Investir dans une résidence de services (type résidence pour seniors ou étudiants), percevoir des loyers garantis et bénéficier d’une réduction d’impôts : c’est la promesse de la loi Censi-Bouvard qui prendra fin le 31 décembre 2021. Il vous reste encore quelques mois pour vous lancer dans l’immobilier locatif en France avec ce dispositif de défiscalisation aux nombreux avantages et quelques opportunités sont à saisir ! Le blog Ooinvestir fait le point sur ce dispositif, ses conditions et ses atouts pour les investisseurs.
2021 : l’année de la fin du dispositif Censi-Bouvard
Entré en vigueur en 2009, le dispositif devait s’achever au 31 décembre 2018. Mais cette même année, l’Assemblée Nationale a pris la décision de le prolonger pour 3 années supplémentaires, jusqu’au 31 décembre 2021. Sauf nouveau prolongement de dernière minute, cette loi de défiscalisation prendra donc fin dans quelques mois en France.
L’investissement immobilier avec le dispositif Censi-Bouvard n’est possible que dans des résidences de services, comme par exemple une résidence pour étudiants ou une résidence pour personnes âgées. Pour être considérée comme telle, la résidence doit proposer des services bien précis, comme par exemple l’accueil, la restauration, la blanchisserie… La liste précise est définie par la loi.
Le Censi-Bouvard n’est possible que si toute la gestion du bien est assurée par un exploitant agréé, qui s’occupera donc de tout le quotidien de la résidence :
- organisation des services ;
- maintenance des lieux ;
- recherche des nouveaux locataires ;
- perception des loyers, etc.
Un bail commercial doit formaliser la relation entre l’investisseur et l’exploitant. Grâce à ce contrat, les loyers sont garantis pendant 9 ans, soit pendant toute la durée du dispositif.
Tous les 3 ans, le bail commercial peut être renégocié par l’exploitant, avec des loyers à la hausse ou à la baisse en fonction par exemple de l’attractivité de la résidence. Il est donc nécessaire de choisir un emplacement recherché et un gestionnaire de qualité.
Le bien immobilier que vous achetez doit aussi répondre à certains critères. Seules 3 options sont ouvertes :
- l’achat d’un logement neuf ;
- l’achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- l’achat d’un logement achevé depuis au moins 15 ans, mais entièrement rénové ou réhabilité.
Tout savoir sur les critères d’achat en loi Censi-Bouvard
Vous devez ensuite vous engager à mettre le bien en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison ou son acquisition, et à le laisser sur le marché locatif pendant au moins 9 ans.
Avec le dispositif Censi-Bouvard, il n’est pas possible de loger un proche dans l’appartement puisque le professionnel agréé assure seul la sélection des locataires.
Dernier impératif : le logement doit être meublé, selon les critères définis par l’administration fiscale. Dans l’esprit, avec une location meublée, le locataire ne doit avoir qu’à poser ses valises dans un appartement « prêt à vivre ».
Cette dernière condition rappelle que le Censi-Bouvard est une particularité du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), ce qui vous apporte un 1er avantage fiscal.
Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard
Investir en Censi-Bouvard revient à investir sous le statut LMNP . Vos revenus locatifs bénéficient donc d’une fiscalité avantageuse à condition :
- qu’ils ne soient pas supérieurs à 23 000 € par année ;
- ou qu’ils représentent plus de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
Ooinvestir vous dit tout du cumul LMNP/Censi-Bouvard
Vous remplissez ces conditions ? Vos revenus locatifs seront catégorisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pourrez ainsi opter pour le régime d’imposition de votre choix :
- le régime micro BIC, pour profiter d’un abattement automatique de 50 % sur vos loyers ;
- le régime réel, pour déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunts, travaux, charges de copropriété, assurance, achat de meubles…).
Effectuez une simulation de vos différentes charges pour déterminer quel régime sera le plus avantageux dans votre situation.
Seule différence entre le LMNP et le Censi-Bouvard : vous ne pourrez pas appliquer l’amortissement de votre bien dans vos charges pendant 9 années. Notion comptable, l’amortissement permet de déduire de ses revenus la dépréciation d’actifs de votre investissement. La raison de cette exclusion ? Vous profitez déjà d’un autre avantage fiscal pendant les 9 ans du dispositif Censi-Bouvard.
Cet avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat du logement. La réduction s’applique avec un plafond de prix d’achat de 300 000 euros. Elle peut donc atteindre 33 000 euros (300 000 x 11 %) sur 9 ans, soit 3 666 euros d’impôts en moins chaque année !
En revanche, si le montant de votre investissement dépasse ce plafond, la réduction sera calculée sur la base de 300 000 euros.
