Défiscaliser et investir en loi Pinel à Bastia

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Avec le dispositif de défiscalisation Pinel, il est très simple de se constituer un patrimoine immobilier en Corse tout en bénéficiant d’une réduction sur vos impôts. Éligible à la loi Pinel, Bastia vous permet de réaliser votre investissement immobilier dans une ville aux nombreux atouts. Appartements neufs, conditions d’éligibilité, taux de réduction d’impôts, Ooinvestir vous explique dans le détail comment défiscaliser et investir en loi Pinel à Bastia. 

Pourquoi investir à Bastia en loi Pinel ?

Deuxième plus grande ville de la Corse derrière Ajaccio et devant Porto-Vecchio, Bastia concentre plus d’1 habitant sur 10 de l’île avec ses 45 715 habitants selon l’Insee. Ce qui fait la force de son marché immobilier ? Une population très hétérogène, allant du jeune actif au retraité, une forte activité touristique et une situation géographique idyllique entre mer et montagne.   

Une forte activité touristique

Avec un secteur tertiaire représentant 2/3 des activités économiques de la ville, la préfecture de la Haute-Corse s’appuie sur un bassin d’emploi très actif. Ce dernier profite du tourisme, fer de lance de l’île de beauté, région française où les vacanciers dépensent le plus. 

Côté entreprises, Bastia affiche son dynamisme. De 5 795 en 2012, Bastia est passé à 7 905 entreprises en 2020 d’après Le Figaro. Parmi les plus importantes figurent :

• Corsica Ferries avec un chiffre d’affaires de plus de 250 millions d’euros en 2019 ;
• Total Corse, avec un chiffre d’affaires de plus de 165 millions d’euros en 2019 ;
• Bastia Discount, avec un chiffre d’affaires de plus de 50 millions d’euros en 2019. 

Un marché du tourisme rayonnant, des entreprises qui s’implantent sur le territoire, des millions de chiffre d’affaires générés, l’économie de Bastia constitue l’un des poids lourds de la Corse. 

Une situation géographique idyllique

Comme toute ville du littoral corse, son cadre de vie séduit ses habitants. Prise entre le flanc oriental de la Serra di Pignu et faisant face à l’île d’Elbe, Bastia profite d’un environnement entre mer et montagne qui ravit les propriétaires comme les locataires. 

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Un marché immobilier axé autour des résidences principales

Avec un prix moyen 2 430 €/m² selon le baromètre des notaires de France, Bastia reste plus accessible qu’Ajaccio (3 130 €/m²) et Porto-Vecchio (3 670 €/m²). Un prix de l’immobilier plus faible et aussi de belles perspectives de rentabilité locative puisque le marché bastiais concentre 58,8 % de locataires d’après l’Insee. 

Focus sur le marché immobilier neuf à Bastia

Avec 5 000 constructions neuves en 2019, réparties équitablement entre logements individuels et collectifs, le marché immobilier corse est le plus productif de France. Bastia profite de cette tendance et de cette dynamique du neuf, notamment avec le dispositif Pinel (ex-Duflot), comme le montre par exemple ces récents programmes de construction : 

• 24 appartements neufs dans la résidence Le Miramare à Bastia Macchio ;
• 60 appartements neufs dans la résidence Bastia Grand Parc ;
• 16 maisons dans la résidence Elena à Bastia Agliani.

La zone B1 du dispositif Pinel dans laquelle se situe Bastia plafonne les loyers des logements éligibles au dispositif à 10,51 €/m². Les logements concernés doivent impérativement être :

• soit neufs ;
• soit en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• soit anciens, à condition que le propriétaire engage des travaux de rénovation à hauteur de 25 % minimum du prix d’achat.

Au plafond de loyer s’ajoute un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface (S). La méthode de calcul est simple : 0,7 + 19 / S. A noter que ce coefficient ne peut dépasser 1,2. 

Les futurs propriétaires de ces appartements ou maisons peuvent alors bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel et de sa réduction d’impôt. 

Après le 31 décembre 2020, les maisons ne seront plus éligibles au dispositif.

Cette réduction est fixée selon la période durant laquelle le bien est mis à disposition sur le marché locatif :

• réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat pour une location d’une durée de 6 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat pour une location d’une durée de 9 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat pour une location d’une durée de 12 ans. 

Top des quartiers pour investir à Bastia en loi Pinel

La ville de Bastia regorge de quartiers où il fait bon vivre et investir. Monserato, le centre-ville ou Arinella font partie de ces zones avec une forte tension locative. 

