A bis, A ou B1 : le zonage de la loi Pinel a un impact considérable sur le dispositif de défiscalisation immobilière. Chaque zone applique des plafonds de loyers et de revenus des locataires différents, en fonction de la tension constatée sur le marché. Avec des conséquences importantes sur votre projet d’investissement immobilier… Ooinvestir vous accompagne pour découvrir les différentes zones de la loi Pinel et faire le bon choix.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif qui octroie une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un logement neuf (ou ancien rénové) dédié à la mise en location.
Ce dispositif lancé en 2014 vise à stimuler l’offre de logement dans les territoires où la demande est la plus forte en France. Les villes ciblées sont qualifiées de tendues sur le marché immobilier : l’offre ne suffit pas à répondre à la demande.
La défiscalisation dont peuvent profiter les investisseurs dépend de la durée de l’engagement locatif. Depuis le 1erjanvier 2023, l’acquisition d’un bien neuf apporte à l’acquéreur une réduction d’impôt équivalente à :
- 10,5 % prix d’acquisition du bien pour un engagement locatif d’une durée de 6 ans ;
- 15 % pour 9 ans ;
- 17,5 % pour 12 ans.
En 2024, ces taux seront revus à la baisse avec :
- 9 % pour un engagement locatif d’une durée de 6 ans ;
- 12 % pour 9 ans ;
- 14 % pour 12 ans.
Dans le cadre d’un engagement de location de 9 années pour l’achat d’un bien de 250 000 €, éligible au dispositif Pinel, vous obtiendriez une baisse d’imposition totale de 37 500 € (250 000 x 15 %, soit 4 166 € par an).
Depuis 2023, le Pinel + , ou Pinel Plus, propose des taux de défiscalisation plus élevés, identiques à ceux du Pinel classique lors de sa mise en vigueur initiale :
- 12 % pour un engagement locatif d’une durée de 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Quels sont les critères d’éligibilité à la loi Pinel ?
Pour bénéficier du dispositif Pinel, les logements doivent répondre à plusieurs conditions.
Ainsi, le dispositif Pinel s’applique dans la limite d’un investissement immobilier de 300 000 € et d’un prix d’achat de 5 500 €/m². Par ailleurs, le bien doit être conforme à la réglementation environnementale RE2020.
Par ailleurs, le bien doit se situer dans une zone qualifiée de tendue pour bénéficier du dispositif. Seules les zones Abis, A et B1 sont éligibles.
Enfin, un plafonnement de revenus des locataires et un montant maximum de loyer s’appliquent, en fonction de la zone.
Le cas du Pinel +
Pour profiter du taux plus avantageux du Pinel+, d’autres critères s’appliquent, notamment en lien avec l’impact environnemental du bien.
Les logements doivent ainsi respecter des critères et normes de performances environnementales plus stricts. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) figure au cœur de cette nouvelle politique environnementale. Les logements neufs devront :
- pour ceux acquis courant 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 : respecter le label environnemental E+C- et répondre à un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A ;
- pour ceux acquis en 2023 ou 2024, mais nécessitant des travaux de réhabilitation : atteindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe B ;
- pour ceux acquis en 2024 : atteindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A.
De nouvelles conditions s’appliquent également pour le confort des locataires et varient selon la typologie de l’appartement :
- une surface minimale habitable est exigée selon le nombre de pièce du bien : de 28 m² pour un T1 à 96 m² pour un T5.
- un espace extérieur privatif allant de 3 m² pour un T1 à 9 m² pour un T5.
Des critères qui peuvent varier selon le zonage
Le dispositif Pinel s’appuie en grande partie sur un zonage. Ce découpage du territoire définit les villes éligibles à la loi Pinel.
Pour chaque zone, sont définis :
- les revenus limites que peuvent percevoir les futurs locataires ;
- le montant maximal du loyer que peut fixer l’investisseur.
Ainsi, le loyer ne peut pas excéder :
- 17,62 €/m2 en A bis ;
- 13,09 €/m2 en A ;
- 10,55 €/m2 en B1.
