Investir en loi Pinel à Gentilly, est-ce une bonne idée ?

Entre le Parc Montsouris, Montrouge et Ivry-sur-Seine, Gentilly offre un cadre idéal pour une location immobilière. Affichant de grandes ambitions d’ici 2030, cette commune située au sud de Paris profite de sa proximité avec la capitale et de son éligibilité à la loi Pinel pour attirer les investisseurs immobiliers.

Entre ses atouts et les conditions du dispositif fiscal, Ooinvestir vous explique comment bien investir en loi Pinel à Gentilly pour vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts.

Pourquoi investir à Gentilly en loi Pinel ?

Située aux portes du XIII^e arrondissement de Paris, Gentilly est une petite commune de 18 577 habitants. Affichant un prix au m² de 5 919 €/m², elle fait partie des villes les plus attractives du Val-de-Marne.

Elle reste en effet plus accessible que :

• Saint-Maur-des-Fossés : 6 187 €/m² ;
• Nogent-sur-Marne : 6 740 €/m² ;
• Charenton-le-Pont : 8 650 €/m².

Cette ancienne ville industrielle en pleine reconstruction développe son activité tertiaire depuis plusieurs décennies. Résultat : son bassin d’emploi y est très dynamique. En plus de Sanofi, Gentilly accueille d’autres grandes entreprises (IBM, Air liquide, Chronopost) ainsi que nombreuses agences de production audiovisuelle.

Cette attractivité économique s’explique notamment par sa proximité avec Paris. Gentilly dispose d’une très bonne desserte avec :

• 1 arrêt sur la ligne du RER B (13 minutes de Châtelet) ;
• 5 lignes de bus ;

Les habitants ont aussi le choix avec d’autres solutions de transport à proximité :

• 5 arrêts du tramway T3B ;
• la ligne 7 du métro à la station Porte d’Italie.

En résumé, Gentilly s’impose comme une petite commune dont l’économie et les ambitions en matière de développement attirent et rassurent les investisseurs immobiliers.

Marché neuf et loi Pinel à Gentilly dans le Val de Marne

Mixité sociale, écologie urbaine, développement économique, etc. : le programme « Cap sur Gentilly 2030 » vise à améliorer la qualité de vie de la ville dans tous les domaines. Parmi eux, le renouvellement urbain fait partie des grands projets pour la décennie à venir.

Cette ambition se note dans le plan d’urbanisme de Gentilly qui prévoit la construction de logements dans plusieurs secteurs, dont 520 devraient être construits dans le secteur prioritaire de l’avenue Lénine et du Chaperon Vert.

Gentilly fait partie des 77 communes de la zone A Bis du dispositif Pinel. Cette zone se caractérise par sa tension locative (la plus forte en France), avec une demande de logements supérieure à l’offre. La loi Pinel vise justement à encourager la construction de logements neufs dans les zones les plus demandées.

À Gentilly, plusieurs appartements neufs sont ouverts à la réservation dans la seule résidence éligible au dispositif : Parenthèse (livraison prévue au 4^e trimestre 2022). N’hésitez pas à consulter la documentation gratuite du programme pour avoir de plus amples informations.

Tous les programmes éligibles à la loi Pinel donnent droit à une réduction d’impôt. Elle équivaut à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Cependant, votre investissement immobilier reste limité à :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Pour bien investir dans ce secteur, dont Gentilly, il est conseillé de s’orienter vers des biens de petites surfaces (studio, 2 pièces) pour optimiser votre réduction d’impôt avec votre achat immobilier.

Le dispositif Pinel implique d’autres conditions comme :

• un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• un contrat de location en tant que résidence principale ;
• le respect du plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis ;
• le choix de locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Facilitez-vous la gestion locative de votre logement Pinel en louant votre appartement à un membre de votre famille.

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Gentilly

Sylvie et Paul habitent dans une petite maison de 2 pièces à L’Haÿ-les-Roses. Le jeune couple souhaite se constituer un patrimoine immobilier et recherche un appartement accessible dans les environs. Attiré par Gentilly, c’est dans cette ville qu’il décide d’investir dans le locatif. Il opte pour un appartement neuf afin de bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel.

Le couple se tourne vers la seule résidence éligible au dispositif de la ville : Parenthèse. Il y identifie un appartement dans son budget : un 2 pièces de 46 m² vendu à 346 650 €. Toutefois, ce bien dépasse le plafond d’investissement et de surface (346 650 / 46 = 7 535 €/m²). La défiscalisation se calculera sur la base de 5 500 €/m², soit un total de 253 000 € (5 500 x 46). Il pourra tirer une réduction d’impôt maximum de 53 130 € sur 12 ans.

Le couple financera son investissement grâce à :

• un apport de 146 650 € ;
• un emprunt bancaire de 200 000 € sur 25 ans (836 € de mensualités).

Pour rembourser ses mensualités, le couple va utiliser les revenus locatifs de son appartement Pinel. Il doit utiliser le plafond de loyer de la zone A Bis (17,55 €/m²) pour connaître le loyer maximum à indiquer sur le bail de location. La méthode de calcul est la suivante : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Cette méthode lui donne le résultat ci-dessous : (17,55 x 46) x (0,7 + 19 / 46) = 807 x 1,11 = 895 €.

Le couple doit encore respecter un dernier plafond : les revenus de ses locataires, fixés par la loi Pinel pour chaque zone d’investissement :

Les revenus locatifs vont donc permettre au couple de rembourser ses mensualités. Mieux, il va même dégager un excédent de 59 €. L’investissement immobilier du couple est un succès :

• il se constitue un patrimoine immobilier aux portes de Paris.
• il autofinance son investissement grâce à ses revenus locatifs.
• il réduit ses impôts de 53 130 € sur 12 ans.

1. Aux portes du XIII^e arrondissement de Paris, Gentilly est une petite commune du Val-de-Marne qui compte 18 577 habitants. Son prix moyen au m² est affiché à 5 919 €/m².
2. L’économie de la ville devient de plus en plus tertiaire depuis plusieurs décennies et accueille de grandes entreprises comme Sanofi, Air Liquide ainsi que plusieurs agences de production audiovisuelle. Sa proximité avec Paris reste l’un de ses atouts majeurs.
3. La ville rentre dans la zone A Bis du dispositif Pinel. Les loyers des appartements neufs éligibles sont donc fixés à 17,55 €/m².
4. Disponible au 4^e trimestre 2022, la résidence Parenthèse va agrandir l’offre d’appartements neufs et permettre aux investisseurs immobiliers de réduire leurs impôts par la même occasion.