Monserato : le quartier qui surplombe Bastia

Situé sur les hauteurs de Bastia, le quartier de Monserato profite d’une vue imprenable sur la mer et Bastia centre. Le prix moyen  de 2 691 €/m² reste tout de même compétitif pour ce quartier majoritairement composé d’appartements de minimum 3 pièces. Parmi ces programmes de construction, la villa Monserato et ses 14 appartements T4 constituent une offre de haut standing. Pour la location de votre bien, visez donc les jeunes actifs ou les familles de plusieurs enfants. 

Le centre-ville pour son dynamisme au quotidien

Constitué de 2 parties, (le centre-ville-Cardo à 2 715 €/m² et le centre-ville ancien à 2 749 €/m², le cœur de Bastia est une zone privilégiée pour son dynamisme et son charme. La population jeune est majoritairement à la recherche d’un appartement de 3 voire 4 pièces. Investir dans ce type d’appartement vous assurera une très faible vacance locative compte tenu de son emplacement. 

Le quartier plus excentré de l’Arinella

En périphérie sud de Bastia se trouve le quartier de l’Arinella. Plus excentré et plus accessible avec son prix moyen de 2 318 €/m², il est davantage destiné à une population jeune en recherche d’un appartement ou une maison à louer près du bord de mer tout en bénéficiant d’une proximité avec le centre de Bastia. L’acquisition d’un 2 voire 3 pièces dans cette zone peut conjuguer forte rentabilité locative et constitution d’un patrimoine à un coût moindre. 

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi

Dominique et Séverine ont concrétisé il y a 4 ans un premier projet immobilier avec l’acquisition d’une maison à Furiani. Désormais, ils souhaitent réaliser un second projet pour agrandir leur patrimoine. Éligible au dispositif de défiscalisation Pinel et située à quelques kilomètres de leur résidence principale, la ville de Bastia leur semble idéale pour réaliser ce nouveau projet d’acquisition. 

En plein centre-ville, l’appartement choisi se situe dans la résidence « Bastia Grand Parc ». D’une surface de 70 m² avec une terrasse de 18 m², le prix d’achat indiqué par le promoteur est de 225 000 €. Grâce à un apport de 25 000 €, le couple emprunte 200 000 € sur 20 ans. En tenant compte de son taux d’intérêt de 1,19 %, les mensualités du couple s’élèvent à 843 €.

Pour rembourser leur prêt immobilier, Dominique et Séverine vont s’appuyer sur leurs revenus locatifs. Plafonné par le dispositif Pinel en zone B1 à 10,51 € du mètre carré et avec un coefficient multiplicateur de 0,97 (0,7 + 19/70), le loyer du logement ne pourra dépasser 713 € (10,51 x 70 x 0,97). Les revenus de leurs futurs locataires sont aussi concernés par les plafonds de la loi Pinel.

Plafonds des revenus par foyer fiscal pour la zone B1 dans le cadre du dispositif Pinel :

Outre les loyers perçus, le couple va pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel. Avec un engagement locatif de 9 ans, le couple peut espérer une réduction totale de 40 500 € (225 000 x 18 %), soit 375 €/mois. 

En cumulant revenus locatifs et réduction sur leurs impôts (713 + 375 = 1088), Dominique et Séverine remboursent aisément leurs mensualités de 843 € et réalisent un investissement rentable avec un bénéfice mensuel de 245 € (1088 - 843) pendant 9 ans. Leur avantage fiscal leur permet donc de disposer de nouvelles ressources financières et d’agrandir par la même occasion leur patrimoine immobilier. De plus, étant proche de leur bien locatif, la gestion au quotidien est largement facilitée.

Embedded script : [CTA Guide] Investissement locatif

1. Préfecture de la Haute-Corse, Bastia est une ville à la population hétérogène et aux nombreux avantages : bassin d’emploi tertiaire, située entre mer et montagne, et une tension locative forte. La 2^e ville la plus peuplée de l’île représente une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers.
2. Bastia est située en zone B1. Les investisseurs doivent donc respecter un plafond de loyer à hauteur de 10,51 €/m². 
3. Parmi les quartiers où il fait bon vivre et investir à Bastia, Monserato, le centre-ville et Arinella figurent en tête de liste. 
4. Entre réductions d’impôts et revenus locatifs, le dispositif Pinel permet de réaliser un investissement rentable et de se constituer un patrimoine immobilier sur l’Île de Beauté et ce, à un prix abordable.