Dans quels quartiers investir en loi Pinel à Grenoble ?

C’est au croisement entre Lyon et les Alpes que se trouve la préfecture de l’Isère : Grenoble. Considérée comme l’une des villes les plus attractives de la région Auvergne-Rhône-Alpes, elle est réputée pour son engagement écologique, son avancée dans le milieu des technologies et ses grandes écoles universitaires. La capitale alpine fait d’ailleurs partie des villes à fort potentiel immobilier. Éligible à la loi Pinel, Grenoble se situe en zone B1 et propose à ce titre plusieurs programmes neufs. 

Mais où investir ? Entre la Capuche, la Bajatière et l’Île Verte, Ooinvestir vous aide à trouver le meilleur quartier pour votre investissement locatif. 

Le quartier de la Capuche : parfait pour les familles

Ancienne cité ouvrière construite dans les années 1920, le quartier de la Capuche s’est rapidement urbanisé au milieu du siècle dernier. Aujourd’hui, ce petit secteur aux allures de faubourg séparé de l’hyper-centre par les Grands Boulevards bénéficie d’un emplacement stratégique. 

Le quartier convient particulièrement aux familles et jeunes actifs en quête d’un cadre de vie calme mais à proximité de l’hyper-centre, facilement accessible. En effet, avec plusieurs arrêts de bus et de tramway, le maillage de transports en commun au sein de la Capuche en fait un quartier très bien desservi. 

La Capuche se compose aussi de nombreux groupes scolaires (de l’école primaire au lycée), un avantage pour les familles qui souhaitent scolariser leurs enfants à proximité de leur résidence principale. L’INSPÉ (école supérieure du professorat et de l’éducation) se situe également dans ce secteur, de quoi attirer les étudiants. 

Le dispositif Pinel vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction se calcule en fonction de l’engagement locatif : 

- 12% pour 6 ans ;

- 18 % pour 9 ans ; 

- 21 % pour 12 ans. 

Alimentation générale, boucheries, boulangeries, coiffeurs, etc. de nombreux commerces de proximité sont disponibles dans ce quartier. 

Côté espaces verts, les résidents disposent de 2 parcs pour se balader en famille ou faire du sport : le parc Georges Pompidou et son plan d’eau, le parc Flaubert et le parc de l’Alliance. Ce quartier de la ville attirera ainsi des familles et les jeunes actifs. Leur logement idéal ? Un appartement de 2 ou 3 pièces minimum. 

Autre indicateur de bonne santé : ses projets d’aménagement. Avec 1 400 logements prévus d’ici 2024 et 5000 m² d’équipements dont une école en structure bois, le projet Flaubert va moderniser le quartier de la Capuche. La construction de logements BBC va allier souci de performance énergétique et confort de vie pour les futurs habitants du quartier. Un projet immobilier neuf à suivre de très près pour votre logement acheté en dispositif Pinel. 

Un logement BBC (bâtiment basse consommation) est un logement qui répond aux critères de la norme RT 2012 (et RE 2020 à compter du 1er juillet 2021), indispensable pour être éligible à la loi Pinel.

Tous ces avantages donnent à la Capuche une image de quartier hétéroclite et agréable à vivre. Sur le marché immobilier, le prix au m² est accessible : 2 125 €/m² sur la rue Stalingrad, une des rues principales du quartier. Un prix inférieur à la moyenne de la ville : 2 571 €/m².

Le quartier de la Bajatière : idéal pour une location étudiante

Le quartier de la Bajatière se trouve au sud de la ville et à l’est de Capuche. Ce quartier s’est considérablement développé lors des Jeux olympiques de 1966. Aujourd’hui, il est particulièrement prisé des étudiants comme des familles qui y trouvent un cadre de vie chaleureux et familial. 

Pourquoi les étudiants sont-ils attirés par cette zone ?  Car le secteur accueille Polytechnique et l’université de Grenoble Alpes. Cette proximité avec les infrastructures scolaires, en complément de celles de l’hyper-centre de Grenoble, en fait un secteur très attractif. Un atout de taille sachant que la population grenobloise se compose à 12 % d’étudiants. 

