Investir en loi Pinel à Malakoff : une ville idéalement située pour attirer les locataires
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Vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt et vous constituer un patrimoine avec un investissement locatif en loi Pinel à Malakoff ? Un achat immobilier dans cette ville familiale et pleine de charme vous garantit une forte demande pour un faible risque de vacance locative. Située en Île-de-France dans le département des Hauts-de-Seine, Malakoff est limitrophe des 14e et 15e arrondissements de Paris. À seulement quelques minutes de la porte de Vanves et de la porte d’Orléans, la commune est éligible à la loi Pinel. Elle se distingue par un calme très recherché à proximité du cœur de Paris, une offre culturelle étendue et une économie dynamique.
Quels sont les avantages d’investir à Malakoff ? Comment y évolue le marché immobilier neuf ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les nombreux aouts de Malakoff pour attirer les locataires et réussir votre investissement locatif en loi Pinel.
Pourquoi investir à Malakoff en loi Pinel ?
Ville incontournable de la première couronne de Paris, Malakoff attire les actifs de tous âges avec près de 68,7 % de locataires.
Sur 30 720 habitants, elle possède une population jeune qui se compose à 60 % de personnes de moins de 44 ans. La commune bénéficie d’une situation géographique avantageuse proche de nombreux bassins d’emplois. Outre sa proximité avec la capitale, elle est entourée des villes de Clamart, Vanves, Issy-les-Moulineaux, Châtillon, Montrouge, Sceaux, Châtenay-Malabry et bien d’autres.
L’un de ses points forts réside dans un réseau de transports développé. La ligne N du Transilien relie la gare de Vanves-Malakoff à la gare Paris-Montparnasse et Versailles. Les stations de métro de la ligne 13 connectent la ville à la gare Saint-Lazare et les divers quartiers parisiens. À cela s’ajoutent plusieurs lignes de tramway et de bus. Malakoff offre une qualité de vie très recherchée avec un vaste choix de commerces de proximité, des lieux culturels variés, d’excellents établissements scolaires et de nombreuses infrastructures sportives.
Malakoff multiplie les aménagements urbains pour améliorer le confort de ses habitants. Son emplacement et son cadre de vie agréable en font un lieu très recherché par les travailleurs parisiens. Malakoff affiche des prix relativement abordables en comparaison des autres communes des Hauts-de-Seine et compte tenu de sa proximité immédiate avec Paris.
Son prix immobilier moyen s’élève à 7 188 €/m² et peut varier en fonction des quartiers. Au sud de la ville, le quartier des Nouzeaux propose des logements dès 6 000 €/m².
Très demandées par les jeunes actifs, les petites surfaces proches de Paris y sont privilégiées avec 37 % d’appartements de 2 pièces et 19 % de studios.
La réalisation d’un achat immobilier en loi Pinel impose de respecter diverses conditions. La défiscalisation du dispositif ne s’applique plus au-delà d’un montant de 300 000 € par an et de 5 500 €/m² pour votre appartement. Les logements de faible surface sont les plus adaptés pour éviter de trop dépasser ces plafonds.
Le marché immobilier neuf de Malakoff pour investir en loi Pinel
Si les programmes de construction d’appartements neufs sont assez rares à Malakoff, ils répondent à une très grande demande des locataires. La ville en compte actuellement 2, qui proposent divers biens immobiliers pour une livraison au 3e trimestre 2022.
Les prix varient selon le type de résidence et le quartier visé, avec des offres allant du studio à l’appartement de 5 pièces. Devant l’attractivité grandissante qu’entraîne l’arrivée du Grand Paris dans les Hauts-de-Seine, le marché immobilier de la ville est de plus en plus actif.
Un investissement en loi Pinel offre une défiscalisation qui varie selon la durée de location choisie et le montant de l’achat de votre logement :
- 6 ans de location : réduction d’impôt de 12 % sur le prix du bien immobilier ;
- 9 ans de location : réduction d’impôt de 18 % sur le prix du bien immobilier ;
- 12 ans de location : réduction d’impôt de 21 % sur le prix du bien immobilier.
La ville de Malakoff fait partie des zones les plus tendues de France. Elle bénéficie donc d’un plafond de loyer élevé qui permet de louer votre bien immobilier à un montant plus important. À cela s’ajoute la réduction d’impôt de la loi Pinel pour obtenir une bonne rentabilité de votre investissement locatif.
La loi Pinel s’appuie sur un classement établi par l’administration fiscale pour déterminer les villes éligibles au dispositif. Ainsi, les zones Abis, A, B1, B2 et C sont attribuées aux différentes communes en fonction de la tension de leur marché immobilier. Depuis 2018, seules les villes classées en zones Abis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel. Avec une forte demande, Malakoff fait partie de la zone A bis et garantit un risque réduit de vacance locative.
Au travers de la loi Pinel, l’État a fixé des plafonds de loyers afin de favoriser la location des appartements neufs par les foyers modestes :
- zone Abis : 17,43 €/m² ;
- zone A : 12,95 €/m² ;
- zone B1 : 10,44 €/m².
Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel à Malakoff
Albert et Caroline souhaitent investir en loi Pinel pour diminuer leur imposition annuelle de 6 000 € et se constituer un patrimoine immobilier. Convaincus par l’attractivité d’un logement à Malakoff, ils se lancent dans l’achat d’un appartement de 2 pièces de 40 m² d’une valeur de 300 000 € soit 7 500 €/m².
L’achat d’une maison n’entre plus dans les conditions d’éligibilité de la loi Pinel depuis la nouvelle directive du 1er janvier 2021. Désormais, seul un appartement permet de bénéficier de la défiscalisation du dispositif.
Albert et Caroline possèdent un apport de 60 000 € et ont négocié un crédit de 240 000 € sur 20 ans avec une mensualité de 1 060 €. Située en zone A bis, la ville de Malakoff est soumise au plafond le plus élevé. Ils vont donc pouvoir fixer leur loyer à hauteur de 819 € (surface habitable 40 m² x plafond Pinel 17,43 € x coefficient multiplicateur de 1,175).
D’une valeur maximale de 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.
Albert et Caroline ont choisi d’effectuer leur investissement bien qu’il dépasse la limite de 5 500 €/m² définie par la loi Pinel. Ils comptent sur l’attractivité de la ville pour se constituer un patrimoine qui prendra de la valeur avec les années.
La réduction d’impôt sera donc appliquée sur la base de 220 000 € (40 x 5 500 €). Ils décident de mettre leur logement en location pendant 9 ans pour un taux de 18 %. La défiscalisation obtenue est de 39 600 €, soit une économie de 4 400 €/an et de 366 €/mois.
La différence de 241 € entre la mensualité du prêt (1 060 €) et le loyer perçu (819 €) est compensée par l’économie mensuelle réalisée (366 - 241 = 125 €). L’investissement locatif d’Albert et Caroline à Malakoff s’avère donc rentable grâce à la réduction d’impôt de la loi Pinel.
- Avec plus de 68 % de locataires, Malakoff est propice à l’investissement locatif.
- Éligible à la loi Pinel, la ville est classée en zone Abis et procure un risque réduit de vacance locative. Les loyers sont plafonnés à 17,43 €/m².
- Très bien desservie par les transports, Malakoff se compose de divers quartiers qui offrent un cadre de vie recherché avec toutes les commodités nécessaires.
- Les jeunes actifs plébiscitent les petites surfaces comme le studio et l’appartement de 2 pièces à Malakoff pour leur proximité avec Paris.
