Investir en loi Pinel au Vésinet, est-ce une bonne idée ?

Acheter un appartement neuf dans les Yvelines et profiter d’une réduction d’impôt : c’est possible  avec le dispositif de défiscalisation Pinel ! Cette loi vous permet notamment d’investir au Vésinet, ville à taille humaine  du département qui doit son surnom de « Ville Parc » aux hectares de verdure et aux kilomètres de rivières qui la dessinent. Cadre de vie et population, situation du marché neuf, exemple d’investissement réussi : découvrez le fonctionnement de la loi Pinel au Vésinet avec Ooinvestir.   

Pourquoi investir au Vésinet en loi Pinel ?

Commune de 15 889 habitants située à l’est des Yvelines, Le Vésinet est entouré par 3 villes du même département : Croissy, Chatou et Montesson. Son environnement relié à la nature et sa proximité avec la capitale comptent parmi les grands avantages du Vésinet qui séduit pour son cadre de vie préservé, valeur sûre pour les investisseurs.

Proche de la Seine, la ville compte 5 lacs sur son territoire reliés par 4 km de rivières. Le Vésinet, aussi appelé « Ville-Parc », n’a pas obtenu ce surnom par hasard : les pelouses occupent 312 780 m², soit 6 % de sa superficie. 

Sa population se caractérise par un équilibre entre les différentes tranches d’âge : 4 habitants sur 10 ont entre 30 et 59 ans. Les Vésigondins les plus jeunes (15 - 29 ans) composent 14,9 % de la population, tandis que les personnes de plus de 60 ans représentent ¼ de la population selon l’Insee. Du côté des foyers, la ville recense 36 % de célibataires, 35 % de familles et 29 % de couples*. Cette homogénéité en termes d’âge et de foyer convient à tous types de projets locatifs.

Cette diversité de la population se reflète dans les recherches immobilières de la ville : 52 % des biens recherchés au Vésinet sont des appartements et 46 % des maisons. 

En termes de surface, ce sont les 5 pièces qui sont les plus recherchés : 43 %. Arrivent ensuite les 3 pièces (21 %) et les 4 pièces (18 %). Pour votre achat, mieux vaut privilégier un appartement de grande surface pour générer une forte demande et réduire votre risque de vacance locative.

Au Vésinet, le niveau de vie est élevé et il se reflète dans les prix sur le marché immobilier : 7 175 €/m². Un prix élevé comparé aux autres communes situées à proximité : 

• Montesson : 4 944 €/m² ; 
• Chatou : 5 352 €/m² ; 
• Croissy : 6 288 €/m² ;

*Prix immobiliers Le Vesinet, La Cote Immo

Avec des prix moyens qui dépassent le plafond d’investissement Pinel fixé à 5 500 €/m², un achat immobilier au Vésinet ne vous fera pas forcément profiter pleinement de la réduction d’impôt Pinel : elle sera calculée sur la base de ce plafond.

Situation du marché neuf et loi Pinel au Vésinet

Cette image de petite ville au cadre verdoyant entourée de lacs et de rivières, la ville du Vésinet se donne les moyens de la garder. Son grand projet phare pour maintenir son attractivité et attirer de nouveaux habitants : le Parc Princesse, un quartier paysager de 18,3 hectares (dont 10 d’espaces publics), au sud de la ville. 

Lancé en 2008, ce grand projet d’urbanisme va agrandir le parc immobilier de 430 logements neufs. Les premiers travaux ont commencé en novembre 2018 et la livraison des premiers logements est estimée au dernier trimestre 2021 voire au 1^er trimestre 2022. Les investisseurs ont le choix entre plusieurs résidences : 

• la résidence Diptyque ;
• la résidence L’Accord Parfait, avec une livraison prévue au 2^e trimestre 2022 ;
• la résidence l’Orée du Lac, avec une livraison prévue au 4^e trimestre 2022 ;
• la résidence Prestiges du Parc, avec une livraison au 4^e trimestre 2022.

