Investir en loi Pinel au Chesnay, est-ce une bonne idée ?

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Investir dans l’immobilier neuf au nord de Versailles et réduire vos impôts : c’est possible avec la loi Pinel ! Au Chesnay, ville verdoyante des Yvelines, vous pouvez réaliser votre projet immobilier et tirer profit de ce dispositif de défiscalisation. Atouts de la ville, situation du marché du neuf, conditions d’éligibilité, exemple d’investissement réussi, Ooinvestir vous expose les bonnes raisons pour investir au Chesnay avec la loi Pinel.

Pourquoi investir au Chesnay ?

Le Chesnay, ville moyenne de 31 164 habitants à l’est du département des Yvelines, bénéficie d’une position géographique idéale. Longeant l’A13 de Marnes-la-Coquette jusqu’à Rocquencourt, elle se situe à seulement 4 kilomètres au nord de Versailles et 18 kilomètres de Paris. 

Deuxième atout de la ville : son cadre verdoyant. Ses habitants apprécient les balades dans ses nombreux parcs (parc du Bel Air, parc Nouvelle-France, parc Aubert) et espaces verts (plaine Caruel, plaine Saint-Antoine, forêt des Fausses Reposes, etc.). La proximité avec le parc de Versailles et la forêt de Marly sont 2 bonus qui plaisent beaucoup aux familles, qui composent 28 % de la population de la ville.

Autre avantage de la ville pour les familles : ses infrastructures. De l’école maternelle au lycée, Le Chesnay dispose de tous les établissements scolaires nécessaires. Le centre commercial Parly 2 et le cinéma constituent le côté attractif en termes de commerces et de divertissement, tandis que du côté de l’emploi, les entreprises fleurissent au Chesnay. 

En effet, depuis 2015, c’est une moyenne de 376 entreprises qui sont créées chaque année. Quant au chômage, il est plus faible que la moyenne nationale : 8,1 % au dernier recensement. Des chiffres qui soulignent la bonne santé économique de la ville, qui se reflète aussi dans la vitalité de son marché immobilier.

Au Chesnay, le prix moyen du m² se situe à 5 553 €/m², moins cher que les communes voisines de Viroflay : 5 921 €/m² ou de Versailles : 7 236 €/m². Il fait donc bon investir au Chesnay.        

Marché immobilier neuf et loi Pinel au Chesnay

La politique d’urbanisation du Chesnay repose sur 5 piliers : 

• l’optimisation du renouvellement urbain ;
• la préservation de la qualité de vie ;
• la conservation de son tissu économique ;
• la poursuite d’une politique d’équipement public ;
• l’amélioration des déplacements dans la ville. 

Le 1^er pilier impacte directement le marché immobilier. Aujourd’hui, le parc de logements ne répond pas aux besoins des nouveaux arrivants et la ville souhaite rajeunir sa population tout en la diversifiant. La réponse à cette ambition : la création de « petites unités de logements de taille et de statut différents ». En d’autres termes, la ville du Chesnay souhaite agrandir son parc immobilier en construisant des logements neufs. 

Comme Le Chesnay se situe en zone A Bis de la loi Pinel, ces nouveaux logements sont donc éligibles à ce dispositif de défiscalisation. 

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Pourquoi investir en loi Pinel ?

La loi Pinel procure un avantage de taille aux investisseurs qui se lancent dans l’immobilier : une réduction sur leurs impôts. Cette dernière est calculée en fonction du montant de l’investissement immobilier et de la durée de mise à disposition du logement sur le marché locatif : 

• réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 9 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 12 ans.

La réduction d’impôt de la loi Pinel se limite à 300 000 € par investissement et à un prix d’achat de 5 500 €/m².

Côté programmes neufs, les meilleures opportunités en loi Pinel se trouvent dans 2 quartiers. 

