Fin 2020, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de revoir les conditions d’accès au crédit immobilier, un an après les avoir sensiblement durcies. Objectif ? Relancer l’investissement et favoriser l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Durée du prêt, taux d’endettement, autorisation de dérogation des banques… Le blog Ooinvestir revient sur ces mesures très attendues par les professionnels de l’immobilier comme par les investisseurs.
Des conditions plus souples pour obtenir un prêt immobilier…
Le gouvernement lâche du lest ! Fin décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), organisme placé sous la tutelle du ministère de l’économie et des finances français, a annoncé ses nouvelles recommandations aux établissements bancaires. Elles concernent les conditions sous lesquelles les banques peuvent accorder un prêt immobilier aux particuliers :
- la durée maximum d’emprunt est portée à 27 années pour un achat en VEFA : vente en l’état futur d’achèvement ;
- le taux d’endettement maximum des souscripteurs passe à 35 % ;
- les banques peuvent accorder des dérogations dans 20 % des dossiers.
Le taux d’endettement correspond au ratio entre les revenus d’un ménage et le total de ses remboursements de ses crédits. Il se calcule de la manière suivante : (remboursement de crédit + dépenses incompressibles comme un loyer ou une pension alimentaire) / revenus x 100.
Ces nouvelles mesures visent à encourager la relance de l’investissement immobilier et aider les ménages à devenir propriétaires de leur logement. Fin 2019, les recommandations du HCSF avait provoqué un séisme dans le monde de l’immobilier : les conditions d’octroi de prêt immobilier se trouvaient alors sensiblement durcies.
La durée maximum d’emprunt était alors fixée à 25 ans et le taux d’endettement des ménages est plafonné à 33 %. Comme les recommandations du HCSF valent autorité, une banque n’était autorisée à s’affranchir de ces règles que dans 15 % des dossiers. Conséquence : une hausse du nombre de dossiers de prêts immobiliers refusés en 2020, qui a bondi de 5 à 17 % en 1 an ! Pour soulager le marché et encourager l’investissement, le HCSF a finalement fait machine arrière un an plus tard. Une évolution qui peut peser lourd dans le budget des investisseurs français !
Exemple :
Marie et Amin gagnent 4 000 € par mois et n’ont aucun crédit en cours. Le couple souhaite acquérir sa résidence principale dans le neuf. Avec un niveau de dettes désormais fixé à 35 %, ils pourront donc souscrire un emprunt avec des mensualités pouvant aller jusqu’à 1 400 €.
Comme le HCSF autorise désormais des crédits immobiliers sur 27 années, ils pourront emprunter jusqu’à 356 000 € à un taux d’intérêt de 1,3 % avec assurance.
Avec l’ancien mécanisme, la mensualité n’aurait pas pu dépasser 1 320 € pour répondre à l’exigence du ratio de 33 % de crédits, sur 25 années, soit un emprunt de 316 000 €.
Grâce à l’assouplissement des conditions de crédit immobilier, le couple dispose donc d’un budget supplémentaire de 40 000 € pour son projet.
dans un contexte d’investissement très particulier…
Fin 2019, au moment de durcir les conditions d’octroi d’un crédit immobilier, les recommandations du HCSF visaient à encadrer davantage les banques et lutter contre le surendettement, situation dans laquelle le ménage est dans l’incapacité de faire face à ses mensualités de crédit. Mais la crise sanitaire a rebattu les cartes.
Entre les difficultés rencontrées par de nombreux secteurs d’activités et l’explosion du nombre de dossiers refusés, l’organisme a revu sa copie, accédant ainsi aux demandes des professionnels de l’immobilier et de la construction.
Augmenter de 2 ans le remboursement dans le neuf permet ainsi aux ménages d’intégrer plus facilement dans leur plan de financement la période de construction du logement, a minima de plusieurs mois.
Cet assouplissement devrait aussi inciter les promoteurs à lancer de nouveaux programmes de construction. Potentiellement refroidis par la difficulté d’accès au crédit des particuliers, certains ont préféré ralentir leurs projets.
Le rétropédalage du HCSF va ainsi permettre d’amorcer la relance de programmes immobiliers et soutenir l’économie française en s’appuyant sur le vieil adage : « quand le bâtiment va, tout va », symbole de l’importance de ce secteur pour l’ensemble du tissu économique.
Cette politique de soutien à l’investissement permet aussi de préserver le marché immobilier et d’éviter une baisse des prix, si la demande venait à diminuer fortement faute de financements bancaires pour les acquéreurs…
Quelles conséquences pour les acheteurs dans l’immobilier ?
Les recommandations formulées par le HCSF concernent en premier lieu les primo-accédants, c’est-à-dire les particuliers qui ne sont actuellement pas propriétaires de leur résidence principale.
Les dérogations plus nombreuses accordées aux banques les touchent en priorité. Pour ceux qui souhaitent acheter dans le neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le relèvement du taux d’endettement et l’allongement la durée d’emprunt peut se traduire en dizaines de milliers d’euros supplémentaires pour leur projet !
Mais les nouvelles règles concernent aussi les particuliers tentés par un investissement locatif, adossé par exemple à un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel. La souplesse accordée devrait leur permettre d’emprunter plus facilement, d’autant que leur mensualité sera au moins en partie couverte par leurs revenus locatifs.
La loi Pinel porte essentiellement sur les logements neufs. Les investisseurs qui souhaitent utiliser ce dispositif bénéficieront donc des 2 années supplémentaires autorisées pour un emprunt immobilier.
En revanche, les banques devraient rester inflexibles sur la question de l’apport exigé. Primo-accédant ou investisseur, elles ne proposent quasiment plus de financement intégral de projet. Elles réclament aux acheteurs de s’acquitter – a minima – des frais de mutation, également appelés frais de notaire et équivalents à 7 à 8 % du prix d’achat du bien dans l’ancien.
Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits : 2 à 3 % du prix d’achat du logement.
Vous devez donc vous assurer de détenir un apport suffisant pour financer votre projet, mais aussi de conserver un peu d’épargne pour faire face à des dépenses imprévues, un aspect scruté par les banques dans un contexte de crise sanitaire.
