Après des années de gestation, le projet du Grand Paris Express s’apprête enfin à voir le jour. Tout autour de la capitale, des dizaines de gares sont en construction : elles jalonnent les futures lignes de métro qui vont métamorphoser le réseau de transports en Île-de-France. En matière d’immobilier, les conséquences ne se font pas attendre. L’attractivité des quartiers bientôt desservis grimpe en flèche. Avec la possibilité de se déplacer plus facilement depuis ces secteurs, les investisseurs anticipent une forte hausse de la valeur locative à proximité de ces stations.
Ooinvestir vous présente quelques-unes des villes autour de la capitale qui pourraient bien voir leur prix de l’immobilier grimper dans les prochaines années…
Le Grand Paris Express en bref
Entériné en 2010, le projet Grand Paris Express, également surnommé « Super Métro », vise à construire 200 km de voies supplémentaires en Île-de-France. La mise en service des 1ers tronçons est programmée en 2022 et s’étalera probablement après 2030, avec néanmoins une accélération prévue avant les Jeux Olympiques de 2024.
Au total, 6 projets pharaoniques sont menés.
Prolongation de 2 lignes
Avec le Grand Paris Express, 2 lignes existantes voient leur trajet s’étendre :
- La ligne 11 relie aujourd’hui Châtelet - Les Halles à Mairie des Lilas. Ce terminus sera repoussé dans un 1er temps à Rosny-Bois-Perrier (6 km et 6 stations) à l’horizon 2022, avec des correspondances avec la future ligne 15 et le RER E. Dans un 2nd temps, la ligne serait prolongée jusqu’à Noisy Champs (4 stations supplémentaires) pour rejoindre la future L 16, mais aucune date de mise en service n’est évoquée.
- La ligne 14, 1re ligne 100 % automatique du réseau parisien traversait initialement Paris dans un axe nord-ouest – sud-est. Après une extension vers le nord à Saint-Ouen, les travaux sont en cours vers le sud jusqu’à l’aéroport d’Orly, avec 8 nouvelles stations. Mise en service prévue avant les JO.
Création de 4 lignes
Titanesque, le chantier du Grand Paris prévoit la mise en service de 4 nouvelles lignes :
- La ligne 15, circulaire, fera le tour de la petite banlieue parisienne, pour faciliter les déplacements banlieue – banlieue sans passer par la capitale.
Elle traversera au total 4 départements sur 75 km avec 36 arrêts et sera mise en service progressivement.
- La ligne 16, entre Saint-Denis-Pleyel et Noisy-Champs, aura des terminus similaires à la ligne 15 mais décrira une courbe beaucoup plus large pour desservir des villes plus éloignées de Seine-Saint-Denis, à la limite de la Seine-et-Marne.
Les 10 gares seront mises en service progressivement.
- La ligne 17 reliera Saint-Denis – Pleyel à Le Mesnil-Amelot en passant par l’aéroport Charles de Gaulle.
Au total, 26 km et 8 stations, avec une mise en service par tronçon.
- La ligne 18, dans le sud de la capitale, ira de l’aéroport d’Orly à Versailles Chantiers, soit 35 km. Les 10 stations seront ouvertes petit à petit.
Saint-Denis – Pleyel, un nœud de réseau
Cette gare est considérée comme la colonne vertébrale du Grand Paris Express. Aujourd’hui, elle accueille la L 14 et la ligne D du RER, mais elle sera demain le terminus des futures lignes :
- 15 : ligne circulaire dont la gare sera l’un des terminus provisoires ;
- 16 : qui ira jusqu’à Noisy Champs ;
- 17 : qui rejoindra Le Mesnil Amelot via l’aéroport Charles-de-Gaulle (avec le RER B notamment).
Chaque jour, plus de 250 000 personnes devraient transiter par cette gare qui permettra de se rendre dans le centre de Paris ou dans n’importe quelle ville de la petite couronne parisienne en un temps record. C’est dire si les alentours de ce futur « hub » suscitent la convoitise !
Si les lourds travaux actuellement menés impactent la vie des riverains, leur quotidien sera totalement chamboulé dès 2024, date de mise en service estimée. Située à Saint-Denis, une ville où les prix de l’immobilier frôlent les 4 000 €/m2 et augmentent sans cesse : + 8,4 % en 1 an, + 34 % en 5 ans, la structure devrait encore faire grimper les tarifs.
Aux portes de la capitale, de nombreux chantiers de constructions neuves sont en cours, avec pour les investisseurs l’opportunité d’acquérir un appartement éligible à la loi Pinel à Saint-Denis.
Fort d’Aubervilliers, miser sur l’avenir
Actuellement desservi par la ligne 7, ce quartier sera aussi relié à la future ligne circulaire 15 (tronçon nord). Mais il faudra être patient : la mise en service n’est prévue qu’à l’horizon 2030.
Les investisseurs ont en tout cas saisi l’occasion dans ce secteur en plein renouveau urbain. De nombreux programmes immobiliers sont en cours, avec notamment la volonté de créer un écoquartier aux portes de Paris.
Si les prix de l’immobilier affichent aujourd’hui un tarif moyen de 4 240 €/m2, le développement de ces nouvelles infrastructures devrait faire décoller le marché avec d’intéressantes perspectives de plus-value à la revente pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans le locatif.
Mairie de Saint-Ouen, pour un achat rapide
La cote de Saint-Ouen ne cesse de grimper. Les prix dépassent déjà les 6 000 €/m2 dans cette ville de Seine-Saint-Denis proche de la capitale et où la ligne 14 du métro parisien a fait son arrivée fin 2020 et qui était déjà desservie par le RER C. Le prolongement jusqu’à Mairie de Saint-Ouen, nouveau terminus de cette ligne automatique, permet aux riverains de rejoindre bien plus rapidement Paris et offre une alternative à la L 13, réputée pour sa saturation.
Si la ville n’est pas directement concernée par le Grand Paris Express, elle ne se situe qu’à quelques minutes de Saint-Denis et son nœud de transports. De quoi renforcer encore l’attractivité de la ville, augmenter la tension sur le marché de l’immobilier et laisser entrevoir de belles opportunités de plus-values aux investisseurs, notamment grâce à la loi Pinel.
Ooinvestir vous dit pourquoi il est intéressant d’investir en loi Pinel
Champigny-sur-Marne, cap à l’est
Aujourd’hui, Champigny bénéficie d’une gare sur le RER A et d’une autre sur le RER E. Demain, son attractivité va exploser grâce à l’arrivée de la ligne 15 ! Elle entrera progressivement en service, en 3 tronçons distincts, mais avec la ville en terminus de la section sud, qui ira jusqu’au Pont de Sèvres.
Dès 2025, 48 000 passagers quotidiens sont attendus. Et ce n’est qu’un début : en 2030, une fois le projet achevé, il sera possible de faire tout le tour de l’Île-de-France ! Les programmes immobiliers de multiplient pour anticiper la forte hausse de la demande dans cette ville du Val-de-Marne où le prix moyen de l’immobilier atteint 4 000 €/m2.