Du côté des familles, l’avantage réside dans la facilité à trouver une école proche de leur logement. L’accès aux espaces verts constitue un autre point positif pour les locataires. Au sud, les différents parcs (Emile Romanet, Soulage, Bajatière et Condé) offrent de belles balades et de beaux parcs pour les enfants. Au nord, le parc Paul Mistral et ses 21 hectares apportent un écrin de verdure propice aux balades en famille. 

Pour votre investissement Pinel dans ce quartier, orientez-vous vers un appartement de petite surface (afin de viser les étudiants) ou bien un appartement de plus grande surface (3 pièces ou plus) pour atteindre une cible familiale. Avec un tarif moyen de 2 180 €/m², La Bajatière reste dans les mêmes prix que Capuche. 

Bonne nouvelle pour votre investissement immobilier, de nombreux appartements neufs BBC et éligibles à la loi Pinel sont en cours de construction :

• des dizaines d’appartements  dans la résidence Le Gaia, proche des écoles (livraison au 4 trimestre 2022) ;
• quelques appartements dans la résidence Le Victory.

Le PTZ (prêt à taux zéro) n’est pas compatible avec la loi Pinel. Pour financer votre investissement immobilier, bénéficiez plutôt des avantages fiscaux que procure le dispositif.  

L'Île verte : pour se constituer un patrimoine

Nichée au nord-est de l’hyper-centre et suivant le cours de l’Isère jusqu’au parc des Berges, le quartier de l’Île Verte tient sa réputation de son calme et de sa verdure. 

Ce quartier résidentiel séduit d’abord parce qu’il est atypique. Entre maisons individuelles anciennes et habitations modernes, l’Île Verte reflète le développement de Grenoble au fil des décennies. Avec ses quais et sa multitude de commerces, ce quartier résidentiel offre une ambiance de village au sein même de Grenoble.

Les maisons ne font plus partie du dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021. Seuls les appartements restent éligibles. 

Autre atout : les familles recherchent des biens dans ce quartier car elles y trouvent des écoles, une vie associative dynamique et de nombreux espaces verts pour leurs enfants. Le quartier est également tout proche du Centre Hospitalier Universitaire de Grenoble.

L’Île Verte abrite de nombreux commerces. Toutefois, l’offre en matière de restaurants est moins développée, ces activités étant plutôt concentrées dans l’hyper-centre de Grenoble, facilement accessible.

Avec un âge médian de 26 ans et 66 % de célibataires, l’Île Verte est un secteur jeune et très demandé. Un indicateur de son attractivité ? Ses prix de l’immobilier : 3 740 €/m², bien supérieurs à la moyenne de la ville. 

Pour votre investissement en loi Pinel, privilégiez l’achat d’un appartement de 2 ou 3 pièces. Il correspondra à plus de la moitié des recherches de location dans le secteur.  

Deux programmes sont éligibles dans cette zone avec :

• quelques logements dans la résidence Villa d’Hestia (livraison prévue au 2^e trimestre 2022) ;
• quelques logements dans la résidence Le Carat (livraison prévue au 3^e trimestre 2022).

Vous voulez investir avec le dispositif Pinel à côté de Grenoble ? Sassenage, Saint-Égrève Claix et le Pont-de-Claix sont aussi des villes situées en zone B1 et proposent différents programmes neufs avec des logements BBC. 

1. Le quartier de la Capuche se compose principalement d’infrastructures scolaires et de commerces, avec de nombreux projets de logements neufs en cours. 
2. Avec Polytechnique et l’université de Grenoble Alpes, la Bajatière est le quartier idéal pour les étudiants mais séduit aussi les familles. Pour votre logement en loi Pinel, optez pour une petite ou une moyenne surface.
3. Résidentiel, très proche de l’hyper-centre, dynamique et jeune, le quartier de l’Île Verte se développe. Visez un appartement d’une surface moyenne, entre 2 et 3 pièces pour y réussir votre investissement Pinel.