Investir en loi Pinel : le cadre de vie unique de Bordeaux

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Réaliser un investissement immobilier est une solution intéressante surtout lorsqu’un dispositif de défiscalisation vient s’ajouter à votre projet. Dotée d’une grande attractivité, la ville de Bordeaux a vu ses prix de l’immobilier grimper, à l’achat comme à la location. La raison ? L’offre y est bien plus faible que la demande. Avec un réel dynamisme économique et une croissance démographique en constante augmentation, Bordeaux et sa région vous offrent de belles perspectives pour investir dans un appartement ou une maison en loi Pinel. Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir tous les atouts d’une ville qui multiplie les constructions en immobilier neuf pour accueillir une population toujours plus importante.

Pourquoi investir à Bordeaux en loi Pinel ?    

Après s'être stabilisés, les prix de l’immobilier à Bordeaux connaissent une petite baisse selon le baromètre du site SeLoger du 31 octobre 2019. La métropole se distingue par une parfaite symbiose entre architecture, culture et marché de l’emploi dynamique. Bordeaux cumule 30 726 sociétés au 31 décembre 2017, avec une création d’entreprises florissante passant de 4 353 en 2015 à 6 836 en 2018 selon les chiffres de l’Insee. De plus, une étude du site Cadremploi démontre qu’il s’agit de la ville la plus appréciée des cadres parisiens à la recherche d’un lieu de vie plus agréable. Des points essentiels qui font d’un investissement en loi Pinel une solution de placement pérenne pour bénéficier, en plus d’un placement immobilier porteur, d’une réduction de votre impôt. 

Reconnue pour sa gastronomie, la capitale du vin s’est largement développée pour accueillir une population grandissante qui atteignait 254 436 personnes en 2017. Également très prisée par les étudiants, Bordeaux en comptait plus de 132 000 en 2019 venus profiter de ses campus, de nombreux transports, de son centre-ville animé et de ses 241 km de pistes cyclables. La location d’appartements par des élèves de grandes écoles représente notamment une grande part de la recherche de logements.

Des profils variés pour la location 

En plus d’une situation géographique avantageuse à proximité de l’Atlantique, Bordeaux attire par son cadre de vie unique. Selon les quartiers de la ville et la proximité du centre, l’immobilier locatif offre de nombreuses opportunités auprès des étudiants, des jeunes actifs, mais aussi des familles. Une situation idéale pour mener à bien votre projet d’investissement en loi Pinel. Il en découle une demande de location élevée pour un très faible risque de vacance locative. La ville de Bordeaux est située dans la zone B1 du dispositif Pinel dont le plafond de loyer s’élève à 10,51 €/m². Avec un engagement de 12 ans dans le respect des règles de la loi Pinel, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts annuelle jusqu’à 5 250 €.

Si les prix de l’immobilier varient d’un quartier à l’autre de Bordeaux, les villes avoisinantes offrent également d’excellentes opportunités d’investissement. Les maisons et les appartements de la périphérie bordelaise affichent un prix au m² plus bas à l'achat pour un loyer conforme aux plafonds des zones de la loi Pinel.

Les avantages du marché immobilier de la ville de Bordeaux

En fonction du logement et de la zone choisie, Bordeaux se montre propice à la réussite de votre investissement locatif en loi Pinel. La ville cumule de nombreux avantages qui rendent votre offre de location intéressante pour un large public :

• Bordeaux est une ville jeune avec 68,2 % de sa population âgée de moins de 44 ans.
• La demande de location est forte avec 66,5 % de locataires.
• La croissance démographique est estimée à 975 000 personnes d’ici 2030.
• La ville compte de nombreux étudiants avec ses 2 universités et plus de 40 écoles supérieures. Des cibles idéales pour la location en loi Pinel.
• Le réseau de transport est très développé au cœur de Bordeaux comme en périphérie (avion, TGV, port, autoroutes, pistes cyclables…).
• Un prix de l’immobilier qui se stabilise et qui connaît une légère baisse en fonction de la zone géographique.