La loi Pinel vise à faciliter l’accès à des logements neufs et de qualité aux populations les plus modestes. C’est pourquoi le propriétaire doit sélectionner des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds prévus par la loi :
|
Composition du foyer fiscal du locataire |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
|---|---|---|---|
|
Une personne |
38 377 € |
38 377 € |
31 280 € |
|
Un couple |
57 357 € |
57 357 € |
41 772 € |
|
Une personne ou couple avec 1 personne à charge |
75 188 € |
68 946 € |
50 233 € |
|
Une personne ou couple avec 2 personnes à charge |
89 769 € |
82 586 € |
60 643 € |
|
Une personne ou couple avec 3 personnes à charge |
106 807 € |
97 766 € |
71 340 € |
|
Une personne ou couple avec 4 personnes à charge |
120 186 € |
110 017 € |
80 399 € |
|
Majoration par personne supplémentaire à charge |
+ 13 390 € |
+ 12 258 € |
+ 8 969 € |
Quel est le zonage de la loi Pinel ?
Vous l’aurez compris, le zonage, établi par l’État, tient une place essentielle dans la mise en location d’un bien Pinel.
Au-delà de la loi Pinel, ce même zonage sert aussi à fixer :
- le revenu maximum pour prétendre à un logement social ;
- le revenu maximum pour avoir droit au prêt à taux zéro ou au prêt d’accession sociale ;
- le droit à une déduction fiscale sur les revenus fonciers pour le bailleur, ainsi que le revenu maximum du futur locataire, dans le cadre d’un logement conventionné avec Anah (Agence nationale de l’habitat).
Les différentes zones se basent sur la demande, les prix constatés et la taille des villes pour les répartir selon l’importance de la tension immobilière.
- Zone A bis
La situation immobilière y est la plus épineuse avec une demande toujours de plus en plus forte…
La zone A bis comprend Paris et certaines villes de la région Île-de-France. 78 communes sont concernées dans les départements des Hauts de Seine, du Val de Marne, du Val d’Oise, des Yvelines et de Seine-Saint-Denis.
- Zone A
La zone A englobe toutes les plus grandes villes du territoire et le reste de la région francilienne où la demande immobilière se révèle également extrêmement forte. Par exemple, sont concernées : Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier, Toulon, Lyon ou encore Lille…
- Zone B1
Cette zone prend en compte les grandes agglomérations de l’hexagone qui dépassent le seuil des 250 000 habitants. Des villes comme Strasbourg, Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse ou encore Grenoble sont concernées.
Le zonage n’est pas figé ! Il est régulièrement ajusté en fonction des évolutions que connaît l’immobilier local : par exemple, des communes aujourd’hui en zone A pourraient intégrer la zone A bis ou la zone B1 dans les années à venir.
Quels sont les avantages de la loi Pinel ?
L’investissement en loi Pinel apporte de nombreux avantages pour ses bénéficiaires, notamment sur le cadre fiscal :
- profiter d’une réduction d’impôt : avec le dispositif Pinel, les investisseurs peuvent actuellement miser sur un montant maximum de 52 500 € (17,5 % x 300 000 €) sur 12 ans. Pour le Pinel +, ce montant maximum s’élève à 63 000 € (21 % x 300 000 €) sur 12 ans ;
- se constituer un patrimoine : les Français apprécient l’investissement dans la pierre pour se constituer un patrimoine. Après la durée minimum de location exigée par le Pinel, l’investisseur peut soit garder le bien pour consolider son patrimoine, soit le revendre avec une potentielle plus-value dans un secteur demandé ;
- préparer sa retraite : le dispositif Pinel permet au propriétaire de percevoir un revenu complémentaire à sa retraite ;
- protéger ses proches : la loi Pinel donne la possibilité, sous conditions, de louer le bien à ses proches. L’investisseur pourra également transmettre son bien à ses héritiers.
- L’investissement avec le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du bien, en échange de sa mise à la location.
- Pour accéder au Pinel, des conditions de localisation, de revenu et de loyer s’appliquent notamment.
- Le plafond de revenu des locataires et le montant maximal du loyer dépendent de la zone où se situe le bien.
- Le zonage traduit la tension entre l’offre et la demande de logement au sein d’une commune.
