c’est-à-dire la baisse de prix du bien comparé à sa valeur sur le marché immobilier, peut ainsi varier de 10 à 30 % ! Plusieurs facteurs influent sur le montant de cette décote.

• La superficie du bien : les petites surfaces, comme un studio, très prisées des investisseurs, subissent une décote moindre qu’un grand appartement.
• La durée du bail en cours : s’il arrive à échéance à très court terme (6 mois), la décote sera faible. Au contraire, s’il vient d’être reconduit pour 3 ans, la baisse sera plus importante. Dans un bien meublé, où la durée du bail n’est que d’1 an, vous ne pourrez pas espérer une décote très forte.
• Le loyer : plus le montant du loyer fixé par le bail sera inférieur au marché, plus la décote sera réduite.
• Le locataire : un locataire âgé et modeste, protégé par différentes lois qui empêchent de lui donner son congé locatif, ou un locataire qui paye mal ou régulièrement en retard son loyer, entraînera une diminution plus marquée du prix d’achat de l’appartement. 
• La nature du bien : comme pour tout investissement immobilier, la qualité du bien (état général, environnement, luminosité) pourra avoir une influence sur sa valeur d’achat.

Pas de gestion locative… pour commencer

Grâce au contrat de location dont vous devenez le titulaire, vous percevrez immédiatement des revenus locatifs. Il n’y aura aucune carence, aucune période de recherche de locataire ni aucun stress pour conclure rapidement un bail. L’achat d’un logement déjà occupé, c’est l’assurance de toucher de 1^ers loyers sans délai.

Si vous passez par une banque pour financer votre investissement, l’établissement pourra être sensible à cet argument et vous accordez plus facilement votre crédit immobilier : la mensualité du prêt pourra ainsi être totalement ou partiellement compensée par le loyer perçu.

Attention toutefois à bien prendre toutes les précautions nécessaires et ne pas foncer tête baissée vers ce type d’investissement locatif.

Une condition pour investir dans un logement occupé : ne pas augmenter le loyer

Acheter un logement déjà loué répond à un projet d’investissement – voire un projet de vie – très précis. En effet, vous n’aurez pas carte blanche pour profiter de votre logement comme vous l’entendez. Dès le jour de la signature chez le notaire, vous devenez bailleur d’un contrat que vous n’avez pas négocié mais dont vous devrez respecter scrupuleusement chaque condition.

Ainsi, vous ne pourrez pas augmenter subitement le loyer. Les règles en la matière sont fixées par le bail. La seule possibilité qui s’offre à vous, si le contrat le permet, sera l’augmentation annuelle sur la base de l’IRL (indice de référence des loyers).

L’IRL est défini par l’INSEE. Il sert de base à l’ajustement annuel du loyer que vous percevez. Au 1^er trimestre 2021, il s’élevait à 130,69 € contre 130,57 € un an plus tôt, soit une hausse de 0,09 % en 12 mois. Si la date anniversaire de votre bail se situe entre le 1^er janvier et le 31 mars 2021, vous avez le droit de répercuter cette hausse : un loyer de 1 000 euros en 2020 pourra donc passer à 1 009 euros. Cette réévaluation peut s’appliquer tous les ans, tout au long de la durée de vie du contrat de location.

Pour vous éviter des mauvaises surprises, certains points sont à vérifier avant de vous engager. Principale question : le locataire paye-t-il tous ses loyers dans les temps ? Des problèmes réguliers de paiement doivent vous mettre la puce à l’oreille. Pour connaître l’état des paiements, demandez au bailleur vendeur de vous fournir l’historique des quittances.

Le dépôt de garantie est aussi transféré à l’acheteur. Cette somme versée par le locataire au début du bail doit lui être restituée si l’état des lieux est conforme lors de sa sortie du logement. Cette question doit donc être traitée avec le vendeur :

- soit il vous verse une somme équivalente au dépôt de garantie ;

- soit la somme est déduite du prix d’achat de l’appartement.