Le marché neuf à Bordeaux, idéal pour la loi Pinel

Avec un véritable manque de logements en location pour combler une demande toujours aussi importante, investir en loi Pinel sur Bordeaux et sa périphérie vous assure de trouver aisément un locataire. Les programmes immobiliers neufs de la ville vous permettent d’effectuer une opération de défiscalisation et de vous constituer un patrimoine. 

Une ville à la construction immobilière dynamique  

Pour répondre au besoin d’investissement locatif, la ville continue de mettre en place divers programmes de construction. Plus grand édifice en bois de France, la tour Hypérion et ses 82 appartements neufs à proximité de la gare Saint-Jean verront le jour à la fin du premier trimestre 2021. Parmi les divers projets immobiliers en cours, le square Saint-Louis et sa démarche alliant architecture et végétal pourront accueillir leurs premiers habitants au dernier trimestre 2021. À cela s’ajoute un écart de seulement 2 % entre les prix du neuf et de l’ancien. De 2019 à 2020, le prix de l’immobilier neuf à Bordeaux connaît une hausse de 1 % contre 3,3 % en moyenne pour le reste de la France. Il est ainsi passé de 4 865 € à 4 934 € selon  SeLoger. En plus des récentes normes thermiques et énergétiques, les avantages des appartements neufs vous offrent de belles opportunités dans le cadre d’une location en dispositif Pinel. 

Les conditions pour réaliser un investissement en loi Pinel

Pour réaliser un investissement de loi Pinel à Bordeaux en immobilier neuf, vous devez respecter diverses obligations légales :

• une réduction d’impôts appliquée sur un prix du logement ou de 2 logements de 300 000 € maximum par an et 5 500 € du m² ;
• un délai de 30 mois pour effectuer la construction du logement suite à l’obtention du permis de construire ;
• un logement conforme aux normes BBC 2005 ou à la RT 2012 (et RT 2020 à compter du 1er juillet 2021) ;
• un engagement pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans ;
• le respect des plafonds de loyer de la loi Pinel, soit 10,51 €/m² correspondant à la zone B1 pour Bordeaux ;
• un locataire aux ressources inférieures aux plafonds de la zone B1 pour son foyer fiscal (exemple : 31 280 € pour une personne seule à Bordeaux).

Si vous respectez ces conditions, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts en vous engageant à laisser le logement sur le marché locatif :

• un engagement de location de 6 ans : la réduction d’impôts atteint 12 % du prix du bien ;
• un engagement de 9 ans : la réduction d’impôts atteint 18 % du prix du bien ;
• un engagement de 12 ans : la réduction d’impôts atteint 21 % du prix du bien.

Bordeaux : de nouveaux quartiers propices à un investissement en loi Pinel

Si les secteurs les plus cossus du centre-ville comme le Triangle d’or voient leurs prix et les loyers atteindre des sommets, de nouveaux quartiers sortent du lot et offrent de bonnes perspectives d’investissement en loi Pinel. La rive droite et Bordeaux nord présentent un nouveau visage avec des programmes immobiliers neufs, des commerces, ainsi que de nombreux équipements sportifs et culturels.

Quartier de Bacalan

Sur les berges de la Garonne, ce quartier continue son aménagement avec la création de 5 400 logements d’ici 2025. Avec en plus de nombreux loisirs et divers lieux culturels, il se compose des biens immobiliers aux prix abordables autour de 4 240 € du m² en moyenne. Recherché par les familles et les jeunes couples, il offre un fort potentiel pour un projet éligible au dispositif Pinel.

Quartier La Bastide

Idéal pour votre investissement locatif, ce quartier situé sur la rive droite de Bordeaux se profile comme une nouvelle zone d’affaires en remplacement des friches industrielles. Entre les espaces de coworking, les bâtiments éco-rénovés et les commerces, la mairie de Bordeaux prévoit la réalisation de plusieurs programmes immobiliers avec des appartements neufs propices à la loi Pinel. Très prisé par les cadres, chefs d’entreprise et jeunes actifs, il affiche un prix au m² de 4 228 €.