Vous faites l’acquisition d’un bien éligible au Censi-Bouvard situé dans une résidence de services pour un montant de 200 000 € HT. Si vous respectez les différentes conditions, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 200 000 x 11 % soit 22 000 € sur 9 ans, c’est-à-dire 2 444 € par an pendant 9 ans, soit plus de 200 € par mois.
Et les avantages fiscaux ne s’arrêtent pas là. Avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez aussi bénéficier du remboursement, par l’administration fiscale, du montant de la TVA payée sur le bien.
Vous achetez en résidence de services un bien neuf pour un montant de 200 000 € HT, soit 240 000 € TTC, avec donc 40 000 € de TVA. Si votre logement respecte les conditions de la loi Censi-Bouvard, vous pourrez demander à l’administration fiscale le remboursement des 40 000 € de TVA dès la signature définitive de l’acte de vente.
Attention : l’administration fiscale se base sur un investissement de 20 ans au moins. Si vous décidez de revendre votre bien moins de 20 ans après son acquisition, vous devrez rembourser la TVA perçue au prorata du temps de détention. Si vous le conservez 10 ans, vous devrez donc restituer la moitié de la TVA perçue.
Ces démarches complexes nécessitent souvent l’accompagnement par un professionnel pour vous orienter au mieux dans votre stratégie d’investissement sur plusieurs années et optimiser vos finances et votre impôt.
Après 9 ans, l’engagement de location et le dispositif Censi-Bouvard prennent fin. Vous aurez 2 options :
- Signer un nouveau bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Vous pourrez alors continuer à profiter du statut fiscal LMNP, ainsi que de l’amortissement de votre investissement, possible uniquement une fois l’avantage Censi-Bouvard achevé (ou, au cours de la période d’engagement, pour les sommes qui dépassent 300 000 euros HT investis) ;
- Revendre le bien, par exemple pour réaliser un nouvel investissement. En général, le risque de perte de valeur sur ces logements est très faible en raison de la forte demande locative sur ce type de résidence. Vous aurez ainsi réalisé une importante défiscalisation, tout en vous constituant un patrimoine financé par vos revenus locatifs.
Avec ces différents avantages fiscaux, le Censi-Bouvard vous permet donc de vous constituer un patrimoine immobilier financé par les économies d’impôts et par les loyers générés.
Les conseils Ooinvestir pour investir dans les résidences de services en France
Si la crise du coronavirus a lourdement frappé les résidences de tourisme – auparavant éligibles au dispositif Censi-Bouvard, les autres résidences concernées par la loi bénéficient toujours d’une demande forte en France, comme les résidences pour personnes âgées ou les résidences étudiantes.
Dans les 2 cas, il s’agit de placements d’avenir, à condition de rester vigilant. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le Censi-Bouvard n’impose aucune contrainte en termes de localisation.
En loi Pinel, toutes les villes de France ne sont pas éligibles au dispositif et le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, ce qui n’est pas le cas avec le Censi-Bouvard, plus souple sur ces questions.
Pour faire votre choix, consultez notre comparatif des dispositifs Pinel/Censi-Bouvard
Cependant, l’emplacement joue un rôle clef dans la réussite de votre investissement. Pour maximiser vos chances de valoriser votre patrimoine avec des logements de qualité, misez par exemple sur des résidences étudiantes situées à proximité de campus ou dans des villes étudiantes. Autre possibilité : choisissez des résidences pour seniors en plein centre-ville, à proximité de toutes les commodités.
Assurez-vous aussi de choisir un exploitant sérieux. C’est l’une des autres clefs d’un investissement couronné de succès. L’exploitant aura la main sur tout le quotidien de la résidence, et donc sur votre logement. Il sera chargé de l’entretien, des travaux, de la collecte des loyers ou encore du choix des locataires.
Le principal risque pour les investisseurs ? Celui de la défaillance de l’exploitant, en cas de faillite par exemple. Vérifiez sa solidité financière, en vous renseignant sur ses statuts et en contrôlant qu’il n’existe aucune procédure judiciaire engagée à son encontre, ainsi que la manière dont il gère d’autres résidences de ce type.
S’agit-il d’un acteur solidement établi, d’une société appartenant à un grand groupe, d’un nouveau venu sur le marché ? La différence peut se jouer aussi au niveau des services proposés. Se limitent-ils aux seuls services obligatoires pour être considéré comme une résidence éligible ? Ou l’exploitant va-t-il plus loin, en proposant par exemple le wifi gratuit dans une résidence étudiante ou un salon de coiffure dans une résidence personne âgée ? Tous ces éléments contribueront à valoriser votre investissement locatif !