Autres vérifications à opérer : la nature du bail. Il est essentiel d’en analyser tous les termes et, notion cruciale pour vous, de connaître sa date d’expiration.

La gestion du bien avec votre nouveau locataire

Dans un 1^er temps, vous êtes donc tenu de respecter le bail en cours, dont les conditions restent inchangées.

Aucun nouveau contrat de location

Tous les documents relatifs à la location sont annexés à la promesse de vente. Vous ne devrez donc pas rédiger de nouveau contrat de location : les mêmes conditions s’appliquent. Vous aurez simplement à lui transmettre vos coordonnées :

• soit directement au locataire ;
• soit par l’intermédiaire du notaire.

Si le bien est en gestion locative, par exemple auprès d’une agence immobilière, le professionnel se chargera de ces démarches à votre place.

Les conditions pour donner résilier le bail

En tant que bailleur, il vous faudra appliquer les règles en matière de congé en tenant compte de l’antériorité du contrat. À la fin du bail, vous pouvez demander à votre locataire de quitter les lieux pour l’une de ces 3 raisons :

• revendre le bien.
• Reprendre le bien, pour en faire sa résidence principale ou celle d’un de ses proches (époux, concubin, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant).
• Revendre pour un motif légitime et impérieux, par exemple dans le cas d’un locataire qui provoque des nuisances de voisinage ou ne paye pas son loyer dans les temps.

S’il est bien prévu par la loi, le motif « légitime et impérieux » n’est pas précisément décrit par le législateur. Le locataire en place aura donc la possibilité de contester devant les tribunaux et le propriétaire sera dans l’obligation de justifier du bien-fondé de sa demande.

Dans chaque situation, la règle est la même : le propriétaire doit notifier son souhait de rompre le bail au moins 6 mois avant la fin du contrat soit :

• par lettre recommandé avec accusé de réception ;
• par acte d’huissier ;
• par remise en main propre avec émargement. 

Exemple : 

Pour un bail qui s’achève le 15 novembre, le locataire devra être prévenu au plus tard le 15 mai. Si la notification n’intervient pas dans les délais impartis, la demande ne sera pas valable.

Si vous envisagez de vendre votre appartement actuellement en location, votre locataire sera prioritaire sur l’achat grâce au droit de préemption. Au moment de lui signifier son congé, vous devez lui faire une offre de vente. Il dispose ensuite de 2 mois pour vous donner sa décision et vous dire s’il exerce ou non son droit.

Le cas des locataires protégés

La possibilité de donner congé ne s’applique pas toujours. La situation des locataires protégés constitue une exception. Un locataire est protégé :

• s’il a plus de 65 ans à la date de fin du bail et des ressources annuelles inférieures aux plafonds fixés par la loi (24 116 € pour une personne seule à Paris en Île-de-France) ;
• s’il a moins de 65 ans mais une personne de plus de 65 ans à sa charge et que les ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds (36 042 € pour un foyer de 2 personnes à Paris).

Si le locataire se trouve dans cette situation, le renouvellement du bail est automatique. Seule exception : si le propriétaire lui propose, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

En résumé, acheter un logement déjà occupé par des locataires peut répondre à vos besoins si vous envisagez de le laisser dans l’immédiat en location pour percevoir des revenus complémentaires et financer de cette manière ce crédit immobilier. Si vous envisagez en revanche d’en faire votre résidence principale ou la résidence d’un membre de votre famille, vous devrez vous montrer patient : en tant que bailleur, vous devez respecter des règles strictes avant de donner son congé à un locataire, avec un délai minimum de 6 mois avant le terme du bail.

Dans tous les cas, assurez-bien qu’il réalise sérieusement le paiement de son loyer et, si vous envisagez de récupérer le logement à court terme, qu’il n’est pas considéré comme un « locataire protégé ».