Quartier Saint-Jean Belcier

Très bien situé autour de la gare Saint-Jean, ce secteur va accueillir de nouveaux logements neufs pour répondre à l’arrivée d’un centre d’affaires international au cœur de la métropole de Bordeaux. Le 2 pièces et le studio sont les plus recherchés par les jeunes actifs célibataires sur le quartier Saint-Jean Belcier. Son emplacement en fait une solution parfaite pour investir en loi Pinel avec un prix moyen de 4 168 € le m².

Quartier Brazza

Desservi par de nombreux transports, le secteur du quai Brazza relie la rive gauche au quartier La Bastide. Dans le cadre du dispositif Bordeaux 2030, il est sur le point de se développer avec des logements neufs, mais aussi des aménagements culturels, des écoles, des hôtels, des commerces… Un cadre idéal pour les familles. Très prometteur, il affiche un prix de 4 228 € du m² qui promet d’augmenter dans les années à venir.

Retrouvez tout ce que vous devez savoir sur les quartiers où investir en loi Pinel à Bordeaux 

Parmi les villes proches de Bordeaux, Pessac, Cenon et Villenave-d’Ornon représentent également un excellent investissement locatif en loi Pinel. Le prix au m² plus bas rend votre acquisition plus accessible et la demande y est forte pour les familles.

Exemple d'un investissement Pinel réussi à Bordeaux

Afin de mieux préparer leur retraite, François et Julie souhaitent investir à Bordeaux en loi Pinel dans un appartement situé au quartier Bacalan. Ils ont choisi un 2 pièces de 55 m² au prix de 200 000 €. Le loyer ne permet pas de rembourser la totalité de la mensualité de crédit, mais ils prennent en compte la réduction d’impôts générée par le dispositif Pinel pour évaluer la rentabilité. 

François et Julie ont décidé de s’engager pour une durée de 9 ans avec la location de leur appartement 2 pièces en loi Pinel. Le calcul est le suivant : 200 000 € x 18 % = 36 000 €. Ils peuvent donc compter sur une réduction totale de leur impôt de 36 000 €, soit 4 000 € par an. 

Le montant du loyer de leur bien immobilier est imposé en fonction du plafond de la zone éligible à la loi Pinel :

• zone A bis : 17,55 € ;
• zone A : 13,08 € ;
• zone B1 : 10,51 € ;
• zone B2 et C : 9,13 €.

Puisque la ville de Bordeaux est en zone B1, ils doivent multiplier la surface de leur appartement de 2 pièces, soit 55 m², par le plafond de 10,51 € du m² et par le coefficient multiplicateur. Avec une superficie supérieure à 38 m², ils appliquent la formule 0,7 + 19 / surface habitable pour évaluer le coefficient multiplicateur. 

Le calcul est donc le suivant : 55 × 10,51 x (0,7 + 19 / 55) = 601 €.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

François et Julie proposent leur appartement pour un loyer maximal de 601 €, conformément au dispositif Pinel. Ils ont sélectionné comme locataires un jeune couple sans enfant qui affiche des ressources de 40 000 €, inférieures au plafond de 41 772 € établi pour la zone Pinel B1.

Plafond des revenus par foyer fiscal pour la zone B1 dans le cadre du dispositif Pinel : 

François et Julie ont obtenu leur crédit avec des mensualités d’un montant de 700 € sur 20 ans, auxquelles s’ajoutent 120 € de charges diverses. Leur investissement locatif leur coûte donc 820 €, soit 220 € de plus que le loyer de 601 €. Cependant, la réduction d’impôts mensuelle de 333 € permet d’optimiser considérablement le rendement de leur opération en loi Pinel. 

Grâce à la défiscalisation, François et Julie profitent d’un investissement rentable sur Bordeaux et se constituent un patrimoine de qualité en vue de la retraite.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. À Bordeaux, le marché de l’immobilier neuf fait preuve d’un remarquable dynamisme autour de nombreux projets de construction.
2. De nouveaux quartiers de Bordeaux offrent des perspectives à venir très intéressantes pour votre projet d’investissement locatif dans un programme neuf en loi Pinel.
3. Bordeaux offre un confort de vie qui attire une large population à la recherche d’appartements en location. 
4. L’offre en immobilier locatif bordelaise est bien moins élevée que la demande, ce qui limite le risque de vacance locative.