D’autres programmes sont actuellement en cours dans la ville, comme la résidence Villa Apolline, à l’orée du Parc des Ibis, où 10 appartements sont prévus pour le 4^e trimestre 2022.

Tous ces programmes sont éligibles à la loi Pinel, puisque Le Vésinet se situe en zone A bis. Plusieurs conditions sont propres à cette zone d’investissement. 

• Le loyer est plafonné à 17,43 €.
• Le bien doit être loué à un ou plusieurs locataires en tant que résidence principale.
• Le ou les locataires doivent respecter un certain plafond de revenus fiscaux (exemple : 57 146 € de revenus annuels pour un couple à Clamart).
• Le bien doit être loué au plus tard 12 mois après sa date de livraison ou d’acquisition.

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.    

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

La loi Pinel incite les ménages à investir dans l’immobilier neuf. Sous conditions, ce dispositif leur donne droit à :

• une réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• une réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 9 ans ;
• une réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 12 ans.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel au Vésinet

Couple de cadres, Jérôme et Céline travaillent à Rueil-Malmaison, dans les Hauts-de-Seine. Désireux de réaliser un projet immobilier locatif, ils se tournent vers le Vésinet, une ville des Yvelines réputée pour son cadre de vie.

Après étude du marché immobilier avec leur conseiller en gestion de patrimoine, Jérôme et Céline choisissent un appartement de 3 pièces d’une surface de 61 m². Son prix : 426 000 €, soit 6 960 €/m². Avec leur apport de 126 000 €, ils empruntent 300 000 € sur 20 ans. Leurs mensualités s’élèveront donc à 1 467 € avec un taux d’intérêt de 1,02 %.

Le remboursement de leur prêt immobilier s’effectuera en partie grâce à leurs revenus locatifs, qu’ils pourront calculer en respectant la méthode de la loi Pinel avec un coefficient multiplicateur correspondant à la formule (0,7 + 19/ surface de l’appartement). Le calcul sera donc le suivant : 17,43 x 61 m² x (0,7 + 19/61). Ainsi, leur loyer mensuel maximal atteint 1 081 €. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le couple devra aussi choisir des locataires qui se situent sous les plafonds de ressources fixés pour la zone A bis : 

Grâce à leurs revenus locatifs, le couple peut rembourser près des ¾ de son prêt immobilier. Mais pour calculer la rentabilité de leur investissement immobilier, Jérôme et Céline doivent aussi intégrer la réduction d’impôt du dispositif Pinel. En mettant leur bien sur le marché locatif pendant 12 ans, le couple va bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat du bien. 

Mais le couple défiscalisera sur la base du plafond d’investissement, soit 300 000 €, et non sur le prix total du bien, supérieur au montant maximal. La réduction d’impôt atteindra tout de même 63 000 €, soit 5 250 €/an ou 437 €/mois. 

En cumulant revenus locatifs (1 081 €) et réduction d’impôts (437 €), Jérôme et Céline remboursent leurs mensualités de crédit et sont même excédentaires de 51 €. Le couple réalise donc une opération immobilière rentable et se constitue un patrimoine immobilier de qualité dans une ville en plein cœur de l’Île-de-France.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Le Vésinet est une « Ville-Parc » à l’extrémité nord-est des Yvelines qui attire des actifs aisés en recherche d’un cadre de vie paisible à seulement quelques kilomètres de Paris.
2. Le Vésinet se situe en zone A bis, elle est donc éligible au dispositif Pinel. Dans cette zone, les loyers sont plafonnés à 17,43 €/m². 
3. Le Vésinet construit actuellement un quartier paysager de plus de 18 hectares : le Parc Princesse. Avec ses 430 logements, le parc immobilier neuf de la ville s’agrandit et offre aux investisseurs immobiliers une opportunité immanquable de se constituer un patrimoine remarquable à quelques kilomètres de Paris.