• Au cœur du Chesnay, La Redingote est une résidence qui propose à l’achat 2 appartements de 4 et 5 pièces ainsi que 2 charmantes maisons de ville (livraison prévue au 3^e trimestre 2021). 
• Au sud du bois des Fonds Maréchaux, c’est la résidence des Jardins de la Canopée qui attire les investisseurs immobiliers. Avec une livraison prévue au 2^e trimestre 2022, 14 appartements neufs, dont la grande majorité de 3 pièces, vont sortir de terre.

À partir du 1^er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Exemple d'un investissement réussi

Jérôme et Sébastien forment un jeune couple de cadres, propriétaire d’une maison de 3 pièces à Saint-Cyr-l’École, dans les Yvelines. Ils souhaitent réaliser un nouveau projet immobilier en commun et profiter de cet investissement pour réduire leurs impôts, qu’ils estiment trop élevés. Conscient du marché locatif et des atouts de la ville, c’est au Chesnay qu’ils décident de concrétiser leur projet.

Un logement est éligible à la loi Pinel s’il respecte une de ces plusieurs conditions.

Le logement doit être neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans, inhabité durant cette période et n’ayant pas connu de mutation (cession, héritage, etc.) ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Si le logement est ancien, il doit comporter des travaux de rénovation réalisés à hauteur de 25 % du prix d’achat.

Afin de respecter leur budget tout en optimisant la location de leur bien, Jérôme et Sébastien décident d’acheter un appartement 3 pièces de 56 m² dans la résidence des Jardins de la Canopée. Proche du bois, avec une exposition sud et un jardin de 35 m², le couple est assuré d’attirer les familles. Le prix d’achat est de 537 440 € pour une livraison au 2^e trimestre 2022. Grâce à leur apport conséquent provenant d’un héritage, les 2 jeunes hommes empruntent 250 000 € sur 25 ans. Avec un taux d’intérêt de 1,28 %, ils devront rembourser 974 € chaque mois à la banque.    

Cet appartement va leur apporter des revenus locatifs qui leur permettront de rembourser une partie de leur emprunt. 

Dans la zone A Bis, la loi Pinel plafonne les loyers de tous les logements neufs à 17,43 €/m², auquel on y ajoute un coefficient multiplicateur en fonction de sa surface (S) : 0,7 + 19 / S.

Suivant le plafond de la loi Pinel, le loyer ne peut dépasser 976 € (17,43 x 56), auquel il faut ajouter le coefficient multiplicateur de 1,03, soit un loyer maximum de 1 005 € (976 x 1,03). Il restera donc une différence de 613 € (1 678 - 1 005) pour combler leurs mensualités.

Le couple va alors pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel. En effet, en mettant leur appartement en location pendant 12 ans, Jérôme et Sébastien vont réduire leurs impôts d’un montant équivalent à 21 % leur investissement. 

Comme la loi Pinel plafonne leur réduction d’impôt à 300 000 € et à 5 500 €/m², la défiscalisation s’appliquera sur ce plafond et non sur le prix d’achat du bien qui est de 537 440 €. De ce fait, le couple bénéficie d’une réduction totale de 63 000 € (300 000 x 21 %), soit 437 €/mois. 

Grâce à leur apport conséquent, les revenus locatifs (1 005 €) remboursent la totalité de l’emprunt. De plus, avec ce bel investissement, le couple améliore la qualité de son patrimoine immobilier, dans une ville au fort développement et à la forte attractivité, et bénéficie d’une réduction d’impôt très avantageuse de 437 €/mois pendant 12 ans. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Les atouts du Chesnay sont nombreux : un cadre de vie paisible au vert, de nombreuses écoles et commerces, une forte attractivité professionnelle, un bassin de l’emploi actif, etc. Pour les investisseurs, c’est une opportunité de se constituer un patrimoine immobilier au nord de Versailles. 
2. Éligible à la loi Pinel, le Chesnay est situé en zone A Bis. Les loyers des logements éligibles sont donc plafonnés à 17,43 €/m².
3. La politique d’urbanisation du Chesnay s’articule autour de 5 piliers dont le premier vise directement à favoriser la création de logements neufs, ce qui va agrandir son parc immobilier et offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs.